中國房地產(chǎn)進(jìn)入新一輪的調(diào)控期，并且發(fā)展方向發(fā)生改變。一系列密集改革措施，標(biāo)志著中國要建立房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制。其中，共有產(chǎn)權(quán)住房、房產(chǎn)稅和租售并舉政策，到底哪一種方式能有效解決目前房地產(chǎn)市場的問題？很多人認(rèn)為，“租售并舉”是未來中國房地產(chǎn)發(fā)展的方向，是建立市場調(diào)控長效機(jī)制以及供給側(cè)改革的有效措施。
租房時代的保障：租購?fù)瑱?quán)
筆者認(rèn)為，“租購?fù)瑱?quán)”是房地產(chǎn)市場發(fā)展的方向，是實現(xiàn)“租購并舉”政策和租房立法的重要一步。
“租購?fù)瑱?quán)”賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。簡單來說，“租購?fù)瑱?quán)”是指購房人和租房人享有同等權(quán)益，而最關(guān)鍵的權(quán)益即為子女受教育權(quán)。
在此規(guī)定出現(xiàn)之前，我國一直處于“租購不同權(quán)”的狀態(tài)。租房者和購房者在教育、醫(yī)療等方面享有不同的權(quán)益，特別是教育。房屋作為一種剛需品，使得部分人為了讓子女享有更好的教育資源，而不得不買房。在北京、上海、廣州等城市，房價貴的重要原因就是附著在其上的優(yōu)質(zhì)資源，只有擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，才能享有優(yōu)質(zhì)資源。因此出現(xiàn)了所謂的“學(xué)區(qū)房”、“醫(yī)療房”。 而身為租客卻沒法享受到和房屋產(chǎn)權(quán)人同等的公共權(quán)力。
租購?fù)瑱?quán)對于流動人口和剛就業(yè)的年輕人意義重大，因為這些人的住房問題比較嚴(yán)峻。租購?fù)瑱?quán)并非一個新的政策，有人說，“租購?fù)瑱?quán)”只是一場“假高潮”，對市場的影響很小。從政策條件上看，“租購?fù)瑱?quán)”是對“本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等給予政策性照顧”，確實符合條件的人數(shù)量極少，短期內(nèi)其實際效果不會很大。
但是，這一政策更重要的意義在于，這是一種政府想要發(fā)展租房市場的信號，預(yù)示著中國未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。如果有了效果，對于政策的普遍實施也將起到示范作用。
技術(shù)入手：阿里巴巴殺入房產(chǎn)租賃市場
前段時間，杭州市房管局與阿里巴巴集團(tuán)旗下創(chuàng)新事業(yè)業(yè)務(wù)部、螞蟻金服旗下芝麻信用達(dá)成戰(zhàn)略合作,杭州市借助阿里巴巴的技術(shù)能力、生態(tài)資源、創(chuàng)建中國"智能住房租賃平臺",把公共租賃住房、長租住房、開發(fā)企業(yè)持有房屋、中介居間代理房源、個人出租的房源全部納入平臺管理。
這一舉措是用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)來整合城市住房租賃市場的資源，解決困擾中國城市住房租賃市場長期以來面臨的難管理、不統(tǒng)一、成本高、信用體系不完善等問題，促進(jìn)城市住房租賃市場的發(fā)展。
但是僅從技術(shù)方面來促進(jìn)中國城市住房租賃市場是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，要想建立起“租售并舉”的長期有效機(jī)制，還是要從制度方面入手，從根本上解決問題。居民解決居住問題,是購買還是租賃,就在于所推出的一系列的激勵政策,是鼓勵購買住房還是租賃住房。
租售并舉是趨勢
在中國經(jīng)濟(jì)供給側(cè)改革的大背景下，房地產(chǎn)市場改革也逐漸向租賃轉(zhuǎn)移。7月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國家發(fā)展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會等九部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。此次選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。
現(xiàn)在，中國大中城市的很多外來人員和年輕人都存在住房問題，住房租賃需求旺盛。據(jù)統(tǒng)計，我國一線城市實際管理人口中，超過60%的人選擇租房，深圳租房占比更是高達(dá)80%。未來，我國還將新增2億人進(jìn)入租房市場。到2030年，城鎮(zhèn)租賃總?cè)丝趯⑦_(dá)到2.7億，長期租賃人群占比將超過30%。
但是，這些城市中，租賃房源總量卻嚴(yán)重不足，并且還存在著市場秩序混亂、信用體系和政策支持體系不完善等問題。
對于租房客來說，能不能享有和購房者一樣的公共服務(wù)權(quán)益是中國租房市場能否發(fā)展的重要因素。比如說，如果不能解決租房客的子女教育問題，那么長租市場就沒有吸引力。
中國未來的目標(biāo)是實現(xiàn)新住房、存量住房和租賃住房三者共同發(fā)展的體系。把租房變成中國人生活的常態(tài)。而其實，在歐美發(fā)達(dá)國家城市，特別是中心城市，租房已經(jīng)成為他們的常態(tài)。
