樓市調(diào)控升級

??自9月22日開始，長沙、重慶、南昌、南寧、西安、貴陽、石家莊、武漢、無錫9個城市密集出臺了調(diào)控政策，政策密集程度接近2016年9月30日的調(diào)控。而“限售”成為了本輪調(diào)控的**。業(yè)內(nèi)分析本輪樓市政策的**訴求就是：抑投機、穩(wěn)預期、促理性。未來樓市政策仍會延續(xù)“房住不炒”這一明確的樓市調(diào)控主線條。預計調(diào)控將快速向三四線蔓延，后續(xù)可能會超過50個城市執(zhí)行限售。多地樓市調(diào)控加碼的同時，一線和二線城市的首套房貸利率也迎開始上揚。市場預期地產(chǎn)**增速會逐漸開始下行，原因在于房貸利率上抬疊加房價下行。

??導讀

??就在此輪以二線城市為主的密集調(diào)控出臺前，樓市調(diào)控已經(jīng)向三、四線城市蔓延。其中，限售成為本輪調(diào)控有別于以往調(diào)控周期的一大特征。

??自9月22日開始，長沙、重慶、南昌、南寧、西安、貴陽、石家莊、武漢、無錫9個城市密集出臺了調(diào)控政策。

??此次政策特點整體體現(xiàn)為：此前沒有出臺限購限貸限售政策的城市，或政策力度未及其它城市的，在此次進行了相應的加碼。如石家莊、長沙限購升級，貴陽結(jié)合此前調(diào)控力度，此次限售并限貸升級。而最重要的特點就是，多數(shù)城市均將限售作為本次政策的**聚焦點。

??中國指數(shù)研究院指出，政策的**訴求就是：抑投機、穩(wěn)預期、促理性。多城限售繼續(xù)發(fā)力，將使調(diào)控力度達到較高的程度，將進一步穩(wěn)定市場預期，引導市場更快地向理性方向發(fā)展。

??21世紀經(jīng)濟報道記者也注意到，就在此輪以二線城市為主的密集調(diào)控出臺前，樓市調(diào)控已經(jīng)向三、四線城市蔓延。其中，限售成為本輪調(diào)控有別于以往調(diào)控周期的一大特征。

??中原地產(chǎn)分析師張大偉統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，到目前為止全國已經(jīng)有45個城市執(zhí)行了不同年限的限售政策，要求所有新購或者部分新購房源，鎖定一定年限后才可以再上市。限售未來預計將快速向三四線蔓延，后續(xù)可能會超過50個城市執(zhí)行限售。

??40余城“限售”

??限售是本輪調(diào)控一大特征。

??截至發(fā)稿，21世紀經(jīng)濟報道記者根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計，限售城市數(shù)量已達到40余城，政策以流動性為切入點，立足于引導居民正確的住房消費行為，與限購、限貸等政策配合使用已經(jīng)形成新的預期引導機制。

??從目前已出臺限售城市來看，部分城市全面限售，而一些城市分口限售。包括廈門、廣州、青島、保定徐水區(qū)、東莞、福州（五城區(qū)、閩侯縣、長樂市、閩清縣、福清市）、常州、海南全省、承德、濟南、蕪湖、無錫、嘉興、北海、南寧、徐州、泰州、重慶（主城區(qū)）等在內(nèi)的城市規(guī)定：新購買住房的，取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)；包括惠州、南京、成都、鄭州、開封、張家口、長沙、貴陽在內(nèi)的城市規(guī)定：新購買的住房須在取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年之后才能上市交易（轉(zhuǎn)讓）；石家莊是目前限售政策最為嚴厲的城市。該城市政策指向全市范圍，規(guī)定新購住房（含新建商品住房和二手房）的，五年內(nèi)不得上市交易，購房時間以交易合同網(wǎng)簽備案時間為準。

??除了上述城市，截至目前，南通啟東市、揚州、保定白溝新城、保定主城區(qū)（蓮池區(qū)、競秀區(qū)、高新區(qū)）、珠海、西安、沈陽、南昌等城市進行了不同程度的分口限制。

