“開發(fā)商資不*債被迫破產(chǎn)清算,買了住宅的人能優(yōu)先獲得賠償,但商鋪業(yè)主要拿回房款卻遙遙無期,這是個什么理兒?”近日,讀者吳先生(化名)來電投訴其遭遇,想通過法律途徑維護個人權益。
??開發(fā)商破產(chǎn)清算
??商鋪的購房款卻要不回
??吳先生有些氣憤。三年前,身處浙江省內某小城市的他,沖著自住需求買了套商品房?!爱敃r開發(fā)商描繪得可好了,未來樓盤周邊有多么繁華,又是學校、又有商場的?!眳窍壬胫檬诸^還有一點多余的資金,索性在該樓盤再買套小面積的商鋪用來投 資。
??誰知,臨近交房,吳先生購買的樓盤卻停止了施工。一打聽才知道,原來開發(fā)商幾個月前就資金鏈斷裂,現(xiàn)在資不*債很快會進入破產(chǎn)清算。
??“如果開發(fā)商破產(chǎn)清算,那買房子的錢還能拿回來嗎?吳先生焦慮地問道,他不在乎這幾年付出去的房貸利息,只要購房本金能拿回來就好。但吳先生被告知,就算開發(fā)商破產(chǎn)清算,樓盤拍賣后所得的款項,債權人的分配順序也要分先后。按照目前的情況,吳先生最多只能拿回住宅的購房款,商鋪的購房款要回來的可能性很小。
??“從法院那里了解到,開發(fā)商一共欠了10多億元的債務,但現(xiàn)在公司賬面資金加上樓盤拍賣后的錢,也就只有5億元多點?!眳窍壬f。
??浙江錦豐律師事務所滕玲玲律師告訴記者,按照《企業(yè)破產(chǎn)法》規(guī)定,樓盤拍賣所得的款項按相應順序分配:消費者(也就是“購房者”)>建設工程施工款>*押擔??睿酒胀▊鶛唷!百彿空咭彩怯胁町惖?。法律優(yōu)先保護購買住宅的購房者,優(yōu)先償還購房款本金。”滕玲玲律師說,商鋪購房款只能算是普通債權,按相應比例進行清算。
??不只是商鋪的購房款被當作普通債權,購房期間房價增值部分、違約金以及利息同樣都認定為普通債權,在賠償順序中排在最末位,還要按相應比例才有賠償。
??以投 資為目的購買商鋪
??不列入優(yōu)先債權人范圍
??“吳先生的情況與之前臺州一則案例很相似,但最終購房者的訴求被法院給駁回了。”滕玲玲說。
??臺州的那則案子,購房者也是買了樓盤住宅房源后,同時購買了一套商鋪。開發(fā)商破產(chǎn)后,購房者起訴法院要求賠償延期交房的違約金、房子本金及房價增值部分。庭審時,購房者承認購買商鋪是為了投 資,根據(jù)浙江省高院的有關規(guī)定,基于投 資目的購買的商品房及商鋪,不屬于消費者(購房者)范圍,不具備優(yōu)先權。
??因此,一審判決駁回了購房者的訴訟請求;購房者不服繼續(xù)上訴,但二審結果同樣如此。
??業(yè)內人士告訴記者,開發(fā)商進入破產(chǎn)清算,與購房者切身相關的是優(yōu)先債權的范圍問題?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》(簡稱《批復》)第二條規(guī)定,購房者購買商品住宅且支付全部或大部分購房款后,購房者屬于優(yōu)先債權人范圍,要高于施工單位,目的是為了保護相對弱勢購房者的生存利益,但商鋪的購房者是奔著投 資去的,并不屬于《批復》中所指的購房者,也就不列入優(yōu)先債權人范圍。
??簡單地說:帶有投 資性質的購房者,在債權分配時往往會被劃到最末端。