經(jīng)過(guò)3月下旬以來(lái)新一波的政策加碼，樓市整體是穩(wěn)定下來(lái)了。

當(dāng)然，輪到另外一些人不淡定了，就是手里有多套房子的業(yè)主。據(jù)說(shuō)，北京的房?jī)r(jià)終于有所松動(dòng)了。照例是從市場(chǎng)感應(yīng)最敏銳的二手房開(kāi)始。

但是，且不說(shuō)這種所謂降價(jià)的案例采樣有多少，有沒(méi)有代表性，單說(shuō)輿論對(duì)這種波動(dòng)的過(guò)分強(qiáng)調(diào)，就不乏夸大之嫌。退一步說(shuō)，今年一季度，一線城市房?jī)r(jià)的上漲，很大程度是以二手房為主并帶動(dòng)的，所以，市場(chǎng)處于僵滯階段時(shí)二手房率先調(diào)整也是正常的反應(yīng)。

去年中央幾次提到的“抑制資產(chǎn)泡沫”，主要是是指抑制房?jī)r(jià)泡沫，這一點(diǎn)應(yīng)該沒(méi)什么爭(zhēng)議了。而要抑制房?jī)r(jià)泡沫，房?jī)r(jià)就不能像以前那么上漲，最好是能停漲。從近兩月的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，一二線熱點(diǎn)城市也接近做到了。房?jī)r(jià)泡沫不是全局性的泡沫，而主要是指一二線熱點(diǎn)城市的泡沫，這也不必多講。

此前我多次說(shuō)過(guò)，投機(jī)投資性資本（需求），是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要力量之一。要抑制房?jī)r(jià)泡沫，就必須阻遏新的投機(jī)投資性資本進(jìn)入樓市，或者說(shuō)為投機(jī)投資性資本進(jìn)入樓市設(shè)置路障。我們已經(jīng)看到了，普遍做法是，在過(guò)往限購(gòu)限貸限價(jià)的基礎(chǔ)上，加上限售。

根據(jù)實(shí)證經(jīng)驗(yàn)，調(diào)控政策會(huì)有兩三個(gè)月的消化、觀望期，然后再進(jìn)入調(diào)整期；吊詭的是，調(diào)控政策還會(huì)遇到所謂的邊際效應(yīng)遞減的問(wèn)題，市場(chǎng)主體會(huì)據(jù)此延遲決策，從而令調(diào)控效果呈現(xiàn)復(fù)雜的物理反應(yīng)。因此不宜做單向度的判斷。

這一輪的“四限”有沒(méi)有效果呢？還是有的。固然，開(kāi)頭提到的北京二手房?jī)r(jià)格松動(dòng)，目前尚未能證明即是調(diào)整期的開(kāi)始，但我個(gè)人堅(jiān)持認(rèn)為，倘若調(diào)控力度堅(jiān)持不放松，到三季度，一定會(huì)出現(xiàn)更明顯的變化。而所有的跡象均表明，至少今年內(nèi)調(diào)控不可能放松。

有朋友會(huì)問(wèn)：那如何看待一批房企繼續(xù)搶地的行為？譬如，前不久在嘉興土地市場(chǎng)，400余家房企8小時(shí)爭(zhēng)搶8幅地塊。這個(gè)事例比較特殊。已有專家分析過(guò)了，這些房企很多是馬甲公司，用來(lái)圍標(biāo)的。而且，溢價(jià)率是在當(dāng)?shù)卣刂品秶鷥?nèi)的。

跳開(kāi)來(lái)看，房企在目前階段拿地、搶地，有兩個(gè)特點(diǎn)。一是維持生存。今年前5個(gè)月，土地出讓量并不大，而房企只要還選擇在這個(gè)行業(yè)干下去，就必須買地。二是活躍的多為規(guī)模房企。房企集中化的趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。300億以上級(jí)別的房企才有資格繼續(xù)“混”。

從這兩個(gè)特點(diǎn)出發(fā)，明知年內(nèi)市場(chǎng)形勢(shì)已是“穩(wěn)”字當(dāng)頭，單純以地價(jià)來(lái)預(yù)測(cè)上市時(shí)的房?jī)r(jià)，“算不來(lái)賬”，微利甚至可能虧損，規(guī)模房企也要去搶地，就是因?yàn)?，房企得繼續(xù)保持規(guī)模增長(zhǎng)，否則，不進(jìn)則退，沒(méi)得玩了。何況，拿到手的土地，不能只算財(cái)務(wù)成本賬，它還是資產(chǎn)運(yùn)作的生產(chǎn)要素。

回到前文。抑制房?jī)r(jià)泡沫，阻遏新的投機(jī)投資性資本進(jìn)入，只是第一步，這是被動(dòng)的一步棋；隨著時(shí)間推移，調(diào)控邊際效應(yīng)遞減，泡沫還是有可能繼續(xù)膨脹，所以，還應(yīng)有第二步，即，擠泡沫，這是主動(dòng)的一步棋。

樓市調(diào)控包含預(yù)期管理。市場(chǎng)主體尤其是投機(jī)投資性需求會(huì)發(fā)現(xiàn)，政策不會(huì)放松，樓市傳導(dǎo)出明確的信號(hào)，將在三季度進(jìn)入調(diào)整期。那些幻想或者說(shuō)預(yù)期市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)的業(yè)主，就可能次第離場(chǎng)，將多余的房產(chǎn)賣掉一套或兩套。這是擠泡沫的小小一步。

北大光華學(xué)院陳玉宇教授在近日廣為傳播的一次演講里建議，改交易環(huán)節(jié)的稅收為持有環(huán)節(jié)的稅收。而持有環(huán)節(jié)的稅收，實(shí)際上就是社會(huì)各界討論多年的房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容，也是擠壓房?jī)r(jià)泡沫的重要手段。

我堅(jiān)信，不管你對(duì)它持何種態(tài)度，房地產(chǎn)稅是一定會(huì)到來(lái)的。但大家盡可放心，房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)泡沫的擠壓，不可能是急風(fēng)驟雨式的，而更可能是溫和的。理由很簡(jiǎn)單，房地產(chǎn)對(duì)財(cái)政稅收的貢獻(xiàn)，對(duì)投資的拉動(dòng)，所占權(quán)重很大，突然直線跌落，乃不可承受之重。

結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)升級(jí)，說(shuō)到底，需要資本投入。借用能量守衡定律，房地產(chǎn)占據(jù)的資本、資源多了，其他領(lǐng)域就少了。所以在阻遏新的投機(jī)投資性資本進(jìn)入的基礎(chǔ)上，把樓市的存量資本擠出來(lái)，為其他行業(yè)、其他領(lǐng)域所用。

過(guò)往10多年房地產(chǎn)的快速發(fā)展過(guò)程，也是資本在樓市的積聚過(guò)程。這個(gè)房?jī)r(jià)堰塞湖的資本規(guī)模是10萬(wàn)億級(jí)的，哪怕將其中的10%疏浚出來(lái)，也是萬(wàn)億級(jí)，流入任何一個(gè)行業(yè)，都是相當(dāng)可怕的。因此，節(jié)奏必須是緩慢、有序的，而且要給它找到承載的容器。但這是另外一個(gè)話題了。