導(dǎo)語：

　　雖然房?jī)r(jià)會(huì)往哪個(gè)方向走，房子該買或是賣，成為永遠(yuǎn)都解不開的謎題，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，漲幅居前的熱點(diǎn)城市還有加碼調(diào)控措施的可能，下一步調(diào)控的重點(diǎn)或轉(zhuǎn)向二手房方面。

　　一二線城市樓市漸入降溫通道

　　國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，3月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅為0.7%，相比2月0.3%的增幅有所擴(kuò)大。但分城市來看，一二線熱點(diǎn)城市樓市已逐步開啟降溫通道。國家統(tǒng)計(jì)局重點(diǎn)監(jiān)控的3月15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市，新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全線回落，回落幅度在0.2個(gè)至6.0個(gè)百分點(diǎn)之間；業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著地方調(diào)控持續(xù)加碼，二季度房?jī)r(jià)增幅料將收窄。

　　北京調(diào)控新政滿月 樓市降溫 部分二手房源價(jià)格跳水

　　從“3·17”新一輪樓市調(diào)控出臺(tái)至今，一個(gè)月內(nèi)北京多部門已針對(duì)樓市使出十余個(gè)“大招”，認(rèn)房認(rèn)貸、抬高首付等劍指炒房的措施落地生效，堪稱“史上最嚴(yán)”。來自市住建委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年4月上半月，北京市二手房共網(wǎng)簽8000余套，環(huán)比2017年3月下半月下降5成。面對(duì)交易冷清的行情，部分著急出手的業(yè)主開始大幅下調(diào)二手房源的報(bào)價(jià)。

　　問題一：房?jī)r(jià)降了嗎？ wind資訊

　　從統(tǒng)計(jì)局確實(shí)可以看出，經(jīng)過一個(gè)半月的調(diào)控加碼，熱點(diǎn)一二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比平穩(wěn)，調(diào)控成效進(jìn)一步顯現(xiàn)。

　　不過中國城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓指出，或許熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)假摔大于真跌。尤其是在15個(gè)一二線熱點(diǎn)城市中，幾乎都是調(diào)控重點(diǎn)施展的城市，除限購、限貸以外的限價(jià)、限售、限簽政策與“雙合同”的因素，已經(jīng)掩蓋房?jī)r(jià)上漲的真實(shí)性，暫時(shí)讓房?jī)r(jià)呈現(xiàn)下降的情景。也就是說，存在房?jī)r(jià)表面上看起來是下降的，事實(shí)上是假摔，而是上漲的情形。

　　用數(shù)據(jù)來說話。從70城房?jī)r(jià)環(huán)比變化看，3月70城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.71，比2月0.33%，擴(kuò)大了0.38%，比1月0.24%擴(kuò)大了0.47%，比去年12月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.26%擴(kuò)大0.45%，說明這幾個(gè)月來，房?jī)r(jià)依舊呈現(xiàn)加速上漲的走勢(shì)。而環(huán)比上漲的城市看，3月上漲的城市62個(gè)城市，8個(gè)城市下降，比2月上漲的城市56個(gè)還多6個(gè)，比2月下降的城市12個(gè)城市下降減少了4個(gè)。

　　從70城房?jī)r(jià)同比變化看，3月70城房?jī)r(jià)同比上漲10.30%，比2月10.56%增幅回落了0.26%，比1月10.69%增幅回落0.39%、比去年12月10.80%增幅回落0.50%，說明房?jī)r(jià)漲勢(shì)減弱、漲幅不斷收窄，但是房?jī)r(jià)總體還在上漲，并且保持高位上漲的形勢(shì)。房?jī)r(jià)的漲幅回落，實(shí)質(zhì)上就是房?jī)r(jià)上漲的幅度下降，不是房?jī)r(jià)真正的下跌。而同比上漲的城市看，3月上漲的城市68個(gè)城市，2個(gè)城市下降，比2月上漲的城市67個(gè)增加了1個(gè)，比2月3個(gè)城市下降的減少了1個(gè)。

　　安家融媒

　　在新常態(tài)下，炒房者的路越走越窄。從去年國家提出“房子是用來住的而不是用來炒的”這一定位后，安家融媒就知道未來的房地產(chǎn)基本思路了。那就是將圍繞房子是用來住的出臺(tái)各種政策，同時(shí)嚴(yán)厲打擊各種炒房行為。事實(shí)證明，不法開發(fā)商和中介已經(jīng)遭到嚴(yán)厲整治，這大家都看得到。

