上海再出大消息！繼前幾天上演“只租、不售”的大新聞之后，上海樓市又?jǐn)S了一顆重磅炸彈！這就是7月7日上海公布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，令人耳目一新。這份規(guī)劃最大的重點(diǎn)，就是要加大住房的供給、發(fā)展租房市場。
《規(guī)劃》是這么說的：
“十三五”時(shí)期新增住房供應(yīng)總套數(shù)要比“十二五”期間增加60%左右，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)各類住房12750萬平方米、約170萬套。其中，商品住房約45萬套，以中小套型普通商品住房為主；租賃住房約70萬套；各類保障性住房約55萬套。此外，以市場為主，新增代理經(jīng)租房源30萬套（間）左右。
總共計(jì)劃的5500公頃土地出讓，其中商品住房才2000公頃，但租賃住房卻占比1700公頃，保障性住房1800公頃，占新增住房總套數(shù)竟然高達(dá)60%。。
今年以來，關(guān)于租房市場的鼓勵(lì)政策連續(xù)不斷，再加上今天上海的重拳出擊，以及土地供應(yīng)的明顯轉(zhuǎn)向，預(yù)示著一線城市正在加速發(fā)力租房市場，中國房地產(chǎn)業(yè)即將進(jìn)入一個(gè)全新的租賃時(shí)代。
政府要干賠本的買賣？
對政府來說，土地資源本來就稀缺，現(xiàn)在要改變用途由售轉(zhuǎn)租了，那賣地收入必然會折價(jià)，政府為毛要這么干呢？
當(dāng)下，房價(jià)已經(jīng)成為不能承受之重，普通工薪族再怎么努力也很難買得起房，這種情況下，要想留住人才，必須要出花式新招，讓這些人有房可住。
最近爆出的華為員工年薪60萬卻工作十年也買不房的事情在網(wǎng)上火了。雖然深圳房價(jià)收入比位居全國首位，但其他城市，普通人的狀況并不比深圳好多少。
目前，中國的重點(diǎn)城市房價(jià)收入比已經(jīng)爆表。以北上深率先領(lǐng)跑，深圳以32.44倍居首，上海、北京緊隨其后，房價(jià)收入比亦分別高達(dá)26倍和25倍。
綜合來看，我國省會城市包括直轄市及深圳特區(qū)在內(nèi)重點(diǎn)城市中，省會城市包括直轄市及深圳特區(qū)在內(nèi)，房價(jià)收入比全部超6倍，有16個(gè)城市房價(jià)收入比超過10倍，遠(yuǎn)超國際公認(rèn)的合理區(qū)間。
即便不身處北上深這類一線城市，在其他二線城市，一個(gè)普通工薪家庭不吃不喝也需要十幾年時(shí)間才能買的起一套房。
買房已經(jīng)買不起了，要是租房再租不到，還讓不讓人活了？
開發(fā)商要慌了？
現(xiàn)在，有種觀點(diǎn)認(rèn)為，因?yàn)橹袊孔幼饨鸹貓?bào)率租售比實(shí)在是太過夸張，面對這樣的政策，壓力山大的開發(fā)商很可能會賠本。
萬科副總裁譚華杰就如此抱怨：“假如萬科通過住宅用地拿地蓋房子出租，租金回報(bào)率只有3%，收入扣除稅收20%，最終的租金收益率大概只有2.4%?！?
2.4%，這樣的收益，還不如定期存款呢！開發(fā)商干嘛還要趕這種賠本的買賣？
但是，“兵來將擋水來土掩”，開發(fā)商自然有辦法賺錢。
最好的辦法，自然是轉(zhuǎn)嫁成本，讓普通人來埋單！
這部分用來出租的房子，如果想要實(shí)現(xiàn)運(yùn)營，那就要提高租金。也就是說，你未來不僅買房買不起，很可能租房都租不起了！
比如上海之前只租不售的兩大地塊，在上海這么寸土寸金的地方，上海又只有1.2%的租售比，70年產(chǎn)權(quán)根本不能回本，那么開發(fā)商可能會把這兩塊地變成高端公寓，跟普通人并沒有什么關(guān)系！
房價(jià)能跌嗎？
現(xiàn)在，很多人都在期待，隨著租房市場的大力完善，懸于空中的房價(jià)自然會從高位回落。
那么，大家真能得償所愿嗎？
看看我國的鄰居香港，你就知道問題的答案了。
在香港，目前租房的人口比例可比我們高出不少，有近30%的人租住在組屋（公共房）里面。
那么香港的房價(jià)呢？
香港房價(jià)長期位居“亞洲最貴”之一，據(jù)統(tǒng)計(jì)，一個(gè)普通香港家庭需要不吃不喝十七年才可以負(fù)擔(dān)香港的樓價(jià)。
美國一家研究機(jī)構(gòu)以樓價(jià)中位數(shù)來比較世界上不同城市的家庭買樓負(fù)擔(dān)，結(jié)果顯示，香港排名第一。
為毛租房市場大躍進(jìn)，卻不能影響房價(jià)節(jié)節(jié)高呢？
其實(shí)答案也很簡單。租賃房和商品房，根本就是兩個(gè)市場。租房，本質(zhì)上是為那些買不起房的人而準(zhǔn)備的，窮人能對市場的價(jià)格產(chǎn)生多大影響呢？
買房將成有錢人的游戲？
更要命的是，對于上海這樣的大城市來說，租房的發(fā)展很可能會變成高房價(jià)的催命符！
讓我們從大背景看起，
首先，雖然政策使勁了洪荒之力，提出了控制人口的目標(biāo)，要讓上海跟北京一樣，在未來五年人口不增長，甚至是負(fù)增長。但是，硬性的政策真能抵擋住全國年輕人奔向北上廣的步伐嗎？
而且，目前大城市圈的建設(shè)正在風(fēng)風(fēng)火火的展開，未來這些大城市的房價(jià)恐怕易漲難跌。
6月28日五部委的聯(lián)合發(fā)文就再次重申了這一點(diǎn)。
“至2020年，京津冀、長江三角洲、珠江三角洲、長江中游、成渝等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的超大、特大城市及具備條件的大城市。
未來市域（郊）鐵路骨干線路務(wù)必基本形成，構(gòu)建核心區(qū)至周邊主要區(qū)域的1小時(shí)通勤圈?！?
隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷推進(jìn)、城市圈的不斷拓展，恐怕房價(jià)的下跌，真的只能成為空想。
那么一旦越來越多的房子變成租賃房時(shí)，會產(chǎn)生怎樣的后果呢？
隨著租賃房越來越多，普通人越來越多地選擇租房的時(shí)候，那么商品房就會成為一種稀缺資源。
目前，十三五期間上海可供出售的純商品住房供應(yīng)量事實(shí)上將減少（5年只有45萬套，而2016年上海銷售的新建商品住宅是10.84萬套），這也就意味著商品房會越來越表現(xiàn)出一種金融屬性。
那么，在這樣的情況下，如果國家不能控制住貨幣增速，則商品房價(jià)則可能出現(xiàn)大幅上漲。
另外，上海的房產(chǎn)稅已箭在弦上，未來將持續(xù)推進(jìn)。
房價(jià)還是那么高，稅費(fèi)又增加了，家底不殷實(shí)的人，你還是別想著買房了！
因此，未來中國樓市可能會出現(xiàn)兩個(gè)“兩極分化”，一邊是像上海這樣的核心大城市與三四線城市的天上地下；一邊是購房群體和租房群體的涇渭分明。
普通人可以期待什么？
當(dāng)然，我們之所以說租房政策是惠民的，也是因?yàn)殡S著租房市場的逐漸完善，普通人的基本住房需求將會得到滿足。
這就好比是現(xiàn)在的汽車市場，大家基本上都能買得起一輛車，滿足用車的需求。你要沒錢，就去開一輛奇瑞QQ；你要有錢想要裝逼，就去開一輛勞斯萊斯。
反正大家的基本需求都滿足了，也不會有人天天罵街了。
我們可以期待的，是租房體驗(yàn)的改善，讓房地產(chǎn)市場更加正規(guī)，讓管理和服務(wù)都跟上去，改變跟現(xiàn)在直接跟房東撕逼的租房模式。
同時(shí)，也希望政府在完善租房市場的同時(shí)，盡可能的去平衡與房子掛鉤的福利問題，比如戶口、教育、醫(yī)療等方面，讓咱們老百姓最關(guān)注的點(diǎn)得到切實(shí)解決。
其實(shí)，只要我們最關(guān)心的問題得到解決，可以用低廉的價(jià)格租到合適的房子，那么買房和租房，也許并沒有多大的差別。
那么，如果普通人還想買房，應(yīng)該怎么辦？
比如我們可以參考一下香港的經(jīng)驗(yàn)。
雖然香港房價(jià)是世界最貴的之一，但香港人買樓也并不是像內(nèi)地人那樣毫無希望，也有不少本港年輕人能夠及時(shí)上車（首次買樓），成為“幸福的房奴”。
原因之一，就是香港的房子普遍都是小戶型。
港人所謂的千尺豪宅，換算成內(nèi)地的平方米單位，也不過就是90平方米左右的公寓。在香港這個(gè)擁擠的城市，有大量的住宅都是50平米左右，甚至更小。
雖然住起來略顯逼仄，但實(shí)際上，總面積普遍不大的香港樓盤，無形中減少了購房的總金額。
即使在房價(jià)為10-15萬港幣一平方米的地段，50平米大小的房子也不過價(jià)值500-750萬港幣而已，對普通人而言，并非無法負(fù)擔(dān)。
這樣的小戶型住房，才會真正惠及普通人。無論是租房還是售房，成本都會大大減少。
正所謂是鐵打的樓盤、流水的民眾，這些年來，房價(jià)猛漲，百姓望樓興嘆。
然而房產(chǎn)不倒、人民倒！人民被房價(jià)壓垮了，沒人接盤了，房產(chǎn)也別想好過！
萬幸政策已經(jīng)做出調(diào)整、樓市風(fēng)向正在轉(zhuǎn)變，我們期待有一天，房子真的能從用來炒的，回歸到用來住的本質(zhì)屬性！
投資，不是比誰賺得多，而是比誰活得久！房子是用來住的，不是用來炒的，這是一個(gè)顛撲不破的真理。違背這個(gè)鐵的法則，即使一時(shí)賺到了快錢，但早晚是要賠回去的。對這個(gè)事情，講得最直白的，是馬云。馬云在杭州舉行的全球峰會上發(fā)表主題演講說到：未來房子如蔥。馬云說，過去8年內(nèi)，中國的房價(jià)整體上處于大幅上漲的狀態(tài)。8年后，中國最便宜的東西可能就是房子。
