2月9日，浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳在官網(wǎng)發(fā)布關(guān)于推行使用2018版《浙江省商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》的通知，宣布今年3月15日起正式施行。
由于商品房交易形式日趨復(fù)雜多樣，特別是商品房預(yù)售、交付、房屋質(zhì)量和違約、車(chē)位銷(xiāo)售等方面出現(xiàn)一些亟需研究解決的新情況、新問(wèn)題，舊的示范文本已經(jīng)不能滿(mǎn)足實(shí)際需要。另一方面《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《房屋登記辦法》和《浙江省實(shí)施<中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法>辦法》等法律法規(guī)相繼施行，以及我省住宅全裝修工作全面鋪開(kāi)，省建設(shè)廳會(huì)同省工商局修訂了新版示范合同進(jìn)行有效對(duì)接。
六方面條款作了修改
2018年新版《浙江省商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》具體分為《浙江省商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）示范文本》和《浙江省商品房買(mǎi)賣(mài)合同（現(xiàn)售）示范文本》。兩個(gè)文本均包括合同當(dāng)事人、商品房基本情況、商品房?jī)r(jià)款、商品房交付條件與交付手續(xù)、商品房質(zhì)量及保修責(zé)任、交易登記、物業(yè)管理和其他事項(xiàng)等內(nèi)容。其中預(yù)售文本還包括面積差異處理方式、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更等內(nèi)容。
2018年新版《浙江省商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》基本上遵循國(guó)家2014年版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》。根據(jù)我省實(shí)際情況修改的條款如下：
首先，商品房基本情況。增加第一條“商品房性質(zhì)”，以區(qū)分為全裝修住宅和其他類(lèi)型商品房。在第二條“項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)”中，要求寫(xiě)明分階段領(lǐng)取施工許可證的全裝修住宅裝修部分的施工許可證號(hào)。在附件一中增加：全裝修住宅需提供裝修設(shè)計(jì)方案平面圖和電氣網(wǎng)絡(luò)管線和給排水管道隱蔽工程圖紙。
其次，商品房?jī)r(jià)款。在第七條“計(jì)價(jià)方式與價(jià)款”中，設(shè)置總價(jià)和分價(jià)兩種形式以供選擇，分價(jià)形式中明確裝修部分價(jià)款。并在第二十五條“銷(xiāo)售和使用承諾”約定全裝修住宅不得對(duì)室內(nèi)裝飾裝修部分拆分銷(xiāo)售。
第三，商品房交付條件與交付手續(xù)。在第十條“商品房交付條件”中補(bǔ)充全裝修住宅應(yīng)當(dāng)取得第三方專(zhuān)業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具的空氣質(zhì)量檢測(cè)合格報(bào)告等條件。在第十一條“商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件”中全裝修住宅內(nèi)的裝修和設(shè)備應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。
第四，規(guī)劃設(shè)計(jì)變更。在預(yù)售合同示范文本的第十六條“設(shè)計(jì)變更”中約定了全裝修住宅買(mǎi)受人因商品房質(zhì)量或使用功能受到影響而有權(quán)解除合同的情形。
第五，商品房質(zhì)量及保修責(zé)任。在第十五條“商品房質(zhì)量”的附件七中詳細(xì)約定外裝飾裝修部分和內(nèi)裝裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)。第十六條“保修責(zé)任”中的附件八中，根據(jù)新消保法規(guī)定，要求屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏保修期限的不得低于8年，埋設(shè)于墻體、地面內(nèi)的電氣網(wǎng)絡(luò)管線和給排水管道等隱蔽工程的保修期限為不得低于8年。
第六，其他事項(xiàng)。第二十一條“銷(xiāo)售和使用承諾”全裝修住宅不得對(duì)室內(nèi)裝飾裝修部分拆分銷(xiāo)售。
購(gòu)房者多了一個(gè)維權(quán)武器
2017年的浙江樓市，盡管調(diào)控不斷加碼，依舊呈現(xiàn)出一片火熱行情，一房難求的現(xiàn)象在多個(gè)城市出現(xiàn)。
