近日，易居房地產(chǎn)研究院公布了一份《全國居民購房杠桿研究》報告。這是全國首份居民購房利用正規(guī)貸款（商業(yè)按揭與公積金貸）杠桿率的的研究報告。杠桿率與房價變化密切相關，研究杠桿率變化，可以知道個人融資購房的熱情及房貸政策松緊程度，進而預測房價變化。以下是報告的主要內容，由研究員王夢雯執(zhí)筆，老楊指導。這里僅摘部分內容，與大家分享。

全國個人按揭房貸余額走勢

從人民銀行季度公布的個人購房貸款余額走勢來看，近年來呈現(xiàn)加速增長的態(tài)勢。

數(shù)據(jù)顯示，2004年4季度-2014年4季度的10年間，個人購房貸款余額由1.6億元上升至11.5億元規(guī)模，期間新增房貸余額約9.9萬億。2015年-2017年2季度，短短2年半時間，貸款余額迅速攀升至21.6億元，期間新增貸款余額約10萬億。對比2004-2014年間的9.9萬億余額新增可以看出，本輪僅用了25%的時間卻增加了102%的貸款。

回顧過去近13年數(shù)據(jù)，個人購房貸款余額同比增幅最高點出現(xiàn)在2009年四季度（60%），這與四萬億刺激有關。此后2010-2011年間，中央相繼出臺了“國十一條”、“新國十條”、“9.29新政”、“新國八條”等調控政策，大幅提高了二套房的首付比例以及貸款利息，個人房貸余額增幅隨之回落，2012年2季度回落至11%。2012年2季度個人房貸余額同比增幅開始回升，2013年2-4季度達到21%后重新回落。2014年-2015年2季度間，個人房貸余額同比增幅一直在17-18%區(qū)間內盤整。2015年3季度開始，個人房貸余額同比增幅快速提升加上國家不斷出臺的一系列去庫存利好政策，2016年4季度超過了過去5年的增速水平達到36.8%。

2016年底，中央經(jīng)濟工作會議強調“嚴格限制信貸流向投資投機性購房”，熱點城市紛紛出臺政策收緊信貸政策。2017年1季度，個人房貸余額同比增幅出現(xiàn)收窄（35.7%），2季度進一步回落至30.8%，幅度較一季度擴大4.9個百分點?？紤]到房地產(chǎn)信貸持續(xù)趨緊，預計下半年個人房貸余額同比增速將進一步放緩。

全國居民購房杠桿率走勢

這里將人民銀行公布的個人購房貸款新增余額占全國一、二手房成交總額的比重與9%公積金貸款占全國一、二手房成交總額比重的歷史平均值加總，估算出全國居民表內購房杠桿率。

數(shù)據(jù)顯示，全國居民表內購房杠桿率從2015年三季度開始快速上升，2016年4季度刷新歷史最高值，達到46.4%，2017年1季度，該指標小幅上升至46.8%，2季度回落至43.9%。目前來看，基本可以確認當前全國個人購房杠桿已經(jīng)步入下行通道。

本輪樓市調控重新定位在于強調居住屬性，預計“抑制泡沫為主、去庫存為輔”的政策思路將貫穿全年，未來半年，預計政府不會放松對樓市的調控，并且短期內銀根將持續(xù)收緊，金融秩序整頓將貫穿全年，種種跡象表明，全國居民購房貸款將持續(xù)回落，個人購房杠桿將進一步下降。

預計年底個人購房杠桿率將下降至2008年以來歷史平均水平33%，2018年大概率繼續(xù)回落，三季度降至25%左右，接近2008年與2012年初較低水平。

全國居民購房杠桿率與70城房價的關系

比較全國居民購房杠桿率與70城房價指數(shù)季度環(huán)比走勢發(fā)現(xiàn)，房價與居民杠桿總體呈現(xiàn)正相關關系。但值得注意的是，2012-2013年這輪樓市短周期繁榮期間，杠桿僅在初期小幅上升，此后一直保持在20-30%水平低位盤整，這主要由于此輪周期僅部分一、二線城市復蘇，大部分三四線市場成交依舊低迷。

2015年3月起，居民購房杠桿和房價指數(shù)同時出現(xiàn)大幅攀升態(tài)勢，房價指數(shù)季度環(huán)比在2016年3季度見頂，居民住房杠桿在2017年1季度見頂。本輪居民住房杠桿滯后于房價指數(shù)季度環(huán)比回落，反映了再“因城施策”的政策環(huán)境下，部分熱點城市收緊信貸的同時，一些三四線城市信貸依舊寬松。

2017年3月份，一部分三四線城市出臺調控之后，2季度居民杠桿明顯回落，也說明了3月以來調控的有效性。下半年來看，隨著降杠桿的推進，全國房價漲幅還將繼續(xù)回落。