最近北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)急劇下降的情況，與此同時(shí)，多家銀行首套房貸款也出現(xiàn)了上浮。
房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)有一種觀(guān)點(diǎn)十分盛行——“最怕房?jī)r(jià)下跌的不是房企，而是銀行，因?yàn)殂y行是房企的最大債主”，這種觀(guān)點(diǎn)甚至曾經(jīng)演變出“兩大行業(yè)誰(shuí)比誰(shuí)先死”的爭(zhēng)論。
如今，宏觀(guān)調(diào)控效果顯現(xiàn)，一線(xiàn)城市投機(jī)性購(gòu)房被抑制。甚至，據(jù)記者了解，京城房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了“非典型性下跌”，銀行按揭貸款由此也進(jìn)行了一輪“非典型性壓力測(cè)試”。
值得一提的是，考慮到風(fēng)險(xiǎn)與收益對(duì)等的原則，近期商業(yè)銀行房貸利率的上浮與銀行提升承壓能力“正相關(guān)”。
京城房?jī)r(jià)非典型性下跌銀行房貸承壓能力有上限
京城房?jī)r(jià)非典型性下跌
記者選取某中介機(jī)構(gòu)披露的京城部分二手房項(xiàng)目今年一季度的成交價(jià)和最新的成交價(jià)進(jìn)行對(duì)比，部分二手房項(xiàng)目相似戶(hù)型如今的成交價(jià)較一季度的高點(diǎn)下跌了5%-10%左右。至于該中介機(jī)構(gòu)披露的成交價(jià)格的準(zhǔn)確性，記者曾向身邊親友進(jìn)行調(diào)研，獲得的4個(gè)反饋結(jié)果全部是“標(biāo)注的成交價(jià)格與真實(shí)價(jià)格一致”。
對(duì)口西城區(qū)馬連道附近一個(gè)二手房小區(qū)的經(jīng)紀(jì)人L先生對(duì)本報(bào)記者表示，“小區(qū)最近成交量不大，7月份和3月底有一組同樣戶(hù)型的一居室成交，7月份的成交價(jià)是425萬(wàn)元，而3月底的網(wǎng)簽價(jià)是470萬(wàn)元，不過(guò)在銀行放款后過(guò)戶(hù)時(shí)，雙方知道最新行情后都同意降了一點(diǎn)價(jià)，畢竟當(dāng)初買(mǎi)房時(shí)買(mǎi)家心急，房子掛出來(lái)(掛牌價(jià)是490萬(wàn)元)8天就成交了。”
大興區(qū)一個(gè)2012年交房的住宅項(xiàng)目今年3月中旬成交的三居室，總價(jià)接近690萬(wàn)元，而十分相似的戶(hù)型在今年6月份成交，總價(jià)降至不足620萬(wàn)元。
豐臺(tái)區(qū)某小區(qū)今年一季度末的成交記錄顯示，今年一季度的多筆房屋成交單價(jià)達(dá)到9.2萬(wàn)元/平方米乃至更高，而今年8月份的成交單價(jià)降至不足8.8萬(wàn)元/平方米。
“我今年3月份開(kāi)始賣(mài)房，掛牌價(jià)最初760萬(wàn)元，心理的最低成交價(jià)位是720萬(wàn)元，6月份曾遇到有人出價(jià)680萬(wàn)元，我因?yàn)槭菗Q房資金壓力大就沒(méi)同意賣(mài)，但是如今心里的預(yù)期已經(jīng)降至最低650萬(wàn)元，卻依舊是看得多坐下來(lái)談的人少”，朝陽(yáng)區(qū)東五環(huán)附近一位籌劃換房的業(yè)主對(duì)本報(bào)記者表示。
需要說(shuō)明的是，之所以說(shuō)京城房?jī)r(jià)是非典型性下跌，是因?yàn)橛浾卟⑽词褂萌珮颖緮?shù)據(jù)，上述案例是從北京市不同地域選取二手房項(xiàng)目的成交進(jìn)行觀(guān)察。
而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年8月份，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比繼續(xù)下降，北京二手住宅價(jià)格環(huán)比7月份下降0.9%，跌幅連續(xù)4個(gè)月全國(guó)第一。另?yè)?jù)媒體報(bào)道，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，5月份至今的4個(gè)月時(shí)間里，北京全市二手房成交均價(jià)與“3·17新政”前相比回落了10%左右，“尤其是近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)的高總價(jià)、大戶(hù)型的非普通住宅均價(jià)跌幅更大?！?
銀行房貸承壓能力有上限
由于房貸業(yè)務(wù)天然的杠桿特征，其對(duì)于房?jī)r(jià)波動(dòng)的承受能力自然與首付比例、業(yè)務(wù)占比、毛利率等高度相關(guān)。
從首付比例來(lái)看，京城首套房按揭貸款通常要求首付30%，部分購(gòu)房人違規(guī)加杠桿，通過(guò)消費(fèi)貸、房抵貸等形式加大杠桿，其對(duì)于房?jī)r(jià)波動(dòng)的承受力顯然低于合規(guī)客戶(hù)，本報(bào)對(duì)于此類(lèi)違規(guī)行為已于9月5日進(jìn)行了報(bào)道。監(jiān)管部門(mén)對(duì)于此類(lèi)加杠桿的行為也毫不手軟：北京銀監(jiān)局、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部9月5日傍晚已聯(lián)合印發(fā)《北京銀監(jiān)局人行營(yíng)業(yè)管理部關(guān)于開(kāi)展銀行個(gè)人貸款資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況檢查的通知》，要求北京市轄內(nèi)的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)針對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款開(kāi)展自查工作，重點(diǎn)檢查“房抵貸”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。
對(duì)于銀行業(yè)整體的情況，平安證券日前發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)深度研究報(bào)告》認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌20%就會(huì)給銀行業(yè)帶來(lái)巨大壓力，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)一旦爆發(fā)，農(nóng)商行和股份制銀行將首當(dāng)其沖，國(guó)有商業(yè)銀行抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。各類(lèi)銀行的風(fēng)險(xiǎn)水平排序是：五大行
