2016年的金九銀十遭遇“政策劫”,2017年的金九銀十直接“消失”,房地產正迎來最冰冷的時刻。
前幾天,易居房地產研究院出了一個報告,叫《全國房地產板塊輪動現(xiàn)象研究》,里面提到了兩個城市,分別是合肥和北京。自2015年5月開始,這兩個城市的房價漲幅在70城中位居前兩名,分別是52%和51%。而現(xiàn)在,這兩座城市均已經調轉向下:
而從三類城市的房價走勢來看,一二線均已現(xiàn)頹勢,只剩下三四線城市還在緩慢爬升,但這種爬升正在面臨兩大阻力,一個是三四線樓市主要靠釋放存量需求,靠棚改,但棚改前期棚改力度過猛,需求釋放過快,后續(xù)衰減也會很快;二是去杠桿已經成為主題,三四線樓市繼續(xù)發(fā)展需要維持高舉高打的局面,這需要房企的助力,一邊賣房子,一邊大規(guī)模吃進土地才行?,F(xiàn)在龍頭房企都面臨“儲備陷阱”,手里存貨太多,資金沉淀嚴重,下半年買地不會是重點。
如圖,在一線樓市已經掉頭的情況下,二三線能扛起大旗?
當然,具體到今年金九銀十的“消失”,還是跟上半年的密集調控有直接關系,本輪調控與以往不同,最直接的表現(xiàn)是政策不再是追著房價跑,而是先給房價打預防針,手段也更為高明。今年以來已經有46個城市明確“限售”,預計這種手段還會擴展至三線城市,未來超過50個城市限售也有很大可能,排除掉這些城市,你會發(fā)現(xiàn)剩下那些可以隨便買買買的城市全都是不值得買買買的城市。限售的好處在于化解“爆發(fā)”,沒有爆發(fā),就好騰出手來解決核心問題。
核心問題是什么?對于房地產來說,仍然是大而不破的“泡沫”。
幾個月來,泡沫這個詞不算熱,但聰明的人其實已經看懂,當前化解“泡沫”已經在悄悄地進行了。今年金九銀十的消失就是這一行動的最直接表現(xiàn)之一。泡沫,是如何化解的?
1、 “穩(wěn)健+偏緊”的貨幣供應
大家應該還記得央行定向給“小微企業(yè)”降準,通知是9月30日發(fā)出的,但生效卻是在明年,我在之前的文章中也專門就這種“延遲”討論過,其意圖就是留出空間和時間,讓市場消化預期,讓人事安排完。
總之這件事說明了一點,當前經濟的主要矛盾是結構性矛盾,而與之相對應的措施也是要解決結構性矛盾,實體小企業(yè)借不到錢,或者借錢成本高的問題要解決,這是穩(wěn)健的一面。
而偏緊的一面則體現(xiàn)在房地產。供應端,下半年開發(fā)貸會有一個明顯的下行,隨著房企償債高峰的來臨,現(xiàn)金流是極大的考驗,少拿地,多賣房,降價賣房是務實選擇。而具體到購房需求這端,在房貸整體明顯收緊的情況下,堵住房抵貸消費貸等資金流入樓市,等于是遏制住了需求。
以上兩點,一個是管住了錢的數(shù)量,一個是管住了錢的流向,貨幣供應已經實實在在讓樓市感受到了“寒意”。
2、全力去杠桿
去杠桿才是這幾個月的高頻詞。
6月份的M2(9.4%)首次低于10%,而8月份已經只有8.9%,這是近20個月來的新低。M2最能代表金融體系內部的杠桿規(guī)模,而它的快速走低,已經說明金融去杠桿的效率。
金融領域的去杠桿,去掉的是市場倒騰出來的派生貨幣。而正是派生貨幣放大了購買力,導致了資產荒,推高了房價。遏制住派生貨幣,對樓市的直接影響用一句話形容:以后買房得用自己的錢。
去杠桿就是去債務,房企高杠桿擴張與購房者高杠桿買買買都將結束。對于習慣了那些用銀行的錢來為自己賺錢的人來說,無疑是致命一擊。
這是dada在去年說的一段話:
去桿杠要做的就是主動化解金融風險。對于房地產而言,化解了金融風險,就能化解“泡沫”,很顯然,“化解”是遠遠優(yōu)于“刺破”的。
當人們只關注到各種眼花繚亂的調控政策的時候,貨幣已經悄悄地發(fā)力,房地產寒冬將至,至于“春天”,在哪?