3月下旬以來(lái)，多個(gè)城市再次密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，不少三四線城市和縣級(jí)市也加入調(diào)控行列，“環(huán)一線城市”更是成為調(diào)控主力軍，部分熱點(diǎn)城市還推出“限改”(嚴(yán)禁“商改住”)和“限售”(新購(gòu)住房在取得不動(dòng)產(chǎn)證滿規(guī)定年限之后方可轉(zhuǎn)讓)政策。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，后續(xù)新房和二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)將持續(xù)承壓。
??熱點(diǎn)區(qū)域調(diào)控或加碼
??今年3月以來(lái)，全國(guó)樓市掀起一波調(diào)控?zé)岢?。?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有60多個(gè)城市樓市調(diào)控加碼。截至目前，京津周邊區(qū)域中，保定等20多個(gè)地區(qū)開啟限購(gòu)措施。
??“當(dāng)前的調(diào)控思路依然沒有改變，對(duì)于庫(kù)存高的三四線城市繼續(xù)鼓勵(lì)去庫(kù)存；而對(duì)于房?jī)r(jià)上行壓力較大的一二線城市及其周邊三四線城市則強(qiáng)力調(diào)控，抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展?！遍L(zhǎng)江證券分析師蒲東君認(rèn)為，對(duì)于房?jī)r(jià)存在繼續(xù)上行壓力的城市，不排除調(diào)控政策進(jìn)一步加碼的可能。
??廣發(fā)證券分析師樂加棟認(rèn)為，“因城施策”調(diào)控思路將延續(xù)。一方面，從政策手段來(lái)看，不排除更多熱點(diǎn)城市繼續(xù)加碼現(xiàn)有政策的可能(特別是信貸層面，如二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”)；另一方面，中西部三四線城市仍在去庫(kù)存的過(guò)程中，需要貨幣化安置、財(cái)稅補(bǔ)貼等政策配合。
??成交量將繼續(xù)走低
??長(zhǎng)江證券研報(bào)顯示，截至3月31日，長(zhǎng)江證券覆蓋的16個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比全線下降，成交價(jià)格為13105元/平方米，環(huán)比降4.81%。其中，一線城市房?jī)r(jià)為26281元/平方米，環(huán)比下降1.88%。二線城市為11858元/平方米，環(huán)比下降7.02%。三線城市為5528元/平方米，環(huán)比下降1.94%。數(shù)據(jù)顯示，各級(jí)城市累計(jì)成交均價(jià)同比去年下降16.51%、上升17.71%、上升13.58%。
??蒲東君認(rèn)為，2017年3月，75城成交面積同比下降22.07%，相比2月份升幅大幅下降。受3月市場(chǎng)表現(xiàn)影響，1-3月75城成交同比下降11.67%，降幅相比1-2月明顯擴(kuò)大。在調(diào)控政策不斷升級(jí)、三四線城市短期擾動(dòng)消退，以及4月基數(shù)繼續(xù)抬升的背景下，預(yù)計(jì)后續(xù)成交增速仍將繼續(xù)走低。
??“在熱點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格高企、核心城市圈三四線城市縣級(jí)市房?jī)r(jià)升幅過(guò)快的背景下，政策調(diào)控力度上可能進(jìn)一步加碼、范圍上可能進(jìn)一步擴(kuò)大。限購(gòu)核心城市繼續(xù)細(xì)化區(qū)域執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、提高購(gòu)買門檻，非核心城市重啟限購(gòu)；限貸方面，核心城市二套房標(biāo)準(zhǔn)收緊至‘認(rèn)房又認(rèn)貸’。”樂加棟表示，政策落實(shí)力度和決心超過(guò)2011年調(diào)控。年初以來(lái)，廣發(fā)證券統(tǒng)計(jì)的各線城市都出現(xiàn)了明顯同環(huán)比下行，4個(gè)一線城市新房成交同比下降23%、14個(gè)二線城市同比下降17%、30個(gè)三四線城市同比上升10%(升幅收窄)。隨著政策繼續(xù)保持收緊狀態(tài)，預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)將持續(xù)。
??樂加棟預(yù)計(jì)，進(jìn)入二季度后，行業(yè)成交量將繼續(xù)下行，而此前表現(xiàn)較好的中西部三四線城市，隨著需求釋放和基數(shù)升高等因素影響，未來(lái)同比升幅也將收窄。
??同時(shí)，從中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來(lái)看，2017年以來(lái)上海、廣州、深圳、南京、蘇州、廈門、武漢、成都、南昌等13個(gè)重點(diǎn)城市新開盤定價(jià)，29.5%的項(xiàng)目?jī)r(jià)格與上次開盤持平，18.8%的項(xiàng)目較上次開盤下跌。而在漲價(jià)盤中，新房?jī)r(jià)格僅平均上漲0.6%。中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，市場(chǎng)預(yù)期調(diào)控仍將繼續(xù)從緊，再加上購(gòu)房者原本就已有非常濃厚的觀望情緒，后續(xù)新房和二手房市場(chǎng)的量?jī)r(jià)走勢(shì)將承壓。