一方面是洶涌而來(lái)的購(gòu)房大軍，另一方面則是政府限價(jià)的“緊箍咒”，在這種情況下，部分開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避調(diào)控，增加利潤(rùn)，借機(jī)收取標(biāo)價(jià)和公示收費(fèi)之外的費(fèi)用，其中，此前并無(wú)明文規(guī)定的裝修，成為了開(kāi)發(fā)商瞄準(zhǔn)的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。
目前在杭州市場(chǎng)上，在房?jī)r(jià)、裝修價(jià)格之外，以要求購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)“軟裝升級(jí)包”“家電包”“智能升級(jí)系統(tǒng)”后可優(yōu)先選房的形式，變相搭售服務(wù)項(xiàng)目，額外收費(fèi)的現(xiàn)象不在少數(shù)。
新杭州人秦先生去年下半年看中了余杭某熱銷(xiāo)樓盤(pán)的89方戶(hù)型，參加搖號(hào)后順利拿到了購(gòu)房名額，不過(guò)在交定金的時(shí)候，銷(xiāo)售人員告知他，必須搭配購(gòu)買(mǎi)3000元/平方米的精裝修和25萬(wàn)元的車(chē)位。這樣一來(lái)，秦先生的購(gòu)房成本一下子增加了50多萬(wàn)元，盡管可以辦理貸款，仍然遠(yuǎn)超預(yù)期。秦先生拿不出那么多首付，想?yún)f(xié)商退房退定金，但是被開(kāi)發(fā)商拒絕，只好借錢(qián)買(mǎi)下房子。
類(lèi)似秦先生這樣的遭遇，在市場(chǎng)上并非個(gè)例，而且，在精裝修房子交付后，貨不對(duì)板的現(xiàn)象也比比皆是，遭遇到這種情況的購(gòu)房者，往往是維權(quán)無(wú)門(mén)。如今，新版《浙江省商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》的施行，將堵上開(kāi)發(fā)商在裝修方面的漏洞，為購(gòu)房者增加一個(gè)維護(hù)自身權(quán)益的強(qiáng)有力“武器”。
“從法律角度來(lái)說(shuō)，新模板合同強(qiáng)化了購(gòu)房者的權(quán)益保護(hù)，比如明確裝修裝飾材料必須標(biāo)明品牌級(jí)別，現(xiàn)行模板合同下，很多購(gòu)買(mǎi)精裝修房的消費(fèi)者往往會(huì)因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題在實(shí)際交付的時(shí)候與開(kāi)發(fā)商之間發(fā)生糾紛?！闭憬鸬缆蓭熓聞?wù)所高級(jí)主辦律師陳鑒杰表示。同時(shí)，陳律師提醒，購(gòu)房者應(yīng)該注意簽訂的合同和相應(yīng)的其他補(bǔ)充協(xié)議，開(kāi)發(fā)商的承諾要以書(shū)面為準(zhǔn)。
北京煒衡（杭州）律師事務(wù)所建設(shè)工程部副部長(zhǎng)、杭州市律師協(xié)會(huì)金融專(zhuān)業(yè)委員會(huì)和公司專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員錢(qián)思洋對(duì)于新版《浙江省商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》進(jìn)行了解讀。
錢(qián)律師認(rèn)為，此次新版買(mǎi)賣(mài)合同的出爐，是為了配合浙江省建設(shè)廳在2016年提出的“自2016年10月1日起，全省各市、縣中心城區(qū)或城市核心區(qū)出讓或劃撥土地上的新建住宅，全部實(shí)行全裝修和成品交付”的規(guī)定，它將在更大程度上保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。
“舊版的合同對(duì)于裝修并沒(méi)有規(guī)定，現(xiàn)在不僅把裝修價(jià)格寫(xiě)入合同，而且對(duì)于裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確約定，從這個(gè)角度來(lái)看，能夠保證更高的裝修標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，因?yàn)槿b修會(huì)帶來(lái)空氣問(wèn)題，所以把房屋空氣標(biāo)準(zhǔn)作為竣工驗(yàn)收的條件之一。而且，還延長(zhǎng)了房屋的保修期，如防水工程、管線管道的保修期延長(zhǎng)到了8年?！卞X(qián)律師表示。
同時(shí)，針對(duì)有可能出現(xiàn)的房屋質(zhì)量及配套設(shè)施可能會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題，新版合同明確了處理違約和糾紛的手段?！氨热?，小區(qū)內(nèi)綠化率、非市政道路、車(chē)位車(chē)庫(kù)、幼兒園、學(xué)校等配套設(shè)施未能按照合同約定實(shí)現(xiàn)的，都可以追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任?！?
錢(qián)律師提醒購(gòu)房者，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)該將這些有可能出現(xiàn)的違約情況和違約后果詳細(xì)寫(xiě)入到合同條款中，最大程度維護(hù)自己的合法權(quán)益。
