最近一段時間里，杭州的樓市房價變動大，二手房買賣糾紛頻頻出現(xiàn)。訂好的一紙合同說不履行就不履行了。其中，交易雙方該承擔(dān)多大的責(zé)任？最近，西湖法院判決的幾起案例，算是給交易各方都敲了敲警鐘：做人做事，要有契約精神。

??2016年8月31日，張先生付了2萬元定金給賣家邢女士，簽了定金協(xié)議，約定購房款總價為163萬元。

??根據(jù)定金協(xié)議，雙方應(yīng)該在10天內(nèi)簽訂正式房屋轉(zhuǎn)讓合同，如違約則違約方應(yīng)按房屋轉(zhuǎn)讓總價的10%向守約方支付違約金。

??此后，張先生和中介公司多次聯(lián)系房東邢女士，催促簽訂正式的房屋轉(zhuǎn)讓合同，但房東卻不肯簽了。顯然，房東覺得當(dāng)時跟張先生約定的價格低了。同年10月10日，房東把這套房子以185萬元的價格賣給了其他人。

??張先生當(dāng)然不答應(yīng)了，自己付了定金卻沒買到房，此后房價上漲是事實。他將邢女士訴至法院，要求對方支付違約金16.3萬元，并歸還定金2萬元。

??法院經(jīng)審理認(rèn)為，買賣雙方簽訂的《定金協(xié)議》對被告具有拘束力。依據(jù)該協(xié)議約定，房東沒按時簽約，還賣給了其他人，已經(jīng)構(gòu)成違約。

??關(guān)于違約金的認(rèn)定，該院結(jié)合當(dāng)事人過錯、預(yù)期利益及被告自認(rèn)案涉房屋出售的價格為185萬元等因素的考慮，對原告要求被告支付違約金16.3萬元予以支持。同時，法院判令被告返還原告2萬元款項。

??這么一折騰，對房東而言，這次違約她付出了沉重的代價：毀約后多賣出的錢，基本都拿去賠原來的買家、支付訴訟費(fèi)、律師費(fèi)了，還吃了場官司，實屬不值得。

??類似違約的也有買家一方。

??西湖法院曾審理一起案件，買賣雙方約定以419萬元一次性交易2套房子，買家付了5萬元定金，雙方還約定若一方違約，則應(yīng)按房屋轉(zhuǎn)讓總價的10%向?qū)Ψ街Ц哆`約金。

??但后來，買家毀約不肯再買了。賣家起訴到法院，要求賠償41.9萬元的違約金。

??這個案子，法院后來判決認(rèn)定買家違約。該案合同中，既約定了定金，又約定了違約金，原告選擇適用違約金條款主張被告承擔(dān)違約責(zé)任，符合法律規(guī)定，法院予以支持，但41.9萬元違約金明顯過高，法院判決時酌情調(diào)整為15萬元。

??關(guān)于違約金，合同法中是這么規(guī)定的：當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇使用違約金或者定金；約定的違約金低于造成損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過高造成損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

??法官提醒說，房屋買賣交易雙方交易前應(yīng)慎重決定，避免因考慮不周出現(xiàn)反悔，以至承擔(dān)高額違約責(zé)任。同時，要增強(qiáng)契約意識，慎重對待房地產(chǎn)買賣合同。