企創(chuàng)網(wǎng)：房地產(chǎn)一年一度的“金九銀十”又將來(lái)臨，相比去年此時(shí)，山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓的姿態(tài)，一二線城市蓄勢(shì)待發(fā)的勁頭，整個(gè)九月十月迎來(lái)三年來(lái)最大漲幅的結(jié)果不同，今年從年初到現(xiàn)在，官方對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控力度就未見(jiàn)放緩。

小創(chuàng)每天也都能夠在各類媒體中看到各類唱空中國(guó)房地產(chǎn)樓市的報(bào)道與分析，歸根結(jié)底只有一個(gè)論調(diào)，就是由于官方對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的打壓，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)全面轉(zhuǎn)冷。標(biāo)題黨更嚴(yán)重的，就直接說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)不行了，無(wú)房族的逆襲機(jī)會(huì)來(lái)了，租房的黃金時(shí)期到了。

但是事實(shí)上，從去年七八九十月全國(guó)樓市漲聲一片，到年底全國(guó)各主要城市出臺(tái)調(diào)控政策，時(shí)間已經(jīng)過(guò)去了快接近一年的時(shí)間。那在這調(diào)控力度堪稱空前的大半年時(shí)間里，全國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)究竟情況如何？是否實(shí)現(xiàn)了停止上漲，甚至下跌的情況？關(guān)于這一點(diǎn)，我們不能聽(tīng)信各類自媒體的吶喊，只能通過(guò)數(shù)據(jù)來(lái)了解真相。

首先一份數(shù)據(jù)是剛剛過(guò)去的8月份，相比7月份，中國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)情況。注意，房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的價(jià)格都是均價(jià)，所謂均價(jià)，就是主城區(qū)和郊區(qū)都要計(jì)算在內(nèi)的。

整理丨德科地產(chǎn)

簡(jiǎn)單總結(jié)一下：漲就一個(gè)字。表格統(tǒng)計(jì)了18座城市，基本上覆蓋了全國(guó)主要的一二線城市，可能大家看到的漲幅，從百分之零點(diǎn)幾到百分之五點(diǎn)幾感覺(jué)不是很高。但是大家別忘了兩件事，首先是基數(shù)，在5000元基礎(chǔ)上上漲5%和在50000元基礎(chǔ)上上漲5%，那差距可就是十倍。其次是時(shí)間，如果是一年上漲5%，那的確很正常，都沒(méi)超過(guò)一年同期的GDP增幅，但上表中統(tǒng)計(jì)的是從7月到8月一個(gè)月的漲幅，上海、北京、天津、寧波、青島、重慶全部都超過(guò)了3%，不能不說(shuō)是一個(gè)較大的漲幅了。尤其是上海、北京兩城，房?jī)r(jià)基數(shù)都在5萬(wàn)以上，每1%的增長(zhǎng)，計(jì)入一套百平米的房子，都是5萬(wàn)元起步的漲幅。

接下來(lái)，我們?cè)賮?lái)看從今年年初，到8月份這八個(gè)月的全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)走勢(shì)：

整理丨德科地產(chǎn)

挑幾個(gè)重點(diǎn)和大家說(shuō)一下：

一、深圳：首先深圳是本輪房地產(chǎn)上漲潮中最早啟動(dòng)的，也就是從去年夏秋交際就開始了迅速上漲的，自然也就是最早進(jìn)行樓市調(diào)控的。而進(jìn)行樓市調(diào)控的去年年底時(shí)間段，深圳的樓市價(jià)格就已經(jīng)完成了增長(zhǎng)，且增幅十分驚人，均價(jià)達(dá)到了前所未有的六七萬(wàn)的高度，超過(guò)了同期的北京和上海兩城。所以進(jìn)入2017年后，一方面是房?jī)r(jià)的確過(guò)高，另一方面是政府的調(diào)控政策，使得深圳樓市的迅速轉(zhuǎn)冷。但是這里的轉(zhuǎn)冷，只是說(shuō)成交量下降，但成交價(jià)基本是絲毫未動(dòng)的。從年初到8月份均價(jià)變化0.1%，和去年大幅上漲的百分之幾十相比，可以忽略不計(jì)。

