相關(guān)部委今年開(kāi)始著力推動(dòng)住宅用地供應(yīng)制度改革，以加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，而一些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市有望加快這一領(lǐng)域的推進(jìn)速度。
第一財(cái)經(jīng)記者獨(dú)家獲悉，自然資源部近期向地方下發(fā)函件，要求上報(bào)住宅用地總面積，以及2008年來(lái)的住宅用地供應(yīng)情況，同時(shí)還要求上報(bào)住宅用地多主體供應(yīng)的典型案例，以及集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)。
除此之外，自然資源部近期也派出調(diào)研組赴地方開(kāi)展住宅用地供應(yīng)制度改革調(diào)研，了解地方探索推進(jìn)多主體供地的具體措施和政策建議。
住建部近日下發(fā)通知要求，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)城市要積極探索推動(dòng)供地主體多元化，在權(quán)屬不變、符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的情況下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的國(guó)有土地可作為租賃住房用地，6月底前，北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無(wú)錫、杭州、合肥、福州、廈門(mén)、濟(jì)南、鄭州、武漢、成都等城市要提出并上報(bào)建設(shè)租賃住房的具體實(shí)施方案。
摸底十年宅地供應(yīng)
在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，土地供給多寡被認(rèn)為是影響樓市走勢(shì)乃至房?jī)r(jià)的主要因素。每逢樓市調(diào)控，供地節(jié)奏的調(diào)整一般也是重要的政策方向。
今年5月19日，針對(duì)近期部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱苗頭、投機(jī)炒作有所抬頭等情況，住建部印發(fā)通知，要求地方抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。各地要有針對(duì)性地增加住房和用地有效供給，切實(shí)提高中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例，建立房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，防止地價(jià)推漲房?jī)r(jià)。
過(guò)去十年間，我國(guó)房地產(chǎn)用地供應(yīng)經(jīng)歷了一番大起大落。自2009年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)用地供應(yīng)提速，當(dāng)年全國(guó)供地10.91萬(wàn)公頃，2010年便增至15.42萬(wàn)公頃，2011年和2012年分別為16.91萬(wàn)公頃和16.56萬(wàn)公頃，2013年一度高達(dá)20.32萬(wàn)公頃，創(chuàng)下近十年來(lái)的頂峰，此后逐年下降。
2014年全國(guó)供地15.1萬(wàn)公頃，2015和2016年分別為12萬(wàn)公頃和10.75萬(wàn)公頃。2017年為11.5萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)7.2%，這是近四年來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)供地量首度出現(xiàn)正增長(zhǎng)。
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域特色很強(qiáng)，全國(guó)供地總量數(shù)據(jù)的走勢(shì)并不能直接反映某地區(qū)的土地供需局面，因此掌握地方上具體的土地供應(yīng)數(shù)據(jù)，才能更好預(yù)判當(dāng)?shù)貥鞘凶邉?shì)，以及為樓市調(diào)控提供決策依據(jù)。
此番自然資源部下發(fā)的函件中，地方需要上報(bào)該省住宅用地供應(yīng)總面積（住宅用地包含各種類(lèi)型住宅用地，不包含農(nóng)村宅基地，主要根據(jù)土地調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)計(jì)）、人均住宅用地面積、2008年1月~2017年12月住宅用地供應(yīng)總面積。
多主體供地典型案例
上述函件中提及地方上報(bào)住宅用地，特意注明不包含農(nóng)村宅基地，換言之，所指均為國(guó)有土地。
