日前，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部確定了上海、廣州、杭州等13個(gè)城市，開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。
??集體建設(shè)用地，是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人**或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。實(shí)施這一政策后，試點(diǎn)城市可從集體建設(shè)用地中，尋求新的租賃住房建設(shè)用地，這將緩解城市供地壓力，促進(jìn)城市租賃住房結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整。
??這次試點(diǎn)的13個(gè)城市分別為北京、上海、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽(yáng)、成都，基本囊括本輪房?jī)r(jià)上漲較快的城市。
??業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，集體建設(shè)用地對(duì)現(xiàn)有土地市場(chǎng)影響的實(shí)現(xiàn)有一個(gè)前提，即有充分的、規(guī)模龐大的集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)。目前看，北京公布的2017~2021未來(lái)五年計(jì)劃供應(yīng)總套數(shù)150萬(wàn)套，其中租賃住房為50萬(wàn)套，上?！笆濉庇?jì)劃供應(yīng)住房170萬(wàn)套，其中租賃住房70萬(wàn)套，如果租賃住房用地有相當(dāng)比例通過(guò)集體土地解決，那這個(gè)影響將會(huì)是非常顯著的。
??比如廣州，日前廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃委員會(huì)印發(fā)了《廣州市2017-2021年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》的通知，未來(lái)5年，廣州計(jì)劃供應(yīng)住宅用地3200萬(wàn)平方米。值得注意的是，住房建設(shè)計(jì)劃安排75萬(wàn)套，而租賃住房15萬(wàn)套，從供地占比來(lái)看，租賃住房也占據(jù)了25.8%。這意味著，未來(lái)五年每新增五套住房中，就有一套是租賃住房。
??事實(shí)上，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制如何構(gòu)建一直是行業(yè)十分關(guān)注的話題，近期各級(jí)政府圍繞發(fā)展租賃市場(chǎng)的一系列政策讓這一問(wèn)題有了更清晰的突破框架。
??土地是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的根本性**資源，土地供應(yīng)規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)方式，將在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)影響到各類(lèi)市場(chǎng)行為主體的預(yù)期和決策。也正因如此，這次對(duì)于集體建設(shè)用地利用模式的突破將使未來(lái)行業(yè)運(yùn)行面臨更多變化，亦會(huì)重塑中國(guó)傳統(tǒng)的居住模式，開(kāi)發(fā)商必須認(rèn)清這些變化和背后的邏輯，更積極地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整。
??此次方案明確提出利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，從源頭上盤(pán)活了較大規(guī)模的土地存量，拓寬了土地供應(yīng)渠道，更重要的是基于土地特性、開(kāi)發(fā)安置成本、租售成本的差異，這部分土地的利用成本較之市場(chǎng)化用地具有明顯優(yōu)勢(shì)，加之方案中明確提到“探索建立租金形成、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止租金異常波動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行”。這意味著從供應(yīng)端和運(yùn)營(yíng)端都有望明顯降低租賃住房運(yùn)營(yíng)成本，保障租金水平的適中性和穩(wěn)定。
??易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，更大規(guī)模的租賃房源供應(yīng)、更具市場(chǎng)適應(yīng)性的租金水平，可以有效分流短期市場(chǎng)化的需求壓力。未來(lái)隨著試點(diǎn)政策的落實(shí)，大量集體用地機(jī)會(huì)將出現(xiàn)，如何盡快通過(guò)業(yè)務(wù)創(chuàng)新探索出適合企業(yè)特點(diǎn)的租賃業(yè)務(wù)模式，須是企業(yè)當(dāng)下在這些城市的戰(zhàn)略聚焦。如果策略得當(dāng)，租賃業(yè)務(wù)會(huì)成為企業(yè)借由輕資產(chǎn)模式實(shí)現(xiàn)規(guī)模突破的重要方式。
??“租賃的發(fā)展不會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)式，租金的增長(zhǎng)也不會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)式。原因很簡(jiǎn)單，租金的需求未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間是單間需求，這種情況下我相信租賃行業(yè)發(fā)展是穩(wěn)定的?！辨溂已芯吭涸洪L(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)告訴記者。
??鑒于不同城市市場(chǎng)周期的差異性，房地產(chǎn)視角下的城市格局分化比以往任何時(shí)期都要顯著。從縱向的時(shí)間維度來(lái)看，以一線城市為代表的成熟大城市已進(jìn)入存量運(yùn)營(yíng)時(shí)期，企業(yè)進(jìn)入門(mén)檻也到了歷史高點(diǎn)；發(fā)展**明顯的“準(zhǔn)一線”城市進(jìn)入了存量運(yùn)營(yíng)與增量開(kāi)發(fā)拉鋸發(fā)展的時(shí)期。這兩類(lèi)城市未來(lái)圍繞城市更新、長(zhǎng)租公寓等存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的機(jī)會(huì)較大，此次方案試點(diǎn)的北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、成都等城市大多屬于這一行列。