德國的租房體系
歐洲的住房租賃市場非常發(fā)達(dá)，而德國更是其中的代表，他們的很多居民寧愿租賃住房而不購買持有住房，因為居民購買住房持有不可能成為賺錢投資的工具,并且很大一部分人是一輩子都租房，這在中國是難以想象的。德國以居民偏好租房、租賃市場完善、租金管制而著稱于世。據(jù)統(tǒng)計，德國住房自有率僅43%，租賃住房占據(jù)了57%的市場份額。
德國的住房供應(yīng)政策是租賃供應(yīng)為主體。在德國，不管開發(fā)新房或經(jīng)營租賃，企業(yè)要獲得土地、信貸，新落成的房子須在一定期限內(nèi)讓渡政府出租，或按接受補(bǔ)貼后的低租金出租。過了期限，才能按市場租金出租。
這一規(guī)定使得德國租賃房源充足。“二戰(zhàn)”以來，德國共建設(shè)1000多萬套社會住房，可供3000萬人居住，多數(shù)為租賃住房，而德國總?cè)丝诓?100萬。
德國房地產(chǎn)租賃市場離不開健全的法律體系的支撐，良好的法律法規(guī)、政策條例規(guī)范了房屋租賃市場，很好地保障了租客與房主的合法權(quán)益。德國建立了住房安全與健康標(biāo)準(zhǔn)的評估體系，包括面積、生活設(shè)施、生理心理需求等多個評定標(biāo)準(zhǔn)；中介費、房屋修繕費等全部由房主承擔(dān)；德國租房和買房享有的公共權(quán)益是等同的，只要居民合法納稅，就可以享有本地公共服務(wù)。當(dāng)“適居性”和權(quán)益保障都到位了，租房可享受與買房一樣的安全和穩(wěn)定。
美國人為什么愛租房？
有關(guān)數(shù)據(jù)表明，美國核心都市的租賃人口占比、租賃集中度遠(yuǎn)高于中國的一線城市。以北京為例，租賃人口占比約30%，而美國紐約、洛杉磯、波士頓、舊金山、芝加哥等核心都市租賃人口占比均高于60%，全美租賃人口占比約35%。
美國的房屋租金很貴，但是美國人也同樣不是那么喜歡買房，他們對于租房還是買房居住，向來是十分務(wù)實和理性的。龍永圖先生就曾拿美國舉例：美國三成人群買房，六成人群租房，實際擁有住房的人并不多。
根據(jù)美國人口普查局（Census Bureau）公布的2017年第一季度數(shù)據(jù)，目前美國房屋自有率維持在63.6%的較低水平，從2004-2005年的歷史最高點68%一路下跌，根據(jù)哈佛大學(xué)住房研究中心數(shù)據(jù)，美國國內(nèi)承租住戶戶數(shù)從2004年的不足3400萬戶一路快速上升為2015年的超出4200萬戶，租賃需求超過30%以上。
首先，在美國房屋僅僅是剛需品，不是急需品。絕大多數(shù)人購房僅僅是為了有一個居住的地點，在市區(qū)還是郊區(qū)購房沒有什么區(qū)別，反而會有很多的人因為居住環(huán)境好而選擇郊區(qū)，而且有更多的人選擇輕松的租房居住，買房的人反而很少。
其次，美國也有“學(xué)區(qū)房”的存在，但是與中國“學(xué)區(qū)房”的概念存在差異，與中國現(xiàn)實情況差別也很大，甚至恰恰相反。在中國能否將戶籍遷至好學(xué)區(qū)，與你是否擁有房子的產(chǎn)權(quán)有關(guān)系，家長沒有選擇，只能買房。
而美國的基礎(chǔ)教育，遵循的是劃片入學(xué)原則，全國大概15000個學(xué)區(qū)。美國學(xué)區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)不是產(chǎn)權(quán)，而是實際居住。也就是說，入學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)不是房產(chǎn)證，而是真實居住在這里的證明。反而是有產(chǎn)權(quán)但是不住在這里，讓孩子入學(xué)是違規(guī)行為，被學(xué)區(qū)發(fā)現(xiàn)后孩子是可以被開除的。
另外，公立學(xué)校入學(xué)門檻很低，其職能是“保底”， 就是保障所有適齡兒童都有學(xué)可上。提供的居住證明，一般就是顯示家庭戶主姓名的水電費繳納單據(jù)或銀行資金往來賬單。
然后，美國租房市場規(guī)?；蛯I(yè)化特征明顯，這得益于良好的制度基礎(chǔ)。美國建立了REITs（Real Estate Investment Trust，房地產(chǎn)投資信托），為住房租賃市場提供了大量專業(yè)化程度較高的機(jī)構(gòu)主體。除此之外，政府還運用稅收手段支持租賃住房經(jīng)營者，通過提供優(yōu)惠措施，激勵地產(chǎn)商為低收入群體提供租賃住宅。
美國租房市場提供的各項服務(wù)也十分到位，租房居住與購房居住在舒適性和方便性方面沒有較大的差異。美國沒聽說過公租房之類，基本上都是私人和私企提供租賃房源。租賃的房源大致有4類：一是別墅，有家庭的人或者收入較高的人常常選擇組這類房子；二是公寓，價格比較便宜，收入低的人或者是單身常常選擇租住公寓；三是與出租人合住在一起，美國人常常把自己房屋內(nèi)的多余房間、地下室或者儲藏室出租以便補(bǔ)貼家用；四是租住在旅館和酒店里，特別是汽車旅館和小酒店，更是藍(lán)領(lǐng)階層的所愛。
最后，美國人在傳統(tǒng)觀念上與中國有較大差別。他們流動性比較強(qiáng)，沒有故鄉(xiāng)的概念，而中國人則相信“安土重遷”。而且美國的城市之間在教育、醫(yī)療、環(huán)境以及居住方面的差距很小，這樣選擇租房，反而流動起來更方便，省去了買房、賣房的麻煩。在2008年金融危機(jī)之后，美國人對于租房和買房的觀念進(jìn)一步發(fā)生變化，民眾認(rèn)識到租賃作為消費行為較買房這一投資行為風(fēng)險低。