　　再從根上看，在如此嚴(yán)厲的政策下，經(jīng)濟(jì)是回暖的，也再次證明經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴性正在逐步擺脫，所以企圖以此來阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的心態(tài)已經(jīng)失效。最重要的是國家穩(wěn)定市場(chǎng)的決心是不想象的。那么，我們個(gè)人也好，企業(yè)也好，必須做出積極的心態(tài)，正確認(rèn)識(shí)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)，明確未來方向。

　　炒房者的生存環(huán)境將不復(fù)存在，說完全消失基本不太可能，但是炒房時(shí)代也將宣告結(jié)束。如果一旦炒房者不再，市場(chǎng)將平穩(wěn)過渡。而市場(chǎng)環(huán)境將更加凈化。這樣看來，對(duì)剛需購房者有百利而無一害。

　　那么剛需購房者就不要問了，說現(xiàn)在的政策會(huì)不會(huì)傷及無辜?。坎挥脫?dān)心，剔除炒房者就是還剛需購房者一個(gè)健康的市場(chǎng)環(huán)境，沒有炒作，只有房子用來住。所以，不會(huì)傷及剛需。恰恰是在保護(hù)剛需，讓剛需能夠在選擇房子上有更大的空間和余地，而不是天天較真市場(chǎng)上的房子貴了還是便宜了。

　　問題二：房?jī)r(jià)會(huì)往什么方向走？

　　關(guān)于房?jī)r(jià)走向，向來多空對(duì)決。近日，值得關(guān)注的是，中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷和海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超攜手警告樓市風(fēng)險(xiǎn)。

　　李迅雷指出，中國樓市的火熱已持續(xù)了十多年，現(xiàn)在依舊是各路資金的寵兒。然而，美國次貸、日本樓市等前車之鑒告訴我們，沒有只漲不跌的市場(chǎng)。1993年起這輪美國房地產(chǎn)牛市中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的高點(diǎn)發(fā)生在2000年，但房?jī)r(jià)下跌則發(fā)生在2006年，說明房?jī)r(jià)滯后投資增速的拐點(diǎn)六年才開始下跌。中國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的高點(diǎn)出現(xiàn)在2010年，達(dá)到33%，如今已經(jīng)回落到個(gè)位數(shù)，說明房地產(chǎn)作為周期性行業(yè)，一定會(huì)經(jīng)歷從繁榮到衰退的過程，只是很難預(yù)測(cè)衰退的具體時(shí)間。

　　他稱，由于房?jī)r(jià)上漲從本質(zhì)而言就是人口現(xiàn)象，根據(jù)人社部對(duì)500個(gè)村的農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年一季度在外務(wù)工的人數(shù)為27.9萬人，同比減少2.1%。這應(yīng)該是中國自80年代改革以來首次出現(xiàn)外出農(nóng)民工的負(fù)增長(zhǎng)，而中國流動(dòng)人口的減少則發(fā)生在2015年。不過人口老齡化和人口流動(dòng)負(fù)增長(zhǎng)等對(duì)房?jī)r(jià)存在抑制作用的因素未能充分顯示作用，這同樣是一個(gè)時(shí)滯現(xiàn)象，這些都印證了房?jī)r(jià)不會(huì)繼續(xù)上漲。

　　李迅雷指出，經(jīng)過上面種種分析，除了貨幣擴(kuò)張因素之外，其他如改善性需求等解釋力度不大。

　　這個(gè)觀點(diǎn)和姜超不謀而合。在姜超最新研報(bào)中，他表示，過去兩年，國內(nèi)房?jī)r(jià)暴漲，出現(xiàn)明顯的資產(chǎn)泡沫，重要原因在于貨幣超發(fā)。

　　央行每年制定了12%左右的廣義貨幣M2增速，是按照7%左右GDP增速和3%左右CPI增速來制定，但實(shí)際的貨幣增速高達(dá)16%，原因在于商業(yè)銀行為了盈利的需要，發(fā)展出了巨大的影子銀行，導(dǎo)致了貨幣嚴(yán)重超發(fā)，而超發(fā)的貨幣則滋生了各種資產(chǎn)泡沫，尤其是地產(chǎn)泡沫。

　　方正宏觀

　　方正宏觀任澤平則認(rèn)為，無論是從房地產(chǎn)投資或是房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，都更為樂觀。他指出，從經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)看，無論是出口、制造業(yè)投資、基建，還是房地產(chǎn)投資等為代表的需求復(fù)蘇是超預(yù)期的，短期可能受庫存回補(bǔ)接近尾聲擾動(dòng)，但中長(zhǎng)期需求比市場(chǎng)預(yù)期的要樂觀。