二、南京和蘇州：也是差不多的情況，去年房?jī)r(jià)上漲潮先是由深圳啟動(dòng)，接著是席卷四大一線城市，緊接著就是到了強(qiáng)二線城市。而南京和蘇州，無(wú)疑就是強(qiáng)二線城市的代表，又位于長(zhǎng)三角地區(qū)，受上海房?jī)r(jià)波動(dòng)影響明顯，樓市也在去年年底完成了一次快速上漲。緊接著就是樓市調(diào)控政策出臺(tái)，樓市迅速降溫。但是饒是如此，在2017年政策如此高壓的狀態(tài)下，二城的房?jī)r(jià)依舊保持上升節(jié)奏，下降無(wú)從談起。在目前二線城市普遍都在放大招吸引人才的階段，南京和蘇州必須想辦法控制房?jī)r(jià)的不理性上漲，不然很可能會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后繼乏力。

三、廣州和重慶：這是一直以來(lái)，一線城市和二線城市里，房?jī)r(jià)普遍被大家認(rèn)為價(jià)格洼地的城市，當(dāng)然，這一說(shuō)法永遠(yuǎn)的停留在了去年七八月份以前。2017年以來(lái)，二城的房產(chǎn)均價(jià)上漲都在20%以上，而去年下半年，二城的上漲幅度，基本差不多也在相似的水平。這樣前前后后大半年的增幅累計(jì)下來(lái)，基本上是把三四年來(lái)房產(chǎn)價(jià)格應(yīng)有的價(jià)格都補(bǔ)了回來(lái)，是名副其實(shí)的補(bǔ)漲。無(wú)論是廣州還是重慶，兩城的共同點(diǎn)是城市面積相對(duì)較大，可用土地自然也較多，這是之前房?jī)r(jià)相對(duì)較穩(wěn)的根本原因，但是隨著全國(guó)所有城市房?jī)r(jià)基數(shù)的整體上漲和二城的人口持續(xù)流入，房?jī)r(jià)上漲自然是必然現(xiàn)象，也是此輪房?jī)r(jià)上漲中，小創(chuàng)認(rèn)為最符合邏輯，泡沫程度最小的兩座城市。

四、廈門和天津：這兩座城市，是小創(chuàng)一直以來(lái)都在提醒大家注意風(fēng)險(xiǎn)的地方。原因無(wú)非以下兩點(diǎn)：其一是經(jīng)濟(jì)的真實(shí)實(shí)力，廈門雖然沿海，又是經(jīng)濟(jì)特區(qū)，但是由于城市體量整體過(guò)小，未來(lái)有且只能走小而美的路線，這點(diǎn)從廈門的400萬(wàn)上下的人口總量上可以得以印證。而天津，和廈門的情況剛好相反，經(jīng)濟(jì)總量非常大，看上去很強(qiáng)，但是全部集中在國(guó)企央企扎堆掛名的濱海新區(qū)，對(duì)于城市居民收入的改善卻微乎其微。其二是房產(chǎn)價(jià)格的支撐，都不是城市本身，廈門靠的基本是整個(gè)福建的高收入人群，而天津靠的則更多是北京購(gòu)房者和周邊河北購(gòu)房者，投機(jī)屬性過(guò)重，甚至開始對(duì)居住屬性產(chǎn)生了倒逼情況，這十分危險(xiǎn)。選擇在這二城投資的投資者，無(wú)異于火中取栗，賭性不可謂不大。

五、成都、武漢、長(zhǎng)沙、鄭州：數(shù)據(jù)上沒(méi)有長(zhǎng)沙，但是基本上參考其他三座城市，水平也差不多是相當(dāng)?shù)摹Ｗ鳛橹形鞑康貐^(qū)的重要省會(huì)城市，隨著國(guó)家把經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心逐漸轉(zhuǎn)入內(nèi)陸，它們幾個(gè)自然是最大的受益者。其中武漢、長(zhǎng)沙、鄭州均位于京廣線上，這也是小創(chuàng)之前一直十分看好的內(nèi)陸黃金二線之一（另一線是長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶）。作為廣闊的中國(guó)內(nèi)陸地區(qū)，起碼需要有十座左右的強(qiáng)二線城市，來(lái)為傳統(tǒng)的一線城市北上廣深分擔(dān)壓力，這也是大勢(shì)所趨。幾座城市中，武漢的地理位置優(yōu)勢(shì)最明顯，同時(shí)占有南北和東西兩大黃金經(jīng)濟(jì)線，目前房?jī)r(jià)也是四城中最高的，這非常正常。長(zhǎng)沙目前價(jià)格最厚道，鄭州則略顯有些虛高。成都的話，就目前的真實(shí)經(jīng)濟(jì)水平，萬(wàn)元左右的房?jī)r(jià)是比較合理的，再高也同樣存在泡沫問(wèn)題。成都的硬傷在于地理位置，這是客觀存在卻無(wú)法改變的缺陷。