度過火熱的2016年，在今年這個(gè)被行業(yè)普遍看做是“小年”的關(guān)口，房企將如何打響新一輪軍備競賽？
??在一二線城市拿地難的環(huán)境下，對三四線城市的價(jià)值挖掘和判斷成為房企從去年以來探索的課題，但整體而言，房企依舊更加傾向于多在熱點(diǎn)城市布局。這也對他們的資金狀況、融資能力和盈利能力帶來巨大考驗(yàn)，捕捉新的利潤來源成為重要能力。
??2017年，行業(yè)馬太效應(yīng)加劇環(huán)境下，中小型房企的戰(zhàn)略判斷也將決定整體格局變化。
??解碼2017： 房企新一輪軍備賽
??21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查閱年報(bào)發(fā)現(xiàn)，大部分全國化房企仍然表現(xiàn)出對城鎮(zhèn)化前景的看好，以及由此帶來的一二線城市機(jī)會(huì)。在適度向三四線擴(kuò)圍的同時(shí)，2017年，一二線城市仍將是大部分企業(yè)的業(yè)績重心。
??“在中央及地方政策指引下，2017年，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場成交量漲幅或?qū)⑹照?，但成交價(jià)格仍可能維持在較高水平；三、四線城市將從鼓勵(lì)性政策及熱點(diǎn)城市外溢效應(yīng)中獲益，有望緩解去化壓力?！苯衲?月2日，中駿置業(yè)發(fā)布2016年年報(bào)，并對今年市場做出如上展望。
??一個(gè)月后的4月11日，中駿置業(yè)拿下徐州銅山區(qū)一宗25萬平方米的土地，首次進(jìn)軍徐州——正是年報(bào)中提及的三線城市。
??2016年，多數(shù)房企錄得銷售規(guī)模大幅增長，一二線城市貢獻(xiàn)了主要業(yè)績。這與熱點(diǎn)區(qū)域樓市大幅增長的現(xiàn)實(shí)密不可分。
??從去年四季度開始，熱點(diǎn)城市調(diào)控大幅加碼，中西部核心城市，以及核心區(qū)域周邊的三四線城市“接力”升溫。即便樓市調(diào)控的范圍擴(kuò)大、力度增強(qiáng)，三四線市場的前景仍被普遍看好。今年以來，將區(qū)域布局向三四線城市延伸的企業(yè)不在少數(shù)。
??曾因庫存規(guī)模過大而被視為“禁地”的廣大三四線市場，如今再度成為行業(yè)焦點(diǎn)。但這些市場究竟能在多大程度上助力企業(yè)的規(guī)模，市場的回暖是否具有可持續(xù)性，市場潛在容量是否值得持續(xù)投入，都將是企業(yè)需要考量的因素。
??挺進(jìn)三四線
??由于戰(zhàn)略選擇和發(fā)展歷史的不同，房地產(chǎn)企業(yè)的區(qū)域布局有明顯差別。但對于大多數(shù)全國化布局的企業(yè)來說，一二線城市貢獻(xiàn)了主要業(yè)績。
??年報(bào)顯示，在恒大2016年的銷售額中，一二線城市的貢獻(xiàn)占比67.4%；碧桂園在國內(nèi)市場中，有59%的銷售額來自一二線城市；中駿置業(yè)的業(yè)績中，一二線城市份額占到65.8%。區(qū)域布局高度聚焦的旭輝，這一比例高達(dá)98.2%。
??當(dāng)年的新增土地儲(chǔ)備，也表現(xiàn)出類似特征。如萬科在去年新增了173個(gè)項(xiàng)目，有88.3%位于一二線城市。恒大則有59.6%的新增土地位于這一區(qū)域。中駿在一二線城市中的拿地支出，占拿地總支出的比重為79.6%。
??分析人士認(rèn)為，這與本輪樓市的層級式升溫特征有關(guān)。
??2015年末，在連續(xù)降息和“3·30新政”、“9·30新政”的疊加作用下，一線城市率先升溫，但深圳、上海很快因房價(jià)上漲過快而出臺(tái)調(diào)控措施。2016年初，南京、蘇州、廈門、合肥等“強(qiáng)二線城市”接力升溫，并帶動(dòng)市場熱點(diǎn)向鄭州、武漢等中西部核心城市蔓延，熱點(diǎn)區(qū)域周邊的大型城市天津、福州、杭州也同步回暖。直到9月末10月初，超過20個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)調(diào)控政策，房地產(chǎn)熱潮終于在四季度被遏制。但就全年來看，上述一二線熱點(diǎn)城市仍貢獻(xiàn)了絕大部分的銷售額。
??到2017年，情況開始發(fā)生變化。
??年初，熱點(diǎn)樓市又有升溫跡象，并蔓延至周邊區(qū)域。以北京的“3·17新政”為代表，樓市調(diào)控政策進(jìn)一步加碼并擴(kuò)圍。
??根據(jù)中信建投的統(tǒng)計(jì)，自2016年至2017年4月初，全國共有37個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控政策。其中，11個(gè)城市出臺(tái)一輪政策，12個(gè)城市出臺(tái)兩輪政策，14個(gè)城市出臺(tái)政策達(dá)三輪以上。從調(diào)控手段來看，共有31個(gè)城市上調(diào)首套房首付比例，36個(gè)城市上調(diào)二套房首付比例，13個(gè)城市實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，33個(gè)城市采取限購措施。一二線城市成為這輪調(diào)控的重災(zāi)區(qū)。
??相比之下，受益于主流城市熱度傳導(dǎo)、改善性需求釋放以及去庫存政策引導(dǎo)的三四線城市，開始逐漸升溫。
??據(jù)國海證券監(jiān)測，今年一季度，一線、二線、三四線城市新房住宅成交面積同比增速分別為-36.5%、-8%及11.8%，三四線城市景氣度明顯提升。在土地市場，長三角等地的南通、無錫、嘉興、鎮(zhèn)江、臺(tái)州、紹興等三四線城市率先回暖，近期均有大宗交易。
??這種變化影響到房企的預(yù)期，并使得企業(yè)將目光更多地投向這些城市。
??世聯(lián)行董事長陳勁松在業(yè)績會(huì)上表示，“經(jīng)過這輪調(diào)控政策，購買力將轉(zhuǎn)向三四線去庫存，會(huì)帶來比較穩(wěn)定的業(yè)務(wù)?！彼€指出，世聯(lián)行今年也將深入三四線城市，從而更好地完成銷售目標(biāo)。
??旭輝、金茂、中駿等房企在年報(bào)或業(yè)績會(huì)上，也均表示出對三四線城市樓市的關(guān)注。
??金地在年報(bào)中的表述較為委婉，“公司也會(huì)重點(diǎn)關(guān)注市場容量大、未來發(fā)展有**的區(qū)域和城市；同時(shí)，對于市場相對較弱的區(qū)域和城市，則更多地選擇板塊結(jié)構(gòu)性和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)?！?