　　房地產(chǎn)周期就是一句話，長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融。過去這一年多的時(shí)間房地產(chǎn)出現(xiàn)了迅速而猛烈的上漲，為什么？因?yàn)槿诏B加，人口往大都市圈流入，不供地，貨幣又是松的。未來會(huì)發(fā)生什么變化呢？未來的變化是人繼續(xù)往大的都市圈流入，盡快改變小城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略、控制大城市規(guī)模的這種思路，盡快樹立大都市圈的戰(zhàn)略?，F(xiàn)在來看，供地是不及預(yù)期的。房地產(chǎn)短期看金融，未來大概率貨幣會(huì)收緊。

　　任澤平稱，無論從美國還是從日本的經(jīng)驗(yàn)，也包括從過去我們十多年的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，人往大的都市圈遷移是幾百年來城市文明的勝利，因?yàn)榇蟮亩际懈?jié)約土地、更節(jié)約資源、更有活力。過去十多年關(guān)于城鎮(zhèn)化的認(rèn)識(shí)一直沒有進(jìn)步，這句話如果不改的話，長(zhǎng)效機(jī)制難以建立，如果改的話，長(zhǎng)效機(jī)制有希望。哪句話呢？控制大城市規(guī)模，重點(diǎn)發(fā)展小城鎮(zhèn)，區(qū)域均衡發(fā)展。還有就是房地產(chǎn)調(diào)控也需要改進(jìn)，房地產(chǎn)調(diào)控20年了，我們就三招：限購、限貸、限制土地供給，短期雖然有效果，但長(zhǎng)期結(jié)果可想而知。長(zhǎng)期關(guān)鍵看長(zhǎng)效機(jī)制。

　　謝逸楓

　　謝逸楓稱，房?jī)r(jià)沒有到拐點(diǎn)，不存在拐點(diǎn)的說法，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)還在上漲，不管是環(huán)比還是同比，而同比只是房?jī)r(jià)上漲的幅度收窄而已。

　　他認(rèn)為，接下來4月70城市房?jī)r(jià)總體繼續(xù)降溫，環(huán)比、同比的房?jī)r(jià)上漲幅度還會(huì)收窄，一旦轉(zhuǎn)變成直接下跌，市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)維穩(wěn)的政策，城市分化繼續(xù)。一方面是15個(gè)熱點(diǎn)的一二線城市的房?jī)r(jià)下降轉(zhuǎn)變成收窄降幅，不排除一些熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)回漲，特別是廣州。另一方面是非熱點(diǎn)的二線城市與三線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，并且擴(kuò)大上漲的城市。不過，供需緊張、貨幣超發(fā)的根本性問題沒有解決，盡管暫時(shí)按住了房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭，天依然不變。長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)上漲的結(jié)果不可避免。

　　中金公司

　　中金公司此前點(diǎn)評(píng)住建部和國土資源部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》稱，《通知》首次提出諸多可量化追蹤的供地指導(dǎo)意見，并著力強(qiáng)調(diào)“落實(shí)房地產(chǎn)工作責(zé)任制”、“強(qiáng)化約談問責(zé)”，體現(xiàn)了此次中央穩(wěn)定房?jī)r(jià)的堅(jiān)定決心。同時(shí)，《通知》特別提到要根據(jù)各地實(shí)際情況適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)，表明此輪政策重在抑制房?jī)r(jià)過快上漲、維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，不必?fù)?dān)心房?jī)r(jià)因供地增加而出現(xiàn)下跌。

　　至于政策效果如何，仍須關(guān)注實(shí)際執(zhí)行情況。中金公司認(rèn)為，能否足額完成供地計(jì)劃，將是此次政策能否起效的關(guān)鍵所在。

　　李迅雷

　　房?jī)r(jià)永不跌？看看美國

　　美國上一輪房地產(chǎn)牛市始于1993年，至2003年房地產(chǎn)整整上漲了10年，當(dāng)時(shí)有分析人士表示，美國房?jī)r(jià)上漲很健康，短期不會(huì)下跌，隨后幾年，房?jī)r(jià)果然繼續(xù)保持上漲態(tài)勢(shì)。

　　到了2005年，就連保守的美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘向國會(huì)作證時(shí)，也罕見地表示“美國尚未出現(xiàn)全國性房地產(chǎn)泡沫”。也有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為“貸款渠道的多元化”、“產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的多元化”、“貸款利率的多元化和多選擇的重新貸款機(jī)制”以及“房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)呈多元化趨勢(shì)”使所有人覺得泡沫不會(huì)破滅。

　　不幸的是，正是在這種一致預(yù)期下，2006年美國房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌勢(shì)頭，2007年8月起次貸危機(jī)席卷美國、歐盟及日本的金融市場(chǎng)。