自去年底至今，官方多次提及“供地主體多元化”。2017年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。
今年1月中旬，原國(guó)土資源部高層表示，我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。
對(duì)于此舉意義，自然資源部調(diào)控和監(jiān)測(cè)司巡視員董祚繼在媒體上撰文表示，多主體供地也是深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要舉措。歸結(jié)起來(lái)，就是優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)、提高土地供給效率、釋放土地要素動(dòng)能。就其可望釋放出的巨大制度紅利而言，稱(chēng)之為“重大變革”亦不為過(guò)。
董祚繼稱(chēng)，在城市中心區(qū)，未來(lái)如將部分非房地產(chǎn)企業(yè)用地（如老工業(yè)區(qū)棚戶(hù)區(qū)用地、淘汰落后產(chǎn)能用地、退二進(jìn)三產(chǎn)業(yè)用地、廢棄鐵路用地等）調(diào)整改造為住房用地，可以有效增加各類(lèi)住房用地供應(yīng)，在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，也有利于改善城市人居環(huán)境。
（第一財(cái)經(jīng)記者 王曉東攝）
多主體供地為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了一個(gè)重磅政策信號(hào)和方向，但能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生多大的影響，主要看政策落地的力度有多大，地方推進(jìn)的步伐有多快。
比如，哪些企業(yè)有資格利用自有工業(yè)用地來(lái)轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)，這些用地有多大規(guī)模，其中又有多少能獲得政府部門(mén)的審批來(lái)轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)，土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變過(guò)程中是否要補(bǔ)繳土地出讓金？這些都需要相關(guān)部門(mén)出臺(tái)具體實(shí)施細(xì)則。
有地方國(guó)土官員也表示，有了新政策（多主體供地），還切盼“新規(guī)程”——規(guī)程是指導(dǎo)地方操作層面的指南，有了規(guī)程，地方才能有所適從。
這種背景下，了解地方實(shí)情成為政策執(zhí)行的前提。
上述自然資源部函件要求，地方上報(bào)存量非住宅建設(shè)用地用于住宅用地建設(shè)項(xiàng)目情況，在將存量非住宅建設(shè)用地用于住宅用地建設(shè)的項(xiàng)目中，按照正在進(jìn)行、已完成以及二者合計(jì)的情況，分別填寫(xiě)項(xiàng)目個(gè)數(shù)和用地面積。
上述函件要求地方上報(bào)住宅用地多主體供應(yīng)典型案例，上報(bào)內(nèi)容主要是：開(kāi)發(fā)方式，包括自主開(kāi)發(fā)、與其他主體合作開(kāi)發(fā)；與其他主體合作開(kāi)發(fā)的，寫(xiě)明主體名稱(chēng)；項(xiàng)目成本組成情況，包括安置成本、建設(shè)成本和其他成本；典型案例資金來(lái)源情況。
地方上利用國(guó)有企業(yè)自有用地建設(shè)住宅此前已有先例，主要是提供保障性住房。
北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人去年底曾介紹，北京進(jìn)一步引導(dǎo)和鼓勵(lì)全社會(huì)支持參與住房保障工作，不斷拓寬保障房籌集渠道，多主體供給，形成了廣泛合力。其中，鼓勵(lì)國(guó)企利用自有用地建設(shè)保障房，加大政策支持力度，目前已建設(shè)約12萬(wàn)套。
“鼓勵(lì)國(guó)企拿出自有用地建設(shè)保障房，是增加保障房的供給渠道，而非企業(yè)自建房為企業(yè)內(nèi)部職工福利分房。”上述負(fù)責(zé)人表示，這些房源均面向社會(huì)符合條件的保障房家庭進(jìn)行公開(kāi)配租配售。
其他城市也正在謀劃和推進(jìn)樓市供給側(cè)改革。
6月5日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》（下稱(chēng)《意見(jiàn)》），提出到2035年，深圳將籌集建設(shè)各類(lèi)住房170萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬(wàn)套。
