在限購(gòu)限貸之后，限售也成為了樓市新一輪調(diào)控升級(jí)的必要手段。
??自廈門在兩周前開啟了樓市限制交易的先例后，有不少城市陸續(xù)加入了這一限售隊(duì)伍。在這個(gè)周末（4月8日、9日），珠三角的珠海和惠州也先后加入。
??限售隊(duì)伍不斷壯大
??4月8日，珠海印發(fā)《珠海市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步做好我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，珠海限購(gòu)范圍升級(jí)至“全市”及“所有戶型”，非本市居民購(gòu)房從需要1年個(gè)稅或社保改為5年。
??與以往不同，珠海此次除加強(qiáng)限購(gòu)?fù)?，還出臺(tái)“限售”政策。其中，通過(guò)贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房后，須滿3年之后方可以再次購(gòu)買住房；接受贈(zèng)與的，必須符合本市的現(xiàn)行限購(gòu)政策。而居民家庭和企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位新購(gòu)買的住房，則須在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年之后才能上市交易或轉(zhuǎn)讓。
??惠州緊隨其后，在8日晚發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理工作的通知》，9日起在惠州新購(gòu)買的商品住房(含新建商品住房和二手住房)須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年方可轉(zhuǎn)讓。
??區(qū)別于以前的限購(gòu)限貸，限制交易轉(zhuǎn)讓可謂是本輪調(diào)控中的一大特色。3月24日，二線城市中房?jī)r(jià)最高的廈門發(fā)布了樓市調(diào)控新舉措，在嚴(yán)格執(zhí)行2016年10月5日住房限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，廈門市本市戶籍成年單身(含離異)人士限購(gòu)1套住房；通過(guò)贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房后，再次購(gòu)買住房需滿3年；新購(gòu)住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。
??“兩年內(nèi)不準(zhǔn)交易，這也是首次出現(xiàn)。”中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，廈門出臺(tái)這樣的限制交易舉措，有利于遏制炒房行為。
??在廈門之后，短短兩周時(shí)間內(nèi)，先后有福州、青島、杭州、廣州等城市加入到限售隊(duì)伍行列。例如，3月30日廣州出臺(tái)新政規(guī)定，居民家庭新購(gòu)買的住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓或辦理析產(chǎn)手續(xù);企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位新購(gòu)買的住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。
??限制交易對(duì)市場(chǎng)的影響顯而易見。在最早實(shí)施此類措施的廈門，第一財(cái)經(jīng)記者在近期時(shí)走訪發(fā)現(xiàn)，新政出臺(tái)后不久，一批急降價(jià)房源涌入市場(chǎng)，房?jī)r(jià)降幅普遍多達(dá)幾十萬(wàn)元。廈門一位中介人士告訴記者，新政出臺(tái)后，他的一位朋友原先報(bào)價(jià)600萬(wàn)元的房子，現(xiàn)在降價(jià)幾十萬(wàn)元出售都乏人問(wèn)津。
??廈門當(dāng)?shù)匾晃黄髽I(yè)家告訴第一財(cái)經(jīng)，“新政的出臺(tái)很有必要。因?yàn)閺B門這兩年已經(jīng)成了全民炒房，搞得大家都不安心做實(shí)業(yè)，希望這些舉措可以讓這種風(fēng)氣降降溫?！?
??業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一些手握大量房源的投資客，迫于樓市風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力，不得不重新評(píng)估自己的承受能力，回吐溢價(jià)回籠部分資金。
??至少30城應(yīng)加大土地供應(yīng)
??不過(guò)，堵住炒房客、抑制投機(jī)需求是一方面，另一方面，如何切實(shí)增加土地供應(yīng)亦十分關(guān)鍵。
??廈門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王崎分析，廈門房?jī)r(jià)高企的一大原因在于，這幾年廈門的土地供應(yīng)一直嚴(yán)重不足，在信貸寬松的情況下，房?jī)r(jià)高漲。因此在收緊調(diào)控的同時(shí)，還是應(yīng)該增加有效供應(yīng)，滿足市場(chǎng)需求。
??4月6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作通知》(下稱《通知》)，提出堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)“五類”調(diào)控目標(biāo)管理。
??根據(jù)《通知》，住房供求矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。去庫(kù)存任務(wù)重的城市要減少乃至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。各地要根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地規(guī)模等，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36~18個(gè)月的，要減少供地；12~6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。
??張大偉認(rèn)為，供給側(cè)改革的精神體現(xiàn)在土地供應(yīng)方面，在庫(kù)存壓力比較大的地區(qū)，要嚴(yán)格控制土地的供應(yīng)，減少甚至停止供應(yīng)。因?yàn)椴簧偃木€城市，即使現(xiàn)在不再新增土地供應(yīng)，現(xiàn)有的存量多年都不能消化完。而在庫(kù)存壓力比較小的城市，尤其是一線城市和二線核心城市要增加供給量，以及中小戶型的供給。
??尤其是，由于房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重較大，還能拉動(dòng)上下游的鋼筋、水泥、建材等行業(yè)，因此房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)仍十分關(guān)鍵。只有保持一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速，才能為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整贏得空間。在供不應(yīng)求的一二線城市增加土地供應(yīng)，不僅不會(huì)新增庫(kù)存壓力，而且能滿足市場(chǎng)需求，還能可以拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資、拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
??張大偉分析，過(guò)去也提及過(guò)去庫(kù)存壓力大區(qū)域要減少土地供應(yīng)，但本次明確了消化周期的概念，用消化周期明確了市場(chǎng)土地供應(yīng)的節(jié)奏。即超過(guò)36個(gè)月的停止供應(yīng)，6個(gè)月以內(nèi)的要加速供應(yīng)。
??按照這個(gè)規(guī)定，有哪些熱點(diǎn)城市需要增加土地供應(yīng)？業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，主要還是集中在一些樓市需求旺盛、供應(yīng)緊缺的一二線城市及環(huán)一線城市周邊地區(qū)。
??易居研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，南京、杭州、合肥、南昌、鄭州、惠州等6個(gè)城市在過(guò)去六個(gè)月的平均去庫(kù)存周期都在6個(gè)月以下，必須顯著增加供地且加快節(jié)奏。
??從目前樓市的總體表現(xiàn)來(lái)看，一些房?jī)r(jià)需求旺盛、上漲壓力較大的城市應(yīng)當(dāng)加大供應(yīng)力度、加快供應(yīng)的節(jié)奏。根據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)，這些城市至少有30個(gè)，包括北上廣深這四大一線城市，以及廈門、合肥、南京、蘇州、福州、杭州、天津、武漢、鄭州、石家莊、濟(jì)南、青島、長(zhǎng)沙、成都、東莞、佛山、重慶、西安、無(wú)錫、南昌等二線城市；以及廊坊、保定、嘉興、南通、惠州、珠海等環(huán)一線城市地區(qū)。
