最近兩年，因為房價從一線城市到二線城市，甚至部分三線城市接連上漲，“房子”成為之無愧的熱門話題。買房，不論是剛需還是投資，成了許多人不得不思考和面對的問題。

但從目前來看，至少從投資的角度，房子已不適合再購買，或者說房地產最近這個連續(xù)兩年的上升周期將告一段落，這里先從最近各地紛紛上調房貸利率折扣說起。

引發(fā)關注最多的是北京。從5月2日起，包括工、農、中、建、交五大國有商業(yè)銀行，以及部分股份制商業(yè)銀行收緊北京市房貸優(yōu)惠政策，首套房執(zhí)行4.9%的基準利率;二套房的貸款利率則在基準利率基礎上上浮20%，即5.88%的年利率。

類似的，上海、深圳、廣州、杭州、天津等地首套房貸利率近期也紛紛所上調。其中杭州首套房貸款利率基本上在9折至9.5折;上海的多家銀行將首套房貸利率由先前的9折上調到9.5折甚至基準。

這是一個什么概念呢?比如某對年輕夫婦預算300萬準備在北京買首套房(300萬在北京買房如今不算多高的預算)。其中貸款200萬，按照一年前八五折的房貸優(yōu)惠利率，也就是年化4.17%，200萬貸款30年每月還款9745元，總計利息150萬。如果沒有折扣，也就是基準利率4.9%，那么需要沒月還款10615元，利息總計182萬。等于多支出32萬的利息，這無疑是變相的漲價。

當然，房貸利率上升并不是房子不再具備投資條件的根本因素，但卻可以說是直接因素或者導火線。

一方面，房價之所以在2015年開始上漲，誘發(fā)因素也是因為房貸利率，只不過當時是連續(xù)降息——從3月1日開始，全年共計降息五次，貸款利率累計降低1%。取消房貸利率優(yōu)惠是變相“漲”房價，降息自然就是變相地降價。

另一方面，商業(yè)銀行紛紛上調首套房貸利率，主要并非為了貫徹房地產調控政策這個政治目的，而是基于房貸資金成本上升的內生動力。今年以來，資金市場的無風險利率一直抬升，5月4日，銀行間同業(yè)拆借利率繼續(xù)集體上揚。上海銀行間同業(yè)拆放利率(Shibor)隔夜品種上升了0.0055個百分點至2.8506%，刷新兩年來高位。7天期Shibor上升了0.0140個百分點至2.9270%，其余中長期利率品種也呈現(xiàn)上升走勢。

除了資金市場的專業(yè)指標，舉個通俗的例子：最熟悉的余額寶、現(xiàn)金寶等無風險或者風險極低的貨幣基金，7日年化利息都超過4%了，這也是近兩年沒有過的情況。貨幣基金主要投向銀行協(xié)議存款和大額存單，銀行付出的資金成本自然在4%以上，如果房貸利息再打八五折，那銀行房貸業(yè)務就無利潤可言，如此說來，房貸利率上升是一種趨勢。還有美聯(lián)儲加息等外部影響因素，這里暫不討論。

當然，講這么多有關利率、利息的，并不是說這就是影響房價的決定因素，事實上也并不是，只是一個相對變化較大，且近期極有可能造成影響的因素。而對于影響房價的其他因素，如高素質人口流入大城市、一線城市庫存少，甚至租售比、房價收入比等，有些或許比利率因素更重要，但這些影響因素變動并不大，或者說一直存在并沒有較大轉變的跡象。

目前房子已不值得投資，至少在可預期的一段時間之內。但這不代表大城市，尤其是一線城市的房產會跌多少，即便下跌，也可能只會是小幅度的調整，而不會趨勢性地下跌。因為大城市，尤其是北上深這樣的一線城市，無論是橫向與國際上的大都市對比，還是與縱向上和歷史對比，都可以說“居大不易”。

與國際上的大都市對比，北上深房價的絕對值還排不進前10。以東京為例，雖然自上世紀90年代開始下跌并探底，但目前市中心六區(qū)的房價大致為上海的2~3倍，當然兩地居民收入有些差異，但東京這個價格是在征收房產稅基礎上的?？v向看，很多人并不太清楚新中國之前的“房價”，遠的如大唐白居易感嘆長安價高且不談。近者看近代上海，作家魯迅收入不菲，每月多則六百塊大洋，少則三四百，按購買力折算，約相當于如今的4~6萬月薪。與魯迅同時期的上海市民，月薪不過30大洋左右。即便如此，他在上海十年一直租房。1928年，魯迅兩口子租住在老式石庫門景云里(今虹口區(qū)橫浜路35弄)，全款買下需要5萬大洋，以魯迅每月400大洋左右的月收入，要不吃不喝十來年。

大城市有更多的就業(yè)和成長機會，因此吸引了高學歷年輕人前赴后繼，房價高是一個不利因素，但這似乎無法避免。