在线黄,日韩一级 片内射欧美,国产97在线观看,精品久久久久久综合另类小说

      1. <font id="wpmx8"></font>
    1. <font id="wpmx8"><li id="wpmx8"><delect id="wpmx8"></delect></li></font>
        <font id="wpmx8"></font>
        1. <code id="wpmx8"></code>
        2. <font id="wpmx8"><noscript id="wpmx8"><label id="wpmx8"></label></noscript></font>
          <font id="wpmx8"></font>

              李宇嘉:多層次和低成本是租賃住房供給的兩大任務(wù)

              • 來源: 每日經(jīng)濟(jì)新聞
              • 2017-11-14 08:42:46
              • 人氣 638

              實(shí)現(xiàn)全體人民“住有所居”,需要重塑住房供應(yīng)制度,十九大報(bào)告提出的“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”,重點(diǎn)在供給側(cè)。

              近期,圍繞培育住房租賃市場(chǎng),多層次供給的雛形正在顯現(xiàn)。除了萬(wàn)科(泊寓)、龍湖(冠寓)、鏈家(自如)等開發(fā)商和中介發(fā)展長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目外,基于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的“機(jī)構(gòu)房東”(YOU+、魔方等),也如雨后春筍般涌現(xiàn)。

              眼下,主要由國(guó)企承接的“自持地塊”租賃項(xiàng)目成為租賃供應(yīng)的生力軍。另外,互聯(lián)網(wǎng)巨頭(BAT和京東)、銀聯(lián)、商業(yè)銀行等,也爭(zhēng)相進(jìn)入租賃行業(yè)。比如基于大數(shù)據(jù)信用,互聯(lián)網(wǎng)巨頭、銀聯(lián)助力地方政府建設(shè)租賃平臺(tái);銀行給租賃項(xiàng)目融資,投放租客貸款(如建行“按居貸”),開設(shè)網(wǎng)上“租賃—融資”一體化平臺(tái)等;再如,首單央企租賃房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)、公寓租賃REITs即將上市等。

              政府和市場(chǎng)共同推動(dòng)下,在供應(yīng)端,住房租賃確實(shí)呈現(xiàn)出了“多層次、多主體”的良好開端,“重售輕租”的住房供應(yīng)跛行局面有望改觀。

              目前,租賃需求的主體是2.7億新市民(2.45億外來人口、2500萬(wàn)租房大學(xué)生)、城市戶籍“無(wú)房戶”。從調(diào)研結(jié)果看,這部分人群需要的是以小戶型、低租金為主的租賃房源。以深圳為例,據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),80%的租賃交易,其租金支付占家庭收入的30%(2500元左右)以內(nèi),52.7%的租房者月租金在2000元以內(nèi),近20%為1000元以內(nèi)。但是,今年1~8月,深圳商品住房套均租金為5005元,90平方米以內(nèi)戶型房源供應(yīng)比需求少近20個(gè)百分點(diǎn)。于是,合租、城中村、外圍租賃成為主流。

              由此,多層次供應(yīng)除增加供應(yīng)渠道,還要在政策扶持下,降低供應(yīng)成本,提高供應(yīng)有效性,匹配租賃需求,最終實(shí)現(xiàn)多渠道保障。

              目前,租賃供應(yīng)端存在一些問題,最典型的就是供應(yīng)成本在提高。盡管長(zhǎng)租公寓改善了居住環(huán)境,特別是改造舊住宅區(qū)、城中村的長(zhǎng)租公寓,消防安全標(biāo)準(zhǔn)提高了、適應(yīng)年輕租客的居住體驗(yàn)性也提高了,但租金也明顯上漲了。

              據(jù)筆者在深圳的調(diào)研,長(zhǎng)租公寓“整租—裝修—再出租”的一般模式下,相比裝修前、相比同類普通住房,租金無(wú)一例外提高30%~50%。而且,不管是引進(jìn)規(guī)范化的物業(yè)管理,還是公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)對(duì)保潔、維修等提供流程化服務(wù),長(zhǎng)租公寓都將以更高的租金來收回投資。再加上,相比租客和房東之間的“私人散租”,租賃企業(yè)化增加了運(yùn)營(yíng)、稅收、財(cái)務(wù)等成本,盡管有稅收優(yōu)惠和減免,但增加的成本都會(huì)反映在房租上漲上面。

              筆者在調(diào)研中了解到,租客都想租住環(huán)境好、體驗(yàn)性好、引進(jìn)物管和維修流程化服務(wù)的租賃住房,但任何“改善”的對(duì)價(jià),都是高成本、高租金?;谧饨鹬Ц赌芰Σ蛔愕目紤],多數(shù)人還是選擇了低租金對(duì)價(jià)的租賃,即城中村、合租、外圍租賃等環(huán)境相對(duì)差、體驗(yàn)性不好、物業(yè)管理不足的租住模式。

              當(dāng)然,新增租賃供應(yīng)端,國(guó)家政策也考慮到降低成本。比如2016年以來,全國(guó)出讓的租賃自持用地近80幅,主要由市屬或區(qū)屬國(guó)企承接,樓面地價(jià)僅相當(dāng)于同區(qū)域“招拍掛”地價(jià)的1/10~1/6。國(guó)企帶頭并發(fā)揮社會(huì)責(zé)任,無(wú)疑是降低租賃供應(yīng)成本的主要渠道,但一方面,大城市新增地塊供應(yīng)的可持續(xù)性不足,另外一方面新增地塊多在城市外圍,供應(yīng)的有效性也需要考慮。

