最近，幫主（ID：banglicai）聽(tīng)的最多的是：北京的房?jī)r(jià)降了。幫主也仔細(xì)研究和了解過(guò)，據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自去年“9.30”以來(lái)，僅北京一地就發(fā)布了約50次樓市調(diào)控政策，成交量跌了近40%。北京的房?jī)r(jià)每平米比高點(diǎn)時(shí)回落了1萬(wàn)元左右，二手房有接近20%的下降空間。
不過(guò)，同時(shí)也有另一種聲音出現(xiàn)，一張流傳于網(wǎng)絡(luò)的圖表顯示，雖然房?jī)r(jià)下降了，但由于房貸利率不斷上升，實(shí)際上買(mǎi)套80平的房子要多掏76萬(wàn)。
事情真是這樣嗎？房?jī)r(jià)下降房貸利率上升的情況下，買(mǎi)房到底是便宜了還是要多付錢(qián)？幫主（ID：banglicai）今天來(lái)解答下。
1年多發(fā)布50次調(diào)控，北京部分房?jī)r(jià)跌20%
幫主看了下，北京不少小區(qū)的房?jī)r(jià)確實(shí)有所下降，比如清華園附近的學(xué)區(qū)房、燕郊的二手房等等，身邊的小伙伴也在尋思著去買(mǎi)房了。
北京房?jī)r(jià)的下降離不開(kāi)一波接一波的調(diào)控政策。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，自2017年以來(lái)，年內(nèi)各地 房地產(chǎn)調(diào)控政策累計(jì)已經(jīng)接近180次。
根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，僅北京一地，自去年“9.30”以來(lái)的一年時(shí)間，發(fā)布了約50次調(diào)控，樓市成交量跌約38.9%。
在歷史上最密集的調(diào)控政策潮下，租售并舉、共有產(chǎn)權(quán)、限售等 房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)逐漸落地。
張大偉認(rèn)為，從城市上看，房?jī)r(jià)上漲居前的城市都會(huì)繼續(xù)調(diào)控。整體看，調(diào)控對(duì)購(gòu)房者的心理影響逐漸出現(xiàn)。
中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，以北京為例，在密集的調(diào)控下，特別是“3.17新政”以來(lái)，北京地區(qū)部分房?jī)r(jià)回落到去年年底的價(jià)位，房?jī)r(jià)比高位時(shí)每平方米回落了一萬(wàn)元左右。算上9月，北京二手房?jī)r(jià)格的環(huán)比回落態(tài)勢(shì)已經(jīng)連續(xù)第5個(gè)月高于其他三個(gè)一線城市。
“北京作為全國(guó)加法與減法調(diào)控最嚴(yán)格的城市，出現(xiàn)的本輪調(diào)控效果最明顯，預(yù)計(jì)后續(xù)價(jià)格將繼續(xù)下探?！睆埓髠ケ硎尽?
張大偉認(rèn)為，對(duì)于目前市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，部分二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)相比最高點(diǎn)有接近20%的下調(diào)空間，這種情況下，對(duì)于一些剛需人群來(lái)說(shuō)，入市的意愿逐漸平穩(wěn)。
幫主（ID：banglicai）最近幾天也去走訪了下中介，有中介稱，北京市場(chǎng)房?jī)r(jià)下跌20%左右，海淀一樓盤(pán)每平方米下跌了約2.7元，北京附近例如燕郊等房?jī)r(jià)下跌明顯。
房?jī)r(jià)下跌，買(mǎi)房反而要多花幾十萬(wàn)？
北京的房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)房者買(mǎi)房就一定會(huì)省錢(qián)嗎？也不盡然，因?yàn)殡S著調(diào)控的加深，房貸利率也在不斷上調(diào)。
今天，網(wǎng)上流傳出一張圖表：
