憑空起驚雷，靴子已落地。 住字成塵埃，商辦奈幾何？ 北京商住限購(gòu)政策正式出臺(tái)，不，應(yīng)該叫北京商辦限購(gòu)政策。早已料到商住必出政策，但如此雷霆之勢(shì)，沒(méi)有一絲緩和，直接打破現(xiàn)有的市場(chǎng)現(xiàn)狀，不破滅怎重生？ 靴子不是落下來(lái)的，而是生生碾了下來(lái)，“商住”將在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)徹底成為歷史，居住的功能將從今以后和“商辦”絕緣。 碾壓一：低總價(jià)優(yōu)勢(shì)消失 還原商業(yè)辦公 原文：開(kāi)發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平米；不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準(zhǔn)。 這意味著未來(lái)北京所有的商辦項(xiàng)目將全部在500平米以上，低總價(jià)將不再成為之前商住的優(yōu)勢(shì)。如此之大的使用面積，是不可能存在居住功能的，使得商住功能上講徹底成為商業(yè)辦公功能。 碾壓二：個(gè)人不能購(gòu)買 市場(chǎng)被腰斬 原文：開(kāi)發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項(xiàng)目，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。 如我所知，絕大部分的商住產(chǎn)品是出售給個(gè)人的，很多非京籍家庭借助商住產(chǎn)品在北京置業(yè)。此次新政“一刀切”，北京將不能以個(gè)人名義購(gòu)買商辦項(xiàng)目。如此一來(lái)市場(chǎng)需求量將被攔腰斬?cái)唷? 不僅如此，很多創(chuàng)業(yè)型公司也被堵在了門外。試想，創(chuàng)業(yè)型公司會(huì)購(gòu)買500平米以上的辦公區(qū)嗎？可見(jiàn)北京高層為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)殺紅了眼...... 碾壓三：封堵已經(jīng)入市的 不留漏網(wǎng)之魚(yú) 原文：本公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人，個(gè)人購(gòu)買應(yīng)當(dāng)符合下列條件： 1、名下在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。 2、在申請(qǐng)購(gòu)買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。 對(duì)于已經(jīng)銷售進(jìn)入市場(chǎng)的商住產(chǎn)品，新政似乎也沒(méi)留多少活路。此前，商住被稱為“不限購(gòu)”產(chǎn)品，一直被購(gòu)房人津津樂(lè)道。如此一來(lái)，此前碩果僅存的小戶型產(chǎn)品再次出售時(shí)進(jìn)一步被擠壓生存空間。 北京沒(méi)有住房、沒(méi)有商辦產(chǎn)品可以歸結(jié)為剛需，而這樣的剛需人群在滿五年社保后已經(jīng)可以進(jìn)入住宅市場(chǎng)了，商住產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力再次降低。 碾壓四：不給你貸款！杠桿是個(gè)鬼！ 原文：商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款 就是這么決絕，這么霸氣，暫停對(duì)個(gè)人的貸款！徹底失去杠桿的商辦，可謂“商”意全無(wú)。 這意味著，即便是你無(wú)房滿五年社保，還對(duì)商住有一絲希望，那么沒(méi)有了貸款支撐，對(duì)個(gè)人而言徹底關(guān)上了大門。 碾壓五：不留余地，馬上執(zhí)行！ 原文：2017年3月26日，本公告自發(fā)布之日起執(zhí)行，與本公告不符的，按本公告執(zhí)行。 沒(méi)有一天，哪怕一分鐘作為緩沖，立即執(zhí)行。這就意味著，如今北京市場(chǎng)上已經(jīng)拿地，甚至規(guī)劃建設(shè)的商住產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商將全部砸在手上。如何把幾十平的商住產(chǎn)品改成500平米以上的商辦產(chǎn)品.....值得思考。 點(diǎn)評(píng)：失去了“住”字“商”幾何？ 此次新政完爆任何一次新政，我們可以看到政策的邏輯非常緊密，首先利用行政手段還原商業(yè)辦公產(chǎn)品；進(jìn)而設(shè)置購(gòu)買門檻，撤掉杠桿，嚴(yán)控二次出售；最后加大審查審批，不留后患。 如此這般抽絲剝繭把“商住”堵在了自家的院子里，待你自生自滅，對(duì)外公布：商住已死，商辦當(dāng)立。 從商住產(chǎn)品誕生至今，“住”字就是這類產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力，失去了“住”字的新商辦，肯定會(huì)在市場(chǎng)上預(yù)冷。對(duì)于已經(jīng)拿地規(guī)劃的房企，要重新調(diào)整計(jì)劃，不單單要將房子改到500平米以上，面對(duì)的市場(chǎng)還要調(diào)整為企事業(yè)單位。正所謂需求決定價(jià)格，被縮小的市場(chǎng)環(huán)境，商辦的“商”業(yè)產(chǎn)業(yè)價(jià)值將成倍的萎縮。 可以說(shuō)，商住的退出，使得商辦已經(jīng)退出了常規(guī)房地產(chǎn)市場(chǎng)舞臺(tái)，不在成為購(gòu)房人關(guān)注的對(duì)象。商辦將更多的面向租賃市場(chǎng)和創(chuàng)業(yè)產(chǎn)品等市場(chǎng)行業(yè)，挑戰(zhàn)與機(jī)會(huì)均在。 2017年，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)只有一句話：房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。