住建部等九部委公布12個(gè)租賃試點(diǎn)城市名單才過(guò)一個(gè)月，已有9個(gè)試點(diǎn)城市公布了方案或通過(guò)審議。專(zhuān)家認(rèn)為，這些城市的快速啟動(dòng)，預(yù)示著我國(guó)住房租賃市場(chǎng)改革大幕已經(jīng)拉開(kāi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)“輕租重售”的局面將得到改變。
“輕租重售”住房模式，加劇租住市場(chǎng)矛盾
據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%，其中以新就業(yè)大學(xué)生和外來(lái)務(wù)工人員為主。在高房?jī)r(jià)時(shí)代，與新市民旺盛的住房租賃需求相比，我國(guó)大中城市租賃市場(chǎng)存在房源總量嚴(yán)重不足、租價(jià)高、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、租住環(huán)境一般等問(wèn)題。
從租住費(fèi)用看，上海易居研究院發(fā)布的《全國(guó)50城房租收入比研究》報(bào)告顯示，北上廣租房族的人均房租支出已超2000元。6月數(shù)據(jù)顯示，廈門(mén)、杭州、合肥等34個(gè)城市租房收入比已在25%至45%之間，北京、深圳、上海等城市則超過(guò)45%，這意味著一些城市居民家庭收入的近一半花在了房租上。
從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，上海公寓企業(yè)聯(lián)盟研究數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)出租房約有1億套，其中超過(guò)90%為個(gè)人出租，品牌公寓企業(yè)占有率低于2%，而發(fā)達(dá)國(guó)家租賃市場(chǎng)的規(guī)?；壤?0%-30%。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉表示，發(fā)展租賃市場(chǎng)就是要改變租賃市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，不斷增加租賃市場(chǎng)的有效供給，才能穩(wěn)定租金。
深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁分析說(shuō)，目前租賃市場(chǎng)積累的問(wèn)題，主要是長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)住房“重交易、輕租賃”的模式造成的。
房地產(chǎn)市場(chǎng)如何實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展？其實(shí)，在2015年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就提出要建立購(gòu)租并舉的住房制度，2016年6月國(guó)辦39號(hào)文明確要求加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，今年5月住建部公布《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》，在一系列文件和意見(jiàn)的推動(dòng)下，多個(gè)城市租賃市場(chǎng)改革已陸續(xù)展開(kāi)。
上海率先推出兩宗“只租不售”租賃地塊。北京未來(lái)5年150萬(wàn)套住房建設(shè)中包括50萬(wàn)套租賃住房。深圳規(guī)定在棚戶區(qū)改造的住宅部分，除拆遷安置房外，全部用于人才住房和保障性住房，“只租不售”。
租賃改革展開(kāi)，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”釋放積極信號(hào)
近日，杭州與阿里巴巴等合作將建立智慧住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，該平臺(tái)將實(shí)現(xiàn)供應(yīng)主體、租賃合同網(wǎng)簽、評(píng)價(jià)信用體系等各租賃環(huán)節(jié)的全覆蓋，實(shí)現(xiàn)國(guó)有租賃住房、長(zhǎng)租公寓、開(kāi)發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源、個(gè)人出租房源全納入。
如同杭州，一場(chǎng)劍指租賃市場(chǎng)的改革正在多個(gè)城市展開(kāi)。廣州、成都、沈陽(yáng)等多個(gè)租賃試點(diǎn)城市紛紛搭建房屋租賃交易和監(jiān)管平臺(tái)。
記者從公開(kāi)信息獲悉，此次九部委公布的12個(gè)試點(diǎn)城市，除深圳、合肥、肇慶三個(gè)城市外，已有9個(gè)城市公布了租賃試點(diǎn)方案或通過(guò)市政府會(huì)議審議。北京、上海、無(wú)錫等城市盡管未列入試點(diǎn)，但依然多措并舉發(fā)力租賃市場(chǎng)。
從各地方案看，培育租賃市場(chǎng)是各方案著重體現(xiàn)的，內(nèi)容主要集中在以下幾個(gè)方面：
