“我們最大的問題是從來不說租房房源來自于誰，不說租房對象是誰？為什么抱怨租金高？租房對象突然從國際大酒店的租客降到2.8億沒有城市戶籍的人身上，所以大家覺得租金貴。”一向發(fā)言犀利的任志強(qiáng)日前對長租公寓市場“開炮”。

9月7日，證券日報(bào)主辦的“新業(yè)態(tài)新變革新需求--中國長租市場峰會(huì)”在京舉行，原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)，世聯(lián)行副總裁甘偉，中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇和遠(yuǎn)洋邦舍常務(wù)副總經(jīng)理俞國泰等參加了峰會(huì)圓桌論壇討論。

這次峰會(huì)還邀請業(yè)界高管、專家學(xué)者圍繞“長租公寓是資本的風(fēng)口還是需求的風(fēng)口”、“資本和市場該如何融合發(fā)展相得益彰”等話題展開討論，特別是前瞻長租公寓的政策方向、市場機(jī)遇以及企業(yè)戰(zhàn)略定位與路徑選擇。

長租公寓市場下沉

圓桌論壇一開場，任志強(qiáng)首先提醒大家，其實(shí)早在1979年，中國就已出現(xiàn)長租公寓，當(dāng)時(shí)主要針對的人群是境外人士或國內(nèi)高收入人口。長租公寓2008年之后才真正起步發(fā)展，是因?yàn)樵诟叨瘸鞘谢^程中，各種限制性條件讓部分人無法買房，只能租房。

他表示，長租公寓的消費(fèi)對象已經(jīng)變了，以前是最有錢的那些人，而現(xiàn)在是2.8億在城市生活工作但沒有城市戶籍的人，這個(gè)巨大需求可能會(huì)讓長租市場迎來十年八年的高增長。但他也強(qiáng)調(diào)，長租市場的“好日子”受政策影響巨大，一旦戶籍制度等變動(dòng)，長租市場也可能隨之生變。

相比任志強(qiáng)，俞國泰對長租市場更有信心。他表示，目前戶籍制度下更多農(nóng)村人口實(shí)現(xiàn)城市化，需要市場化手段或保障性手段幫助他們解決居住問題。所以，長租市場潛力巨大。另一方面，自國家提倡租購并舉政策之后，各個(gè)主體對長租市場的參與度非常高，資本也紛紛涌入，市場已具備跑得更快、發(fā)展得更大的條件。

長租公寓到底是市場的需求還是資本的需求？投資機(jī)構(gòu)代表何亮宇表示，據(jù)其了解，很多開發(fā)商一是“被逼的”，比如拍得的地塊必須按要求自持一定百分比；二則是放在一個(gè)較長的周期里，從開發(fā)轉(zhuǎn)自持是必然方向。

作為較早布局長租公寓的公寓運(yùn)營商代表，甘偉認(rèn)為，討論長租市場，不能只局限于北京、上海。世聯(lián)行聚焦布局二線城市，是因?yàn)楦春枚€城市成為未來中國城市化的引擎，長租市場更有潛力。“中國大部分城市拿20%的收入就能租不錯(cuò)的房子，所以我覺得這個(gè)市場還是存在的?！?

長線資本是行業(yè)助推器

談及資本蜂擁而入，能否得到想要的回報(bào)，任志強(qiáng)表示：“對資本來說，第一個(gè)是房子出租，錢回不來，就等房價(jià)上漲。第二，等時(shí)間長了會(huì)有一些減稅?！?