根據(jù)《意見(jiàn)》，深圳將通過(guò)多渠道來(lái)保障土地供應(yīng)，如盤(pán)活存量用地，加大棚戶(hù)區(qū)改造力度，推進(jìn)已批未建用地、社會(huì)存量用地、未完善征（轉(zhuǎn)）手續(xù)用地、征地返還用地等開(kāi)發(fā)建設(shè)人才住房、安居型商品房和公共租賃住房；利用招拍掛商品住房用地、城市更新和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等配建人才住房、安居型商品房和公共租賃住房；盤(pán)活各類(lèi)存量用房，推進(jìn)社會(huì)存量住房租購(gòu)等。
實(shí)地調(diào)研
除了摸清底數(shù)，自然資源部近期也派出調(diào)研組赴地方開(kāi)展住宅用地供應(yīng)制度改革調(diào)研。
在青島，調(diào)研組圍繞非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得土地使用權(quán)的土地用于住宅用地的已有經(jīng)驗(yàn)、制度障礙和政策建議等內(nèi)容，與山東省國(guó)土資源廳、青島市政府及國(guó)土、規(guī)劃、城鄉(xiāng)建委、財(cái)政等相關(guān)部門(mén)和部分企業(yè)代表進(jìn)行了座談，深入探討住宅用地供應(yīng)制度改革的可行性和利弊。
自然資源部土地利用司副司長(zhǎng)陳國(guó)慶要求，青島市要在認(rèn)真分析近年來(lái)居住用地供給總體情況的基礎(chǔ)上，劃清政策和市場(chǎng)的職責(zé)分工，全面梳理住宅用地供應(yīng)制度改革進(jìn)程中的障礙和困難，從宏觀層面研究探索推進(jìn)多主體供地的具體措施和政策建議。
在杭州，調(diào)研重點(diǎn)則是利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目地塊落實(shí)情況，調(diào)研組專(zhuān)程赴蕭山區(qū)衙前鎮(zhèn)項(xiàng)漾村實(shí)地踏看該村集體租賃住房試點(diǎn)地塊，了解地塊基本情況。
4月中旬，自然資源部調(diào)研組赴杭州調(diào)研
根據(jù)《杭州市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案》，杭州將在蕭山、余杭、富陽(yáng)、臨安、大江東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)等范圍內(nèi)分別確定1~2個(gè)地塊開(kāi)展試點(diǎn)。
去年8月，為增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，原國(guó)土資源部會(huì)同住建部根據(jù)地方自愿，確定第一批集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市，包括北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等。
董祚繼在文中稱(chēng)，在城市近郊區(qū)，利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，可以有效增加租賃住房用地供應(yīng)，緩解城市住房供需矛盾，同時(shí)也有利于拓展集體土地用途，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，并加速城中村、城邊村改造；在廣大農(nóng)村地區(qū)，出租閑置農(nóng)房和宅基地使用權(quán)，可以為城市人口旅游休閑、養(yǎng)老養(yǎng)生等開(kāi)辟空間，激活沉睡的土地資產(chǎn)，促進(jìn)鄉(xiāng)村振興。
除北京和上海早有推進(jìn)外，官方信息顯示，另外11個(gè)城市集體土地建設(shè)租賃房方案今年初也獲得了兩部委的聯(lián)合批復(fù)。自去年8月開(kāi)始啟動(dòng)的這項(xiàng)試點(diǎn)工作正在進(jìn)入加速通道。
上述自然資源部函件要求，地方需要填報(bào)今年4月25日前完成立項(xiàng)的集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目情況，包括用地面積、租賃房套數(shù)、土地產(chǎn)權(quán)主體、建設(shè)資金投資、資金來(lái)源等。
住建部上述通知也要求，開(kāi)展租賃住房、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市，6月底前要向住建部和相關(guān)部門(mén)報(bào)告試點(diǎn)進(jìn)展情況。
也曾有觀點(diǎn)認(rèn)為，集體土地建設(shè)租賃房是變相將“小產(chǎn)權(quán)房”合法化。對(duì)此，董祚繼表示，“小產(chǎn)權(quán)房”是違法用地、違法建設(shè)，產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù)，與依法依規(guī)建設(shè)、依法實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記的集體租賃住房具有本質(zhì)區(qū)別。推進(jìn)多主體供地，更不是要開(kāi)“農(nóng)村宅基地買(mǎi)賣(mài)”的口子。