　　李迅雷表示，人們總是習(xí)慣為現(xiàn)狀找理由，如今也是如此，認(rèn)為中國特色的房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管存在泡沫，但房?jī)r(jià)絕不會(huì)下跌，因?yàn)橥恋厥鞘芄苤频?，即供給有限，國家有調(diào)控能力。這與2005年的時(shí)候，美國人民對(duì)“美國特色”房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)下跌的認(rèn)識(shí)不是有著驚人的相似嗎？

　　問題三：樓市調(diào)控是否還會(huì)繼續(xù)加碼？

　　雖然對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們各執(zhí)一詞，但對(duì)于后續(xù)調(diào)控，大多數(shù)認(rèn)為熱點(diǎn)城市還有加碼的可能，甚至下一步調(diào)控的重點(diǎn)或轉(zhuǎn)移至二手房。

　　發(fā)改委副主任寧吉喆表示，目前國家正在抓緊時(shí)間，緊鑼密鼓研究制定保證房地產(chǎn)長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，成熟的時(shí)候可以付諸實(shí)施。寧吉喆表示，一方面，對(duì)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲可能會(huì)帶來泡沫要加以防范、調(diào)控，從需求側(cè)、供給側(cè)都要采取些措施。另一方面對(duì)廣大的三四線城市還要堅(jiān)持去庫存，因?yàn)槟切┑胤揭獙?shí)現(xiàn)它的住房?jī)r(jià)值還要很長(zhǎng)很長(zhǎng)時(shí)間。房地產(chǎn)的區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性的矛盾給宏觀調(diào)控提出了更高的要求。

　　數(shù)據(jù)顯示，從2016年9月30日開始，全國超過35個(gè)城市出臺(tái)了逾103次有關(guān)房地產(chǎn)的約束性調(diào)控政策；截止到2017年4月18日，77個(gè)市、縣、區(qū)出臺(tái)了新一輪樓市限購、限貸調(diào)控加碼等政策；全國已經(jīng)有13個(gè)城市出臺(tái)樓市“限賣”政策。

　　交通銀行宏觀研究員夏丹稱，從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，盡管不排除有季節(jié)性因素的上漲，但在調(diào)控的緊箍咒特別是對(duì)新房的限制已收到幾乎“史上最緊”的情況下其房?jī)r(jià)仍然上揚(yáng)，表明控房?jī)r(jià)還任重道遠(yuǎn)。

　　她預(yù)計(jì)，漲幅居前的熱點(diǎn)城市還有加碼調(diào)控措施的可能，下一步調(diào)控的重點(diǎn)可能轉(zhuǎn)向二手房方面，調(diào)控手段由限購限貸轉(zhuǎn)而側(cè)重于限售，以拉長(zhǎng)二手房上市轉(zhuǎn)讓交易的時(shí)間。房?jī)r(jià)上漲壓力較大的環(huán)核心城市地區(qū)也有加入限購限貸大軍的趨勢(shì)，調(diào)控范圍還將擴(kuò)大。

　　謝逸楓稱，預(yù)計(jì)15個(gè)熱點(diǎn)一二線城市房?jī)r(jià)調(diào)控維持當(dāng)前現(xiàn)狀，并且部分熱點(diǎn)城市調(diào)控已加碼，短期不會(huì)放松，并且會(huì)貫穿2017年。一方面是15個(gè)熱點(diǎn)一二線城市房?jī)r(jià)隨時(shí)都可能反彈，況且政策與人為因素只是暫時(shí)性的，完成控制目標(biāo)是目標(biāo)；另一方面是15個(gè)熱點(diǎn)城市供需、貨幣、人口、住宅用地供應(yīng)等一系列問題沒有根本性解決，一旦放松必上漲；其三是15個(gè)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)調(diào)控已經(jīng)非常嚴(yán)厲了，如果沒有大幅度的上漲，基本不存在調(diào)控上加力了。其四是要防止房?jī)r(jià)過快下跌的風(fēng)險(xiǎn)，避免房?jī)r(jià)崩盤，危及到樓市、金融、經(jīng)濟(jì)、債務(wù)的安全。

　　謝逸楓認(rèn)為，按照以往房?jī)r(jià)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)看，一旦15個(gè)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)真正的下跌并且下跌過快，影響到經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)、金融安全與地方經(jīng)濟(jì)、地方債務(wù)、財(cái)政收入、賣地收入、基礎(chǔ)實(shí)施投資等，房?jī)r(jià)調(diào)控會(huì)轉(zhuǎn)變成房?jī)r(jià)穩(wěn)定的刺激政策出臺(tái)，避免房?jī)r(jià)崩盤。