機(jī)構(gòu)化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；蔀楦髟圏c(diǎn)城市培育租賃市場(chǎng)的重要手段。不少城市將租賃企業(yè)培育數(shù)量進(jìn)行量化考核。如，沈陽(yáng)到2020年住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)要達(dá)到50家。武漢要求在其兩大開(kāi)發(fā)區(qū)新增租賃住房7000間，試點(diǎn)企業(yè)不少于20家。
在供應(yīng)主體方面，國(guó)有企業(yè)受到前所未有的鼓勵(lì)。成都要求到年底要組建3至4家國(guó)有住房租賃公司。廈門(mén)提出要扶持國(guó)有企業(yè)做大做強(qiáng)住房租賃業(yè)務(wù)。鏈家研究院楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，一方面國(guó)企可發(fā)揮引領(lǐng)、帶動(dòng)作用，穩(wěn)定市場(chǎng)租金，另一方面有利于國(guó)企盤(pán)活閑置和低效的廠房和商辦用房，為市場(chǎng)增加租賃房源。
為租房群體“賦權(quán)”成為大部分城市制定租賃政策的共同取向。繼廣州提出保障“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”、讓符合條件的承租人子女享受就近入學(xué)權(quán)益后，無(wú)錫、鄭州、濟(jì)南將租賃房屋納入了“合法穩(wěn)定住所”范疇。
宋丁表示，從國(guó)家啟動(dòng)12個(gè)城市租賃試點(diǎn)，到試點(diǎn)外城市積極主動(dòng)發(fā)力租賃市場(chǎng)，特別是“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的提出對(duì)我國(guó)建立“租購(gòu)并舉”的住房制度具有較大的信號(hào)意義。
房地產(chǎn)發(fā)展模式生變，未來(lái)自持物業(yè)或集中入市
業(yè)內(nèi)人士表示，隨著租賃市場(chǎng)的“崛起”，長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“輕租重售”的狀況將得到逐步改變。
“近年來(lái)，廣州平均每年接收20多萬(wàn)名非廣州生源大學(xué)生入戶，加上廣州籍生源接近30萬(wàn)新畢業(yè)留穗大學(xué)生，呈逐年遞增趨勢(shì)。”廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王韶表示，以多年的觀察，租房族一旦經(jīng)濟(jì)條件允許，他們就會(huì)快速轉(zhuǎn)向購(gòu)房，造成這種現(xiàn)象的重要原因，是租賃市場(chǎng)散亂無(wú)序、租者無(wú)法享受同等公共服務(wù)權(quán)益等。
“增加租賃市場(chǎng)的有效供給，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快過(guò)高增長(zhǎng)將發(fā)揮積極作用。”王韶說(shuō)。
華南城市研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孫不熟說(shuō)，有人問(wèn)租賃市場(chǎng)起來(lái)了，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大跌。房子具有資產(chǎn)屬性，有條件的人仍會(huì)出于保值增值、財(cái)富效應(yīng)而購(gòu)房，因此發(fā)展租賃市場(chǎng)并不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅下降，整體來(lái)看對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)有重要作用。
公共福利、稅費(fèi)改革、資產(chǎn)證券化，被業(yè)界認(rèn)為是影響住房租賃市場(chǎng)培育和發(fā)展的三個(gè)重要因素。萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓負(fù)責(zé)人張成皓建議，應(yīng)進(jìn)一步降低稅費(fèi)扶持租賃企業(yè)發(fā)展壯大，同時(shí)改革與房屋產(chǎn)權(quán)綁定的公共福利制度，進(jìn)一步輻射租房群體。
業(yè)界普遍認(rèn)為，目前，房地產(chǎn)業(yè)正從單一“拿地賣(mài)房”模式，向出售與持有運(yùn)營(yíng)并舉時(shí)代過(guò)渡?！翱梢灶A(yù)計(jì)，未來(lái)三年將是自持物業(yè)入市的集中期。面對(duì)規(guī)?；摹坜D(zhuǎn)持’，開(kāi)發(fā)商必須提升輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力?！贝笮头科簖埡谠⑵放瓶偨?jīng)理邵俊建議，應(yīng)加快推進(jìn)符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。
