樓市調(diào)控一輪又一輪，這一次，“限售”的力度和范圍還進(jìn)一步擴(kuò)大。
??不過(guò)國(guó)信證券(002736,股吧)區(qū)瑞明、王越明周一發(fā)布報(bào)告，認(rèn)為“限售”擴(kuò)大，對(duì)開(kāi)發(fā)商、土地財(cái)政乃至產(chǎn)業(yè)鏈來(lái)說(shuō)，都不一定是負(fù)面影響；而且從需求的角度來(lái)看，“限售”還有可能是在為培育新的有效住房需求爭(zhēng)取時(shí)間。
??通過(guò)測(cè)算近日出臺(tái)補(bǔ)丁政策的七座城市，居民購(gòu)房籌集首付需要的年限，國(guó)信證券發(fā)現(xiàn)，這七座城市的“限售”年限，正好是這些城市的居民湊齊一套普通住宅首付需要的時(shí)間。
??樓市的價(jià)值**崛起
??我們認(rèn)為，從樓市**的角度，持有2-3年之后再出售才是合理的**周期，抑制短線交易的投機(jī)行為，有利于讓樓市運(yùn)行得更健康，更長(zhǎng)遠(yuǎn)。
??買(mǎi)入后長(zhǎng)久持有是**，短線出入是投機(jī)。中國(guó)樓市真正開(kāi)始發(fā)展的近二十年里，躺著賺錢(qián)的短線炒房客一直活躍在各個(gè)城市。
??不過(guò)，“房住不炒”被提出后，政策層面抑制投機(jī)的決心明顯。國(guó)信證券認(rèn)為，目前36城出臺(tái)的購(gòu)房之后2-3年“限售”（個(gè)別城市是5年以上）的政策并不是為了消滅房地產(chǎn)的**需求，而是為了抑制“短線客”、抑制“投機(jī)”，幫助樓市實(shí)現(xiàn)價(jià)值發(fā)現(xiàn)。
??“限售”最終是為了新的住房需求？
??“樓市”也是要“講政治”的。
??國(guó)信提出了一個(gè)有趣的觀點(diǎn)：不同年限的限售，最終都是為了新的有效住房需求，因?yàn)椴煌鞘械南奘勰晗?，恰好是這些城市的居民籌齊首付需要的時(shí)間。
??國(guó)信證券指出，經(jīng)濟(jì)過(guò)熱或是房?jī)r(jià)飆漲時(shí)，政府大概率會(huì)出手給樓市降溫。而這種恰到好處的“限售”年限，還能夠把一部分有購(gòu)買(mǎi)力的住房需求積攢起來(lái)、把有需求但購(gòu)買(mǎi)力暫時(shí)不足的潛在購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力通過(guò)時(shí)間培育起來(lái)，待政府下一輪需要再“刺激樓市來(lái)救經(jīng)濟(jì)”時(shí)，再將這些需求釋放出來(lái)。
??“房地產(chǎn)是調(diào)節(jié)周期和平衡利益的工具?！北M管中國(guó)一直在探索更多的增長(zhǎng)途徑，但房地產(chǎn)向上涉及鋼鐵水泥，向下影響居民財(cái)富滲透至零售銷(xiāo)售，可以說(shuō)房地產(chǎn)不僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，還是重要的民生問(wèn)題。國(guó)信證券指出，房?jī)r(jià)既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是民生問(wèn)題。
??“限售”對(duì)開(kāi)發(fā)商、土地財(cái)政及產(chǎn)業(yè)鏈未必負(fù)面
??理論上，“限售”短期將減少一定數(shù)量的二手房供應(yīng)，部分購(gòu)房需求向新房市場(chǎng)驅(qū)趕，若此，對(duì)開(kāi)發(fā)商、地方財(cái)政及產(chǎn)業(yè)鏈，均未必負(fù)面。
??先來(lái)看開(kāi)發(fā)商。多數(shù)的分析觀點(diǎn)認(rèn)為，新一輪的樓市調(diào)控出臺(tái)，尤其是這次還首次加入了“限售”，房地產(chǎn)**增速會(huì)隨之下行。
??不過(guò)國(guó)信證券認(rèn)為：
??既然前期陸續(xù)已有30個(gè)城市出臺(tái)“限售”政策都未能阻擋聚焦地產(chǎn)主業(yè)的優(yōu)勢(shì)企業(yè)的股價(jià)從年初以來(lái)一路震蕩向上，這次再增加六個(gè)城市又能有什么影響呢？
??土地財(cái)政方面，國(guó)信證券測(cè)算發(fā)現(xiàn)，這次出臺(tái)調(diào)控“補(bǔ)丁”政策的七個(gè)城市，土地出讓金在公共財(cái)政收入中的占比，均遠(yuǎn)超平均水平。所以新房市場(chǎng)擴(kuò)大，土地財(cái)政不一定會(huì)受到較大負(fù)面影響。
??而且新房產(chǎn)業(yè)鏈比二手房更廣、更長(zhǎng)，所以國(guó)信證券認(rèn)為，“限售”對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈亦未必負(fù)面。
