近期關于房地產(chǎn)的消息不少?！白馐弁瑱唷睅淼臒嶙h還未平息，北京擬推的“共有產(chǎn)權住房”又上了近日的新聞頭條。
14日，北京市住建委明確，共有產(chǎn)權住房屬于產(chǎn)權類住房，可以按照本市相關規(guī)定辦理落戶、入學等事宜。
此前，北京市住建委于8月3日發(fā)布消息，新制定的《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》開始向社會公開征求意見。其中，落戶、入學兩大權利備受關注。
十一天后，北京市住建委的這短短一句話，不僅再次將共有產(chǎn)權住房送上頭條，也消除了公眾對于共有產(chǎn)權房權利不完全的疑惑，即共有產(chǎn)權是完全產(chǎn)權房，這一點毋庸置疑。
對于剛需人群來說，在面對此前限購、限貸、限離等一系列以“堵”為特點的樓市政策后，共有產(chǎn)權住房方案就像是打了一劑強心針。有人甚至說，中國即將迎來一個奮斗者的時代。
雖說共有產(chǎn)權住房享有和其他房子一樣的權利，并不意味著有超出其他房子的權益。另外，在申請資格方面，共有產(chǎn)權住房也對申請人提出了一定要求。對于單身申請年齡、離婚限制年限、住房轉(zhuǎn)出記錄、東西城房源申請等方面，北京市住建委也一一作出了具體說明。
一，關于單身申請年齡
哪些人可以申請購買共有產(chǎn)權房？
意見稿提出，共有產(chǎn)權住房的供應對象為符合北京住房限購條件且家庭成員名下均無住房家庭。其中，單身家庭申請購買的，申請人要年滿30周歲。反饋意見指出，不滿30周歲單身家庭可“先租后買”，形成梯度消費。
對此，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對中新社國是直通車記者表示，對于年齡問題，主要是短期制定的內(nèi)容。未來如果推進，也不排除會有新調(diào)整的可能。但從當前角度看，30周歲的年齡是合適的，也基本上吻合住房政策的導向。
嚴躍進分析，單身群體先租房再購房，照此模式，北京未來會形成三種不同的居住模式，由低到高。第一種是租房，第二種是認購共有產(chǎn)權住房，第三個是認購現(xiàn)在普通住房以及其他住房。這三種模式體現(xiàn)了梯度消費的概念，各個不同住房群體都尋找到匹配自己的房源。
二，關于離婚、有住房轉(zhuǎn)出記錄人員限制申請
意見稿還提出，有住房轉(zhuǎn)出記錄、有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請且申請時點距離婚年限不滿三年等情況的家庭，不得購買共有產(chǎn)權住房。
針對離婚人員的申請問題，北京市住建委再次重申，僅限制“有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請”的情形，對離婚前家庭成員無住房或再婚家庭，不受此限制。
在嚴躍進看來，離婚人員的申請問題關鍵在于一點，即申請前是否有無住房，這樣做是為了防范假離婚出現(xiàn)的問題。
北京市住建委表示，要求申請人無住房轉(zhuǎn)出記錄，目的是聚焦無房剛需家庭首次購房需求，杜絕**投機。同時，還將根據(jù)群眾建議，把“無住房轉(zhuǎn)出記錄”明確為“在本市無住房轉(zhuǎn)出記錄”。
嚴躍進指出，政策強調(diào)“本市”的概念，意味著在其他城市的住房交易，并不影響在北京申請此類住房。
三，關于東、西城等區(qū)房源
北京市住建委在反饋中表示，將依據(jù)《辦法》第五條，在發(fā)展新區(qū)統(tǒng)籌部分房源，彌補中心城區(qū)房源供應不足。根據(jù)第十一條規(guī)定，東、西城區(qū)戶籍但在項目所在區(qū)工作的家庭，與項目所在區(qū)戶籍家庭具有同等待遇。
嚴躍進認為，對于東城和西城戶籍的且工作地在郊區(qū)的，可以在相應郊區(qū)申請此類住房，這也是為了讓職住平衡導向更加靈活。
