由于經(jīng)濟(jì)活動存在上下游之間、內(nèi)外部之間的傳導(dǎo)過程，故出現(xiàn)“時滯”現(xiàn)象。     

      但是，調(diào)控政策的鈍化不等于政策的時滯效應(yīng)不會發(fā)生，最可怕的是，那么多調(diào)控政策不斷累積，最終可能出現(xiàn)“最后一根稻草壓死駱駝”的現(xiàn)象。由于房價上漲從本質(zhì)而言就是人口現(xiàn)象，根據(jù)人社部對500個村的農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年一季度在外務(wù)工的人數(shù)為27.9萬人，同比減少2.1%。這應(yīng)該是中國自80年代改革以來首次出現(xiàn)外出農(nóng)民工的負(fù)增長，而中國流動人口的減少則發(fā)生在2015年。此外，作為購房主力的25-45歲群體人數(shù)的減少，也出現(xiàn)在2015年。我同時還發(fā)現(xiàn)，過去作為人口凈流出省份的安徽，去年常住人口竟然增加了60多萬，這意味著其他發(fā)達(dá)省份或大城市的人口流入量在放緩甚至減少。那么，推動房價上漲的動力來自哪里呢?除了貨幣擴張因素之外，其他如改善性需求等解釋力度不大。

??人口老齡化和人口流動負(fù)增長等對房價存在抑制作用的因素未能充分顯示作用，我認(rèn)為同樣是一個時滯現(xiàn)象。資本品價格的上漲或下跌，都會形成一種趨勢，趨勢一旦形成，其慣性作用要大大超過消費品，這是因為投資者的趨利性和非理性程度超過了消費者。在房價上漲的時候是如此，一旦下跌，我相信也會如此。認(rèn)為房價只會漲、不會跌，或者要跌也只是小幅度調(diào)整的觀點之所以被廣泛接受，是因為當(dāng)前房價正處在持續(xù)上漲的慣性之中，因而忽視了負(fù)面的力量正在不斷強化。

??美國1993-2006年這輪房地產(chǎn)牛市中，房價年均漲幅大約為6%，在2006-2008年次貸危機中，全國房價的累計跌幅平均為20%左右，個別城市甚至接近50%。

??中國自2000-2010年這十年間房價漲幅最快，年均漲幅超過15%，2011年之后房價從普漲過渡到結(jié)構(gòu)性上漲，6年累計漲幅為40%(某研究院公布的百城房價加權(quán)指數(shù))，盡管后期漲幅趨緩但累計漲幅遠(yuǎn)超美國上一輪房地產(chǎn)牛市，如北上深三地房價的累計漲幅估計在15倍以上。此外，這些年來居民房貸余額的增速在不斷加快，2016年新增居民房貸達(dá)到4.96萬億元，城鎮(zhèn)居民用于購房的支出占當(dāng)年城鎮(zhèn)居民可支配收入總額的23%，工、農(nóng)、中、建四大行60%以上的貸款是居民房貸。居民購房加杠桿如此之迅猛，是否有點美國當(dāng)年次貸膨脹的味道呢?

??居民部門大比例舉債購房的時候，其消費能力和需求就會減弱，故CPI已經(jīng)連續(xù)兩個月在1%以下，這就是所謂的按下葫蘆浮起瓢。所以，切勿低估時滯效應(yīng)，社會經(jīng)濟(jì)是一個大系統(tǒng)，投資與消費往往此消彼長。當(dāng)你注意到有幾種資產(chǎn)價格泡沫泛起時，實際上泡沫早已擴散了，能夠?qū)嵭泄苤频?，只是大系統(tǒng)中的很小一部分。