??中國指數(shù)研究院監(jiān)測顯示，從本輪新出臺政策的城市來看，石家莊限售年限較長，且為第一次出臺限售政策，后期對市場預期的影響將較為明顯。南昌、重慶、貴陽此前亦無限售政策，對市場后期的影響也將是一個分水嶺的作用。而長沙則是進一步升級限售年限，目前的年限也處于較嚴的程度。從時間期限來看，有2年限售的，有3年限售的，有5年限售的，有從2年升級到3年的，甚至有特定項目5年、10年限售的；從范圍來看，有針對戶籍性質(zhì)進行限售規(guī)定的，有針對城市內(nèi)部不同區(qū)域進行限售規(guī)定的，有針對新建商品房和二手住宅進行規(guī)定的。結(jié)合前期已出臺政策的城市市場走勢來看，在限售、限購、限貸政策的共同作用下，形成的立體化需求引導機制能夠更好地保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性。

??張大偉認為，限售是2017年本輪收緊政策一個新生事物，從效果看，屬于短效機制，目的是抑制市場的投機需求。限售本質(zhì)是樓市去杠桿政策，這要求購房者必須要以自用為目的配置資產(chǎn)。否則按照3-5年的交易周期看，已經(jīng)不太可能吸引高杠桿的高成本資金進入。這種限售明顯打擊了投機和**需求，使得房地產(chǎn)的**屬性降低，影響了短期獲利的可能性，對于加杠桿的**者來說，風險越來越大。

??調(diào)控或向全國蔓延

??按照以往調(diào)控規(guī)律，調(diào)控密集出現(xiàn)背后多是市場集中出現(xiàn)異動。從房價指數(shù)看，國家統(tǒng)計局公布的8月份房價數(shù)據(jù)非常明顯地表達了這些城市為什么要進行調(diào)控。

??中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，除了武漢外，全國新建住宅與二手房住宅價格漲幅最高的城市基本集中在最近出新政的城市中。比如南昌新建住宅價格單月環(huán)比上漲了0.9%，貴陽上漲0.7%，南寧上漲0.6%，西安二手房環(huán)比上漲0.9%，重慶、武漢上漲了0.8%。因此，這些城市被調(diào)控的關(guān)鍵因素還是房價在明顯的上漲。

??中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：這9個城市土地市場火熱，重慶土地出讓金額超過千億，武漢、西安、南昌、石家莊、長沙、無錫等城市均超過了200億，多個城市創(chuàng)造了歷史同期紀錄，9個城市年內(nèi)累計土地出讓已經(jīng)達到了3749.4億，同比增加了46.8%。

??易居研究院副院長楊紅旭認為，本次長沙新政，力度大于重慶、貴陽、石家莊、南寧、南昌等。主要原因是，今年8月，全國70城房價同比增幅，長沙居第一。同樣的邏輯存在于三四線城市。21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，自8月份以來，全國有超過15個三四線城市發(fā)布了樓市調(diào)控政策。而這些發(fā)布調(diào)控政策的城市共性是，房價自今年以來均出現(xiàn)不同程度上漲。

??易居研究院副院長楊紅旭也認為，目前的調(diào)控政策是按照市場溫度進行差異化對待的結(jié)果，熱門城市需要政策來降溫。政策出臺依舊遵循“哪里熱哪里出（政策）”的邏輯。

??新城控股副總裁歐陽捷表示，如今“房住不炒”已經(jīng)成為非常明確的樓市調(diào)控主線條，他認為，未來五年內(nèi)會延續(xù)這一路線。此外，他表示，出臺限售政策的城市將會逐漸增加，未來不會出現(xiàn)過度打壓導致樓市迅速冰封的情況，需求抑制會被慢慢釋放，成為“緩釋膠囊”，使得房地產(chǎn)發(fā)展周期更長，市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??還有哪些城市會要出臺調(diào)控政策？張大偉認為，這主要看8月份的房價漲幅榜單；另外，二手房價格數(shù)據(jù)也越來越關(guān)鍵，很多城市人為控制新建住宅網(wǎng)簽，數(shù)據(jù)“假摔”，二手房數(shù)據(jù)更真實。從全國看，最近幾個月三四線城市是去庫存的主力軍。后續(xù)在庫存明顯減少的情況下，三四線城市行情需要關(guān)注。

??張大偉注意到，房價同比漲幅最明顯的城市以三四線城市為主，主要是菏澤、湖州、溫州、徐州、贛州、衢州、滄州、漳州、嘉興等。

??對于未來市場走向，業(yè)內(nèi)幾乎已達成共識。新時代證券分析師潘向東于9月24日研報中指出，目前來看，政府對房價的調(diào)控力度仍在加強，短期房價上漲速度會進一步放緩，并通過銷售向**傳導。今年4月份以來，房地產(chǎn)**增速開始下行，盡管8月份短期企穩(wěn)，但到年底前預計仍會有一定幅度的回落。