資料圖
按照這種圖表來(lái)計(jì)算，以一套80平方米的房子為例，到今年10月，一年中房?jī)r(jià)每平方米跌了1322元，但房貸利率從打9折，到今年10月上浮20%，那么貸款還款總額比去年多了79.72萬(wàn)元，總購(gòu)房款多了76萬(wàn)多。
安居客的數(shù)據(jù)顯示，北京二手房均價(jià)從今年3月的61326元/平方米，下跌至11月的57564元/平方米，下跌了6.1%。在房?jī)r(jià)下滑的同時(shí)， 銀行業(yè)卻多次提升房貸利率，從以前的打8.5浙，到打9折，再到現(xiàn)在媒體報(bào)道的普遍上浮10%。
那么，在房?jī)r(jià)下滑房貸上升的情況下，還 值得買(mǎi)房嗎？是否真的如上圖所言，買(mǎi)房的總成本在上升呢？幫主也好奇，于是對(duì)照著北京的房?jī)r(jià)和當(dāng)前的房貸利率，計(jì)算了一遍。
房?jī)r(jià)下跌，房貸利率上調(diào)，買(mǎi)房總成本升還是降？
北京的房?jī)r(jià)則是從今年3月的新政之后，開(kāi)始回落，所以幫主在計(jì)算時(shí)，則以今年3月北京的房?jī)r(jià)為例。
以北京天通西苑二區(qū)的房子為例。鏈接app 顯示，2017年3月14日，該處一套97.57平方米的房子成交總價(jià)為418萬(wàn)元，單價(jià)為42842元/平方米。
資料圖
當(dāng)時(shí)首付比例為35%，則需要支付首付款146.3萬(wàn)元，還需要從銀行貸款271.7萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)的首套房貸款利率打9折，執(zhí)行利率為4.41%，以貸款期限為25年計(jì)算，則貸款加利息總共需要448.91萬(wàn)元。購(gòu)買(mǎi)該房子總價(jià)為595.2萬(wàn)元。
10月份開(kāi)始，據(jù)媒體報(bào)道，銀行對(duì)北京地區(qū)首套房的利率普遍在基準(zhǔn)利率上上浮10%。
據(jù)鏈家app顯示，在天通西苑二區(qū)今年10月18日成交的一套戶型大小類的房子，成交單價(jià)為39604元/平方米，和今年3月的新政實(shí)行前相比，每平方米下滑了3233元。
資料圖
以上述同樣大小的一套房子計(jì)算，上述房子總價(jià)為386.4萬(wàn)元，需要支付首付135.2萬(wàn)元。相比下，首付便宜了11.1萬(wàn)元。
此外，還需要再向銀行貸款251.2萬(wàn)元，按照銀行目前在最新基準(zhǔn)利率上浮10%計(jì)算，25年期貸款本息合計(jì)為457.5萬(wàn)元。照此計(jì)算，需要為整套房子支付592.7萬(wàn)元。
相比較來(lái)看，總價(jià)便宜2.5萬(wàn)元，基本持平。
不過(guò)，也并不是所有的房子都是這種情況，主要看房?jī)r(jià)下降的幅度與房貸利率上升幅度的比較。
比如，幫主還看到過(guò)每平米價(jià)格降了6000多的，那么買(mǎi)房可以少付幾十萬(wàn)；也有價(jià)格僅降了幾百塊，那么買(mǎi)房就需要多付不少錢(qián)。
西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐告訴幫主，對(duì)于購(gòu)房者而言，是否劃算，主要是看房?jī)r(jià)下降和房貸利息哪個(gè)多，雙方是此消彼長(zhǎng)的關(guān)系。有的房子，可能價(jià)格沒(méi)有下降很多，那房貸增加就占上風(fēng)了。
所以，是否值得入手，需要看具體的跌幅，那么是不是便宜了現(xiàn)在就值得去買(mǎi)呢？
劉璐表示，今年三月份其已經(jīng)說(shuō)明十月全國(guó)樓市整體會(huì)迎來(lái)拐點(diǎn)，部分城市有先后?，F(xiàn)在來(lái)看，前期部分過(guò)熱城市的確已經(jīng)確立下調(diào)拐點(diǎn)了，而還有部分城市在補(bǔ)漲行情的末期。明年全國(guó)樓市整體來(lái)看應(yīng)該是一個(gè)調(diào)整年。
劉璐稱，如果剛開(kāi)始下跌周期，那顯然應(yīng)該再等一下，“我估計(jì)2018年底到2019年初又會(huì)回暖，但同樣城市分化會(huì)很大”。
