“全世界千人購(gòu)房率的平均水平大概是20。而峰值狀態(tài)下，北京的千人購(gòu)房率是14，2017年是7，因此，放眼全世界中國(guó)人不是最愛(ài)買房子的?！熬W(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)2018”上，鏈家集團(tuán)創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)左暉說(shuō)到。同時(shí)，在峰會(huì)中他從多個(gè)角度詮釋了自己對(duì)“住有所居”的理解，同時(shí)也將住房話題深入了文化傳統(tǒng)等領(lǐng)域。
近期，左暉出現(xiàn)在公共場(chǎng)合的頻率開(kāi)始增多。本月初，他還在互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)上做了題為“租賃時(shí)代的分享經(jīng)濟(jì)”的發(fā)言。
作為中國(guó)領(lǐng)先的房產(chǎn)服務(wù)公司創(chuàng)始人，左暉的觀點(diǎn)舉足輕重。鏈家進(jìn)入了中國(guó)超過(guò)30個(gè)城市，通過(guò)處理大量的交易，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的細(xì)節(jié)有著深刻的理解。與此同時(shí)，鏈家構(gòu)建的大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，也有助于他對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生更為宏觀和精確的看法。
十九大報(bào)告指出，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”
左暉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)存在明顯的不均衡狀態(tài)，三四線城市供大于求是常態(tài)，一二線城市則供應(yīng)不足。正是在這些供應(yīng)不足的城市中，城市更新才存在較大的發(fā)展空間，租賃市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)也將受益于此。
大城市調(diào)控絕不能放松
十九大報(bào)告指出，“中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾?！?
左暉表示，房地產(chǎn)領(lǐng)域也同樣存在這個(gè)問(wèn)題，主要表現(xiàn)為供應(yīng)不平衡。
他表示，從全中國(guó)來(lái)看的話，我國(guó)戶均擁有的房產(chǎn)套數(shù)已經(jīng)超過(guò)1了。但在一些大城市里，水平還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。拿北京來(lái)看，北京的存量住宅共有700萬(wàn)到750萬(wàn)套，約5億平米?？剂康奖本┚幼×?200萬(wàn)的常住人口，平均每人的居住面積僅為26平米，比全國(guó)平均水平低很多。
但在三四線城市，市場(chǎng)則是供大于求的狀況。
值得注意的是，這些供不應(yīng)求的大城市，恰恰是當(dāng)前調(diào)控最為嚴(yán)厲的區(qū)域。2016年以來(lái)，全國(guó)掀起調(diào)控風(fēng)暴，很多城市在出臺(tái)調(diào)控政策后，又不斷加碼。其中，大城市是面臨的調(diào)控壓力最大。
左暉對(duì)這種調(diào)控有著獨(dú)特的理解。他引入了“千人購(gòu)房率”的概念，即每一千個(gè)城市人口一年交易的住宅套數(shù)?！叭澜绲钠骄酱蟾攀?0。中國(guó)約有7億左右的城市人口，每年交易新房1000萬(wàn)套，二手房500萬(wàn)套。而峰值狀態(tài)下，北京的千人購(gòu)房率是14，2017年是7。
左暉認(rèn)為，“今天看起來(lái)，好像中國(guó)人并不太是世界上比較愛(ài)買房子的那撥人。”但他表示，這是受制于支付等各種各樣的問(wèn)題。
從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，有著巨大潛力的熱點(diǎn)城市，其實(shí)是需要一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)，調(diào)控政策就顯得十分必要?！氨本┥虾＿@樣的大城市，調(diào)控絕不能放松，因?yàn)橐坏┓潘删蜁?huì)產(chǎn)生波動(dòng)?！?
大多數(shù)住宅市場(chǎng)正進(jìn)入更新
當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新的階段，存量開(kāi)發(fā)就成為新的領(lǐng)域。作為一家大型經(jīng)紀(jì)公司的負(fù)責(zé)人，左暉對(duì)此有著深刻的理解。
他表示，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年約有30個(gè)城市的房?jī)r(jià)超過(guò)1萬(wàn)元／平方米，2017年超過(guò)這一水平的城市大概有51個(gè)?！八械某鞘卸荚谥鸩竭M(jìn)入到賣舊買新的更新?tīng)顩r。”
這其中帶來(lái)的變化顯而易見(jiàn)。左暉提供的數(shù)據(jù)顯示，今年大概有17個(gè)城市的二手房交易量超過(guò)新房，去年僅有9個(gè)。預(yù)計(jì)明年將近30個(gè)城市達(dá)到這一水平。“大多數(shù)住宅市場(chǎng)正在進(jìn)入更新。”左暉說(shuō)。
城市更新同樣意味著存量市場(chǎng)的機(jī)會(huì)即將到來(lái)。其中，租賃市場(chǎng)作為供應(yīng)體系的重要方面，更加受人關(guān)注，并被認(rèn)為是一片“藍(lán)?！?。
就一線城市而言，左暉認(rèn)為，當(dāng)前北京大概有接近40%的人口是租房子住的，未來(lái)這個(gè)比例會(huì)到50%左右，超過(guò)一千萬(wàn)的人會(huì)租房子住。
左暉還透露了鏈家的另一個(gè)關(guān)注點(diǎn)——養(yǎng)老住宅。他表示，中國(guó)60歲以上的人口比例約為16%，相比之下，美國(guó)為22%，日本則在33%。當(dāng)進(jìn)入到老齡化社會(huì)之時(shí)，養(yǎng)老問(wèn)題就凸顯出來(lái)。
發(fā)達(dá)國(guó)家的數(shù)據(jù)顯示，絕大多數(shù)老人是在家里養(yǎng)老的。“今天對(duì)中國(guó)的老人來(lái)說(shuō)，如何做好居家的養(yǎng)老？在自己家能夠保持基本的穩(wěn)定、基本的安全、能夠得到基本的醫(yī)療的維護(hù)，變成了一個(gè)很大的問(wèn)題?！?