他同時(shí)指出，中國的租賃市場以二手房或房改房為主，其實(shí)租金回報(bào)很高?？赡芊扛姆抠I才花了兩萬塊錢，一個(gè)月就能租兩千塊錢，一年回報(bào)率超過100%。

俞國泰認(rèn)為，長租市場發(fā)展需要長期穩(wěn)定的資金，而且還是要相對要求回報(bào)率較低的資金來參與?！百Y本肯定都是逐利的，就看放在什么時(shí)間兌現(xiàn)，或者它在安全和盈利上面怎么做取舍，這是資本參與長租市場最需要明確或者最需要界定的。”

何亮宇坦言，作為資本方最關(guān)心的問題，是收到的房源能否盡快向市場投放，“空一個(gè)月?lián)p失一個(gè)月的租金。”

談及市場上資本推著機(jī)構(gòu)囤租待漲的傳言，何亮宇直指荒謬?！岸趦蓚€(gè)月才漲兩百塊錢，但是兩個(gè)月的機(jī)會(huì)成本損失可能兩年才能掙回來。作為一個(gè)理智的成熟的資本方，我非常關(guān)注空置率的問題，會(huì)要求企業(yè)盡快投放。會(huì)不會(huì)降低裝修標(biāo)準(zhǔn)，那是另外一回事?？赡芤刂埔幌卵b修標(biāo)準(zhǔn)，不能有甲醛等問題。

甘偉則表示，資本進(jìn)入之后想賺兩個(gè)錢，一是資產(chǎn)升值的錢，這是地產(chǎn)邏輯?！耙粋€(gè)城市的發(fā)展資本的投入形成城市化的進(jìn)程，這個(gè)錢不應(yīng)該由供應(yīng)商來賺，應(yīng)該是資產(chǎn)持有人賺這個(gè)錢，應(yīng)該是REITs的一件事。”第二，提升跟運(yùn)營相關(guān)的效率。把租金的溢價(jià)，地價(jià)的溢價(jià)，品牌的溢價(jià)分開，“不要把租金變成一個(gè)很含糊的概念?！?

不想當(dāng)風(fēng)口上的“烤豬”

最后，圓桌論壇嘉賓們也表達(dá)了對未來長租市場發(fā)展的期許。

“我個(gè)人覺得應(yīng)該用市場的辦法解決問題，用公開監(jiān)督和法治的辦法來解決問題，這個(gè)市場才會(huì)越來越規(guī)范，而且價(jià)格越來越合理。要允許價(jià)格通過競爭合理?！比沃緩?qiáng)道。

俞國泰表達(dá)了三個(gè)觀點(diǎn)。一是就市場化的租賃市場而言，希望政府給予行業(yè)明確的定義或規(guī)則，相應(yīng)的配套制度、配套規(guī)則、配套操作流程，包括政府監(jiān)管部門之間的交圈，使得市場參與主體能夠在明確的規(guī)則下運(yùn)營發(fā)展，這對市場長期發(fā)展來說非常有利。

二是在保障民生之外的市場化的需求領(lǐng)域，希望在政策制訂上給予一些靈活度，“讓子彈有能夠飛得更長久一點(diǎn)的空間和時(shí)間。這樣的話，市場自然會(huì)有一個(gè)市場化的選擇、市場化的競爭，供需決定市場的發(fā)展?！?

三是長租行業(yè)還是一個(gè)沒長大的孩子，需要有一個(gè)相對寬松的市場空間去發(fā)展成長，需要社會(huì)各界給予一定的支持和理解。

何亮宇認(rèn)為，長租市場的長遠(yuǎn)發(fā)展，一是在土地供應(yīng)方式和租金方面一定要做出調(diào)整，“否則這個(gè)市場起不來”。二是一定門檻的機(jī)構(gòu)化。三是適度創(chuàng)新的金融化。“要有金融支持，否則起不來，但是要適度，不能過度?！?

甘偉則表示，長租市場的需求是存在的，只是我們應(yīng)該如何結(jié)構(gòu)化增加供應(yīng)，讓更多的人享受更多的房子的問題。

同時(shí)，“不要把我們稱為熱點(diǎn)，我們原來是風(fēng)口上的豬，現(xiàn)在成為風(fēng)口上被烤的豬，很難受，我們還是乳豬，太小了，”他笑言。，太小了，”他笑言。