              各方調(diào)查顯示,對(duì)于新市民和廣大租客來說,租房最看重的因素是:是否位于交通便利的位置(如是否臨近地鐵站)、租金水平、公共配套服務(wù)等。由此,外圍新增供地建設(shè)租賃住房,特別需要考慮租賃供應(yīng)的有效性。

              2011年,我國(guó)提出了“建設(shè)3600萬(wàn)套保障性安居工程”的戰(zhàn)略,事后顯示,很多保障房建在了城市外圍、公共配套難以共享或跟進(jìn),甚至淪為“數(shù)字工程”,不僅浪費(fèi)土地資源、財(cái)政資源,住房保障的效率也不高。因此,應(yīng)該高度重視供應(yīng)效率。

              而且,從過往經(jīng)驗(yàn)看,越強(qiáng)調(diào)社會(huì)責(zé)任,越需要確?!巴度搿a(chǎn)出”平衡。唯有此,才能保證租賃供應(yīng)的可持續(xù)性。目前,盡管土地成本降低了,但考慮到運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)成本,新增地塊建設(shè)的利潤(rùn)率并不很樂觀,建議多數(shù)作為引導(dǎo)或示范,帶動(dòng)社會(huì)投資進(jìn)入。

              另外,基于大數(shù)據(jù)信用的租賃信息平臺(tái),“租賃—融資”一體化的銀行平臺(tái)除了實(shí)現(xiàn)租賃信息和服務(wù)“線上集中”,還要有降低押金、中介代理費(fèi),甚至降低租金等降低成本和租賃消費(fèi)門檻的效果。

              但是,各地租賃信息平臺(tái)還在建設(shè)過程中,能否取代傳統(tǒng)“中介代理—線下服務(wù)”的私人“散租”模式,取決于能否最大程度集中房源,豐富供應(yīng)類型;能否通過統(tǒng)一的租賃合同,基于大數(shù)據(jù)信用的租后監(jiān)管,讓租賃雙方看到降低成本和保障權(quán)益的好處;能否提供人性化、接地氣的服務(wù),提高租賃交易的效率等。近期,即便額度收緊,各大國(guó)有銀行依然啟動(dòng)低利率的租賃融資,但是,全社會(huì)利率成本走高的情況下,銀行對(duì)租賃融資“開小灶”是否能持續(xù)也是個(gè)問題。

              今年7月份,9部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》,特別強(qiáng)調(diào)12個(gè)熱點(diǎn)城市要建設(shè)住房租賃交易平臺(tái),在很大程度上發(fā)揮了平臺(tái)在降低租賃成本上的積極作用。目前,考慮到盤活存量(包括閑置低效的商業(yè)辦公),大城市租賃房源供應(yīng)潛力很大。

              租賃成本高,源于供求信息不對(duì)稱、秩序混亂、供應(yīng)潛力挖掘不夠等。相比商品房買賣,租賃是一個(gè)體驗(yàn)性很強(qiáng)的“軟服務(wù)”行業(yè),租賃平臺(tái)既能解決信息不對(duì)稱,還能以大數(shù)據(jù)信用疊加政府信用,解決秩序混亂的頑疾。而且,以強(qiáng)大的信用降低成本,房源平臺(tái)化能帶來示范效應(yīng),租賃平臺(tái)還會(huì)鼓勵(lì)更多房源上平臺(tái)交易,繼續(xù)挖掘供應(yīng)潛力。因此,要加快租賃信息平臺(tái)建設(shè),這是降低租賃供應(yīng)綜合成本的重要渠道。

              另外,相比新增地塊供應(yīng),加快存量閑置低效商業(yè)辦公用房盤活力度,是降低供應(yīng)成本的另一個(gè)渠道。商業(yè)辦公地價(jià)本來就低,在“互聯(lián)網(wǎng)+”的沖擊下,待盤活的商業(yè)辦公存量空間很大,改造成本也不高。關(guān)鍵在于,土地用途管制、片區(qū)規(guī)劃限制要突破,公共配套要跟進(jìn)。

              因此,應(yīng)加快地方政府和各職能部門的統(tǒng)籌協(xié)調(diào),強(qiáng)化主體責(zé)任和主觀能動(dòng)性。另外,要鼓勵(lì)大型租賃企業(yè)提高集中度,以規(guī)模化經(jīng)營(yíng)降低單位成本,以流程標(biāo)準(zhǔn)化、服務(wù)衍生化(REITs、房屋裝修、租客生活電商)接納散租房屋托管,由大型租賃企業(yè)對(duì)受托管房屋進(jìn)行管理、維護(hù)和運(yùn)營(yíng)等。在增加租賃供應(yīng)和可選房屋的同時(shí),以衍生服務(wù)、流程標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)一步降低單位租賃交易成本。

               

              ...

              舟山丁丁好房微信號(hào)

              嘉誠(chéng)搜房(jc86.cn)官方微信,為您提供舟山全市最新最全最優(yōu)惠的房源信息,讓您買房省時(shí)省錢更省力!定制私人服務(wù),幫助購(gòu)房者解答購(gòu)房疑問,快來關(guān)注我吧!


              相關(guān)閱讀






               


              舟山房產(chǎn)網(wǎng) - 關(guān)于我們 - 誠(chéng)聘英才 - 聯(lián)系我們 - 合作伙伴 - 了解舟山

              舟山市嘉誠(chéng)房產(chǎn)置業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 ©2005-2012

              浙ICP備13035785號(hào)