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領表示，保障性住房要響應剛需人群需求，就要在工作區(qū)增加供應。他指出，2014年以來北京市自住型商品房明顯滯銷，主要原因在于項目位置較為偏遠，通勤時間有一個半小時以上。
有市場人士指出，東、西城區(qū)的黃金地段不太可能有房源或土地拿來開發(fā)共有產(chǎn)權房。同時，在郊區(qū)供應共有產(chǎn)權房也符合北京市2020年要將城六區(qū)的常住人口減少15%的“控人”目標。
四，關于房源供應結(jié)構
針對共有產(chǎn)權住房的房源供應結(jié)構問題，有群眾反映應該增加小套型的比例，多建一居室，也有群眾反映考慮父母、未成年子女一起居住，應改為套型總建筑面積不低于120平米。對此反饋明確，共有產(chǎn)權住房的房源供應結(jié)構應主要在60平米到120平米之間。
為何是60平米到120平米之間？嚴躍進告訴記者，對于共有產(chǎn)權住房來說，產(chǎn)品設計會更加注重戶型或面積，既不會太強調(diào)超小戶型的項目，也不會做超大戶型的項目，這與“夾心層”的居住特點有關。
他分析稱，過去的保障房屬性強調(diào)戶型，能小則小。但是共有產(chǎn)權住房屬于普通商品房，只不過是產(chǎn)權的逐漸讓度。60到120平米范圍，基本上能夠滿足一些共有產(chǎn)權住房或“夾心層”群體對住房的不同戶型需求。租賃市場可以把戶型做的小一點，但是共有產(chǎn)權住房不必刻意強調(diào)戶型做到60平米以下。
“從其他方面看，預計會植入新的概念，類似智慧社區(qū)等概念，這些是新的內(nèi)容。若單純從建筑外立面來看，預計和普通住宅的項目差別不大。”嚴躍進說。
共有產(chǎn)權房推出后，其對北京商品房的房價會有影響嗎？
住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌在接受國是直通車記者采訪時表示，共有產(chǎn)權住房的推出對于房價的影響是間接的，并非直接影響，這主要是看共有產(chǎn)權住房對商品房的供求關系帶來多大的影響。如果共有產(chǎn)權住房供應量緊張，而商品房市場供求關系變化不大，則共有產(chǎn)權住房對房價的影響也不會太大。
此外，顧云昌強調(diào)，推出共有產(chǎn)權住房主要是為了構建新的供應體系，是建立起完備、規(guī)范、法律化、產(chǎn)權明晰的供應體系的重要組成部分。他表示，推出共有產(chǎn)權住房和發(fā)展租賃市場一樣，都是從供給側(cè)改革著手，逐步建立起完善的住房供應體系，從而實現(xiàn)“住有所居”的目標。
持類似觀點的還有北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志。他告訴記者，北京推出共有產(chǎn)權住房，是為解決中低收入家庭住房問題而作的制度性安排，更多地是以保障為目的。它對抑制投機，促進公平，具有重大意義。同時，對于未來北京的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，也將產(chǎn)生積極影響。
嚴躍進表示，共有產(chǎn)權住房有助于增加低成本住房的供應，這也有助于降低房價，或引導住房困難群體積極認購共有產(chǎn)權住房。
對于共有產(chǎn)權住房的未來，有人擔心，在一線城市土地供應逐年減少的情況下，共有產(chǎn)權住房的體量會不會很小？
根據(jù)4月初發(fā)布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》，未來五年，北京自住房將供地1020公頃、擬建25萬套。未來房源都將按照共有產(chǎn)權住房的辦法接受申請。
鏈家研究院預計，到2021年，北京存量房將有900萬套，共有產(chǎn)權住房占比2.8%。