??脆弱的繁榮？
??需要指出的是，上述“三四線城市”并非絕對意義上而言。房地產(chǎn)企業(yè)往往根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口流動(dòng)趨勢、樓市供需形勢等因素，將城市進(jìn)行層級劃分。納入房企關(guān)注的“三四線城市”，多位于東部核心城市周邊，經(jīng)濟(jì)水平相對較發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場**較大。
??在今年3月28日的業(yè)績會(huì)上，中國金茂首席執(zhí)行官李從瑞就曾表示，“廈門、成都、北京、上海的衛(wèi)星城市”將會(huì)列入金茂的考察視線。
??旭輝在其年報(bào)中的表述更為詳盡，“臨近一線城市受惠其需求外溢的三線城市，依靠產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入的優(yōu)勢，加上受惠于與相鄰大型城市融合的‘都會(huì)化’趨勢，在2017年的市場調(diào)整期是最值得關(guān)注的城市板塊之一。”
??同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，早在兩三年前，部分三四線城市已經(jīng)開始著手暫停供地或放緩供地，近日又有地級市明確暫?；蚍啪徆┑赜?jì)劃。如果大部分三四線城市借此來調(diào)節(jié)供求關(guān)系，那么未來1-2年，一部分三四線城市將不存在去庫存壓力，樓市將迎來新一輪上漲機(jī)會(huì)。
??另據(jù)同策咨詢的監(jiān)測，截至2016年底，江蘇16個(gè)三四線城市商品住宅平均存銷比為6.79個(gè)月，已無去庫存壓力。
??張宏偉認(rèn)為，企業(yè)可關(guān)注中西部地區(qū)庫存去化周期小于15個(gè)月的三四線城市，區(qū)域中心城市周邊的三四線城市。對于這些城市而言，可以考慮機(jī)會(huì)性布局，實(shí)施快進(jìn)快出的策略，短期內(nèi)為公司規(guī)模做貢獻(xiàn)。
??但廣大三四線市場的前景是否真的廣闊，仍然存在疑問。
??4月8日和4月11日，位于“長三角”區(qū)域的常州、揚(yáng)州先后出臺(tái)強(qiáng)化版調(diào)控政策，“長三角”區(qū)域的限購范圍不斷擴(kuò)大。此前，京津冀、珠三角區(qū)域，以及山東、安徽、福建等東部省份的部分三四線城市，均遭遇調(diào)控重壓。越來越多“強(qiáng)三四線城市”加入調(diào)控陣營，使得可供選擇的投資區(qū)域越來越少。
??事實(shí)上，相比三四線，房企仍然更加青睞一二線城市。“在一二線城市做一個(gè)項(xiàng)目，獲得的銷售額和盈利規(guī)模，相當(dāng)于在三四線城市做三到五個(gè)項(xiàng)目，但付出的成本要小得多。”北京某上市房企負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。
??該人士表示，如果市場規(guī)模不夠大，企業(yè)只能操作一到兩個(gè)項(xiàng)目，無法深耕。這很難形成品牌效應(yīng)，也無法通過溢價(jià)帶來利潤的提升，這種規(guī)模增長“毫無意義”。
??相反，他認(rèn)為，由于熱點(diǎn)城市供地規(guī)模較大，且出臺(tái)調(diào)控政策抑制地價(jià)，企業(yè)可借助政策紅利，在這些城市獲得拿地機(jī)會(huì)。
??21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查閱年報(bào)發(fā)現(xiàn)，大部分全國化房企仍然表現(xiàn)出對城鎮(zhèn)化前景的看好，以及由此帶來的一二線城市機(jī)會(huì)。在適度向三四線擴(kuò)圍的同時(shí)，2017年，一二線城市仍將是大部分企業(yè)的業(yè)績重心。
??此外，三四線樓市能否持續(xù)升溫，也存在一定不確定性。中信建投指出，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，一二線城市出現(xiàn)向上的拐點(diǎn)后，三線城市往往表現(xiàn)會(huì)滯后；一旦向下的拐點(diǎn)出現(xiàn)，三線城市則往往同步下跌。同時(shí)，目前整體流動(dòng)性依舊寬松，但寬松邊際已經(jīng)開始收窄。這也可能影響三線城市的表現(xiàn)。
