6月5日，萬科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ，02202.HK）召開5月份銷售及經(jīng)營情況電話會議。會上，萬科集團(tuán)董事會秘書朱旭表示，由于客戶目前的認(rèn)購資格受到很多的限制，以及銀行對住房按揭貸款額度發(fā)放的限制，認(rèn)購后放棄簽約的情況增加。

??6月2日晚間，萬科發(fā)布5月份銷售報(bào)告顯示，2017年5月，萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額358.9億元，同比減少1.35%；銷售面積242.0萬平方米，同比減少9.5%。

??至此，萬科今年1-5月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1520.1萬平方米，同比增長40.4%；銷售金額2280.5億元，同比增加54.4%。

??朱旭指出，5月份大部分房企的銷售業(yè)績環(huán)比都有所下降。原因主要有兩個方面：一方面，政策監(jiān)管趨嚴(yán)，限購限貸政策覆蓋的城市增多，商改住物業(yè)類型的嚴(yán)格管控，以及對無證銷售、中介虛假宣傳的查處。另一方面，銀行、信托公司對房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈也在趨緊。

??而伴隨著按揭貸款環(huán)境的收緊，客戶的認(rèn)購量也出現(xiàn)環(huán)比下滑。朱旭指出，由于客戶目前的認(rèn)購資格受到了很多的限制，以及銀行對住房按揭貸款額度發(fā)放的限制，認(rèn)購后放棄簽約的情況增加。

??朱旭表示，在金融去杠桿的背景下，無論是開發(fā)企業(yè)還是消費(fèi)者信貸都在收緊。去年底開始，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再融資都在收緊；5月銀監(jiān)會嚴(yán)查違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，實(shí)際上是整頓銀行表外通道融資。房地產(chǎn)融資方面未來趨勢比較緊，審批需要的時(shí)間增加，房地產(chǎn)企業(yè)通過券商資管通道融資基本被叫停，地產(chǎn)企業(yè)資金流會更加緊張。

??對于客戶而言，其信貸也開始明顯收緊。從萬科的數(shù)據(jù)來看，去年只有10%的客戶一次性付款，到今年5月份這個比例上升至20%，使用按揭客戶比例由90%下降到80%?？蛻舭唇移骄氖赘侗壤裁黠@上升，去年的平均首付比例是三成，而今年5月份平均首付比例達(dá)到四成。

??朱旭稱，去年四季度開始的政策收緊主要是針對熱點(diǎn)城市的行政性調(diào)控，但從今年3月份開始，收緊實(shí)際上已經(jīng)向信貸政策轉(zhuǎn)向，信貸收緊不僅包括首付比例，同時(shí)實(shí)際貸款利率開始上升，過去第一套房按揭利率**在15%，最近**縮小到5%甚至沒有**，而二套房之前利率需要上浮10%，現(xiàn)在有部分上浮達(dá)到20%。

??朱旭指出，從萬科的銷售數(shù)據(jù)中可以看到，目前更少的客戶使用按揭，銷售額中銀行貸款的比重在下降，去年貸款的占比是64%，今年5月份為46%。我們認(rèn)為信貸環(huán)境的收緊會對未來銷售產(chǎn)生更明顯的影響。

??對于今年房地產(chǎn)市場的看法，朱旭在電話會議中多次提到了“謹(jǐn)慎”二字。一方面，隨著銷售環(huán)比下降以及銀行、信托公司對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的趨緊，因此對未來持“非常謹(jǐn)慎”的態(tài)度。另一方面，萬科在土地市場比較熱，房價(jià)漲幅非常緩慢的情況下，**拿地“非常謹(jǐn)慎”。

??朱旭表示，“我們認(rèn)為下半年房地產(chǎn)市場是非常謹(jǐn)慎的，我們公司認(rèn)為未來形勢會更嚴(yán)峻一些?！?

??朱旭提到，從政策看，五月份三四線城市跟緊調(diào)控政策，有效防止了一二線城市的外溢需求，秦皇島（樓盤）、嘉興（樓盤）、承德（樓盤）等都出臺了一些調(diào)控政策，預(yù)計(jì)未來調(diào)控范圍會進(jìn)一步鋪開。不過，即便下半年房地產(chǎn)基本面下行壓力大，由于一線**城市的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)、基礎(chǔ)設(shè)施布局、人才吸引方面具有長期優(yōu)勢，存在新市民自住剛需，因此房價(jià)大幅下降的可能性低，但中期也不太可能大幅上漲。