熱點城市及周邊住宅供給總量并不稀缺，但分布存在顯著不平衡。

房價上漲所形成的巨大名義財富增值，是以犧牲家庭流動性為代價。

3月中旬以來，以北京版“認房認貸”政策出臺為標志，全國樓市掀起一波調(diào)控熱潮，粗略統(tǒng)計已有超過40個城市出臺樓市調(diào)控舉措。其中，“認房認貸”政策不僅覆蓋北上廣深一線城市，而且還有逐步向熱點二線城市蔓延的趨勢。本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策升級的內(nèi)在動因在于，市場住宅投資投機潮動，去年“9.30”新政后短期內(nèi)熱點城市及其周邊房價又出現(xiàn)了快速上漲。在當前政策面、資金面和經(jīng)濟面均不支持房價明顯上漲情況下，社會資金大舉進入樓市炒作，已遠非價值投資可以理解。這背后邏輯，還是因為近年來房價大幅上漲所形成的巨大名義財富增值。但要看到，房價大幅上漲，微觀層面是以犧牲家庭流動性為代價，宏觀層面是以犧牲實體經(jīng)濟創(chuàng)新力為代價，最終都不可避免將家庭和宏觀經(jīng)濟綁架在房地產(chǎn)的非理性繁榮之上。如果房價泡沫一旦破滅，那么樓市財富可能最終演化成流動性枷鎖。

熱點城市及周邊住宅炒作已遠離基本面。

1998年住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)市場運行主要受到政策面、資金面和經(jīng)濟面等三大因素影響。特別是其中政策和資金面的變化，在很大程度上決定了市場運行的價量。從政策面分析，中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)明確指出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。去年9月30日前后熱點城市集中出臺房地產(chǎn)調(diào)控措施，緊急降溫樓市。但今年年初以來，熱點城市和環(huán)熱點城市周邊房價出現(xiàn)了快速上漲現(xiàn)象，完全不顧去年9月30日以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策，市場投資投機炒作動力充足，大有倒逼房地產(chǎn)調(diào)控政策升級之勢。從資金面看，全球量化寬松貨幣政策已近尾聲。美聯(lián)儲已經(jīng)三次加息，歐央行和英格蘭銀行在量化寬松貨幣政策上的態(tài)度有所松動，我國執(zhí)行穩(wěn)健中性的貨幣政策，金融市場利率中樞有所抬升，支持資產(chǎn)價格上漲的寬松資金面即將出現(xiàn)拐點。但熱點樓市高位加杠桿購房動力充足，2017年前2個月，全國住戶部門增加貸款3002億元，仍在高位。從經(jīng)濟面看，我國宏觀經(jīng)濟內(nèi)生增長動力尚未完全形成，依靠投資刺激的邊際增長效應(yīng)遞減，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級仍是任重而道遠。但在去年房價高位上漲基礎(chǔ)上，今年以來熱點城市房價又出現(xiàn)了明顯上漲，一線城市住宅動輒千萬元每套，多次刷新歷史記錄，不斷挑戰(zhàn)人們眼球，也遠遠超過居民收入負擔范圍。

而樓市財富效應(yīng)與消費意愿出現(xiàn)了背離。

雖然理論上分析樓市財富效應(yīng)將帶動家庭消費需求擴張，但流動性向住宅不動產(chǎn)過度配置，反過來會抑制消費需求釋放，導致住宅名義價值增長態(tài)勢與家庭消費意愿形成背離，樓市財富效應(yīng)下的社會消費并未出現(xiàn)快速增長，值得高度關(guān)注。2017年1-2月份，全國社會消費品零售總額名義同比增長9.5%，增速比上年同期回落0.7個百分點;扣除價格因素后，實際增長8.1%，增速比上年同期回落1.5個百分點。在消費大類中，除與房屋購買直接相關(guān)的家具及房屋裝修消費超過平均增速外，改善家庭生活品質(zhì)的服裝鞋帽、針紡織品、家用電器和音像器材等消費均低于平均增速。2016年，北京社會消費品零售總額增長6.5%，較上年同期下降0.8個百分點。

市場高度不確定性恐將財富效應(yīng)演變?yōu)榱鲃有约湘i。

從經(jīng)濟意義分析，熱點城市及周邊住宅供給總量并不稀缺，但分布存在顯著不平衡，少量人擁有多套房產(chǎn)，大量外來投資進入北京房地產(chǎn)市場，導致住房供給一定程度稀缺。而當前北京、上海、深圳等城市房價與國際大都市完全接軌，已經(jīng)過度背離剛需人群購買力，決定了未來住宅置換鏈條不可持續(xù)。在熱點城市泛豪宅化情況下，社會資金大量進入，某些城市房價運行軌跡已經(jīng)淪為“資金接力游戲”，也成為吸納社會投資投機資金的“無底洞”。

房價大幅上漲所形成的巨大名義財富增值，是以犧牲家庭流動性為代價。近年來，隨著房價大幅上漲，居民存款增長明顯放緩。從數(shù)據(jù)看，我國住戶存款和非金融企業(yè)存款增速在整體放緩大趨勢下，呈現(xiàn)出一定反向變化關(guān)系。特別是在商品房旺銷的2009年和2016年，非金融企業(yè)存款增長速度明顯超過住戶存款。同時，住戶存款在各項存款中的比重也呈現(xiàn)出下降趨勢。2017年1月，我國住戶存款占各項存款的比重為41.4%,較2007年1月下降7個百分點?？紤]到當前我國北京、上海、深圳等地核心區(qū)房價已經(jīng)和國際大都市接軌，房價高位上漲對家庭流動性的擠壓，使得熱點城市房價繼續(xù)上漲的空間日漸逼仄。

房地產(chǎn)市場不同于一般商品市場，房價由少量交易決定，而非一般商品市場基于大規(guī)模、連續(xù)交易來實現(xiàn)供求均衡。雖然這一交易特征給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某種程度壟斷定價權(quán)，但考慮到住宅投資收益變現(xiàn)和釋放財富效應(yīng)，都需要以增加住宅供給為前提，反過來將給房地產(chǎn)泡沫施加巨大壓力。歷史上，包括東京、香港、臺北等國際性都市都曾出現(xiàn)房價大幅回調(diào)現(xiàn)象。1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，日本家庭流動性也顯著下降。據(jù)日本金融廣報委員會2013年專項調(diào)查，日本有三分之一的家庭沒有金融資產(chǎn)。據(jù)日本總務(wù)省調(diào)查,2014年度日本平均每戶家庭存款為1565萬日元，6成以上低于平均值。日本金融廣報委員會公布的一項調(diào)查結(jié)果稱，日本有三分之一的家庭沒有金融資產(chǎn)。日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，長期以來日本房價回升動力不足，除了人口老齡化因素外，家庭流動性不足也制約了房價上漲空間。

從根本上說，房價上漲是貨幣財富向住宅不動產(chǎn)轉(zhuǎn)化的過程。房價上漲所形成的名義財富增值，也即財富效應(yīng)存在脆弱性;若過度背離實體經(jīng)濟基礎(chǔ)，最終將淪為一場財富幻覺，而歷史上和現(xiàn)實中并不鮮見。但家庭在房價高位加杠桿所形成的債務(wù)負擔，要受到法律強制力的約束，風險與責任卻不能輕易回避。可見，如果不小心，巨大樓市財富效應(yīng)就有可能轉(zhuǎn)化為套在非理性加杠桿家庭上的沉重流動性枷鎖。