我國高速發(fā)展20年的房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在已形成規(guī)模高達200萬億元以上的存量市場。租賃住房市場雖然仍然處于探索階段，但各路資本早已嗅到商機，并躍躍欲試。新存量時代，存量資產(chǎn)的運營、買賣、租賃和金融化，將會是房地產(chǎn)業(yè)未來最值得關(guān)注的大市場。

9月26日，在每日經(jīng)濟新聞主辦的“第七屆中國價值地產(chǎn)年會”上，青客公寓副總裁屈成才，世聯(lián)行副總經(jīng)理、董秘袁鴻昌，方糖小鎮(zhèn)聯(lián)合創(chuàng)始人、COO楊學(xué)濤，淳石資本董事長、樸石地產(chǎn)董事長姚偉示，YOU+青年社區(qū)CEO、執(zhí)行董事郁珽，中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長助理李學(xué)鋒等業(yè)內(nèi)精英及專家從行業(yè)和專業(yè)視角，就“租購?fù)瑱?quán)”下房地產(chǎn)價值鏈的重構(gòu)，以及大整合背后的資本驅(qū)動力這一話題，分享了觀點。

　目前行業(yè)利潤非常薄

屈成才表示，在各種利好政策的影響下，當(dāng)前，住房租賃市場受到了前所未有的關(guān)注，房企、運營機構(gòu)以及“國家隊”都在涌入，已進入群雄逐鹿階段。最近住建部關(guān)于租賃立法，明確房東、租客權(quán)、責(zé)、利；住房租賃網(wǎng)絡(luò)備案的實施，像阿里巴巴、京東等正在做住房租賃的數(shù)據(jù)庫；以及資本在涌入公寓市場，這些市場特征預(yù)示著公寓市場已從萌芽階段進入發(fā)展階段，并將進入快速發(fā)展階段。以北京、上海兩個市場為例，排名前100位的品牌公寓企業(yè)，在住房租賃市場的占有率不到3%，而且住房租賃或公寓行業(yè)目前仍然是一個利潤非常薄的行業(yè)，如何生存下去仍是大家面臨的共同問題。

而郁珽用“螳螂捕蟬，黃雀在后”來形容當(dāng)前的長租公寓市場格局。郁珽認為，目前長租公寓市場的“玩家”以傳統(tǒng)的房企、中介為主，這些是長租公寓市場的“螳螂”；當(dāng)前阿里巴巴等大型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也在布局長租公寓市場，這些是“黃雀”。

郁珽表示，YOU+目前要快速與“黃雀”搞好關(guān)系，在市場規(guī)模無限大的長租公寓市場占據(jù)重要位置。YOU+并不是一家公寓企業(yè)，也不希望成為“二房東”，而是一個青年文化平臺。YOU+并不僅僅看重房源規(guī)模，更看重有效租住人群，未來將拓展有效的居住人群5萬個。

國內(nèi)較早涉足長租公寓的世聯(lián)行，目前其長租公寓品牌“紅璞”公寓已落地全國超過20個城市，并計劃今年底簽約房源達到10萬間。

袁鴻昌認為，發(fā)展住房租賃市場，對城市的發(fā)展、對年輕人的成長都是很有意義的。未來一二線城市將有40%的人群的居住需求，需要通過租賃住房來解決。盡管“紅璞”目前還沒有實現(xiàn)盈利，但世聯(lián)行將會堅持做下去。

市場盈利能力待考驗“方糖到今年將宣布公司整體盈利，在所有的眾創(chuàng)空間里面是第一家整體盈利的企業(yè)?！睏顚W(xué)濤在對話環(huán)節(jié)上表示。

其實，近兩年來，共享經(jīng)濟的快速發(fā)展催生了一個又一個新興產(chǎn)業(yè)，比如共享單車品牌摩拜和ofo更是引領(lǐng)共享經(jīng)濟的發(fā)展，但對這些企業(yè)而言，如何實現(xiàn)盈利，短期來看仍然是個難題。

楊學(xué)濤認為，傳統(tǒng)的辦公室給大家提供的只是一個簡單的租賃，沒有其他任何的服務(wù)業(yè)務(wù)，更沒有相關(guān)資源的對接，而聯(lián)合辦公也正是基于解決傳統(tǒng)辦公室租賃業(yè)的痛點應(yīng)運而生，為租戶提供空間、服務(wù)以及社群等業(yè)務(wù)，還可有效盤活存量商業(yè)等房源。聯(lián)合辦公業(yè)態(tài)對商場來說租期長，是最好、最穩(wěn)定的業(yè)態(tài)之一，能很好地解決一些商業(yè)物業(yè)的空置率居高不下的問題。未來方糖小鎮(zhèn)將通過社群運營，在2到3年內(nèi)使非租金收入占比達到30%以上。

在李學(xué)鋒看來，類似于方糖小鎮(zhèn)這樣的共享辦公企業(yè)的發(fā)展，為存量房的利用提供了一個很好的方向。當(dāng)前，一些城市一方面出現(xiàn)房屋空置，特別是商業(yè)用房的空置現(xiàn)象；另一方面，這些城市的建設(shè)用地，特別是一線城市建設(shè)用地又極度緊缺，共享辦公企業(yè)的模式為盤活存量房源提供了很好的探索經(jīng)驗；隨著房地產(chǎn)市場進入新存量時代，價值鏈必定會重構(gòu)，房地產(chǎn)公司未來可能會成為租賃公司，也可能成為平臺公司、數(shù)據(jù)公司或者服務(wù)公司；企業(yè)一定要正確處理好與政府、社會的關(guān)系，堅持以人為本、為人服務(wù)，而這也是城市發(fā)展的趨勢，也會是行業(yè)發(fā)展的趨勢。

其實，最近一系列鼓勵住房租賃市場發(fā)展的政策出臺后，一些資本表現(xiàn)出了對這一市場的濃厚興趣，并通過提前布局以期在未來市場爆發(fā)時獲得可觀收益。但在姚偉示看來，雖然目前長租公寓、聯(lián)合辦公都處于風(fēng)口，但投資風(fēng)險仍然比較大。

姚偉示認為，在當(dāng)前的市場格局下，做品牌比做規(guī)模更重要。目前市場上一些優(yōu)秀的長租公寓或聯(lián)合辦公企業(yè)，都是通過一兩個項目的精心打造，做出了品牌和行業(yè)影響力，但未來一旦資本大量涌入，可能這些企業(yè)更多的會考慮更快的發(fā)展速度，往往會忽視品牌的塑造。未來在長租公寓或共享辦公領(lǐng)域?qū)⒋嬖趦煞N商業(yè)模式，一個是以線下為主要特征的散客模式；一個是價值重塑模式。前者競爭激烈，成長空間有限；后者在原有物業(yè)的基礎(chǔ)上，通過注入文化、內(nèi)涵、服務(wù)等，重新塑造和最大化挖掘物業(yè)的價值，提升其租金水平。就這兩種商業(yè)模式來說，后者更能經(jīng)得起時間和市場的考驗。