結束了資本博弈兵戎相見的萬科A（000002.SZ），對調控持續(xù)升級下的中國房地產拐點帶來的巨大沖擊，心知肚明。

8月份，銷售金額和銷售面積在基數并不高的情況下，創(chuàng)下今年除2月以來最低；去化率僅為47%，大幅低于上半年55%~65%的去化率。背后，是萬科在一二線城市600多個項目都面臨著較大的調控壓力。

而向長租公寓、物流地產、商業(yè)地產等方面的多元化轉型，也面臨著極大的考驗。以至于萬科董事局主席郁亮也不得不沖口而出：以“活下去”為最終目標。

前路漫漫，勝算幾何？9月26日，《投資者報》記者多次撥打郁亮與萬科總裁祝九勝的電話，并以短信詢問，但截至發(fā)稿前均未得到相關回復。

去化率的威脅

600多個項目都面臨著較大壓力

8月份，萬科實現合同銷售金額383.4億元，同比增長3.5%，環(huán)比下降15.1%，合同銷售面積257.4萬方，同比下降6.0%，環(huán)比下降16.1%。銷售金額和銷售面積在基數并不高的情況下，創(chuàng)下今年除2月以來最低(2月受春節(jié)影響，銷售金額為356億元）。

西南證券房地產行業(yè)首席分析師胡華如在報告中直言，萬科的推盤力度略低于預期。

萬科投資者關系總監(jiān)趙旭翔在9月7日的萬科經營情況電話會議上披露，7月份萬科的去化率為51%，而8月份僅為47%。與上半年55%~65%的去化率水平相比，這樣的銷售情況無疑下滑嚴重。

趙旭翔稱，低去化率的主要原因是萬科在一二線城市的600多個項目都面臨著較大的調控壓力。受限購限貸等因素的影響，即使開工推盤都順利進行，最終銷售情況可能也不理想。如果調控政策未放松，那么銷售難度可能還會逐漸加大，去化的難度也會不斷提高。

趙旭翔詳細解釋，萬科8月份平均認購時間是半個月，如果半個月不能賣到30%就已經是較差了。同時個人按揭貸款的上升幅度在縮小，8月份銷售中29%以上是一次性付款，按揭平均首付成數為4.6成?？蛻糇杂匈Y金比例較高，獲得信貸資金比例較小是去化率走低的核心原因。而按揭貸款額度問題在于很多城市貸款限制條件較多，執(zhí)行較為嚴格，這與整體銀行監(jiān)管態(tài)度有關。

萬科的最大風險

“活下去”成第一目標

市場環(huán)境逆勢之下，萬科“船大不好掉頭”的緊迫感與焦慮感已經非常明顯。

萬科董事會主席郁亮近日在南方區(qū)域9月月度例會上說道，房地產行業(yè)轉折點實實在在的到來了。集團要做的第一件事情，就是進行戰(zhàn)略檢討，落實到事業(yè)部是三年事業(yè)計劃書的檢討，落實到具體的業(yè)務操作是“收斂”和“聚焦”，以“活下去”為最終目標。

郁亮強調：我們所有行為都“收斂聚焦”到保證萬科“活下去”。因此回款目標的達成變得非常重要，6300億元的回款目標是所有業(yè)務的起點、基礎和保障，如果6300億元回款目標沒達成，我們所有的業(yè)務都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。

春江水暖鴨先知。郁亮今天提出的“活下去”與拐點論，力度甚至要比2008年王石提出的拐點論更嚴重。當時隨著4萬億元的“救市”，地產商們不僅渡過了一劫，反而還越活越好。

誠如郁亮講話中所透露的那樣，政策風險已經成為萬科最大的風險：因為我們中大多數人未經歷過2008年的政策調控，很多人對最基本的市場信號沒有反應。

“在政策調控后，我們失去了發(fā)現客戶的能力，產品力也在不斷削弱，管理動作根本沒有考慮如何應對政策調控，比如：不考慮一次性付款和分期付款的區(qū)別，更沒意識到回款延遲或沒有回款的時候給我們帶來的損失，因此四個區(qū)域需要對開發(fā)業(yè)務進行梳理?！庇袅琳f道。

萬科如何應對調控沖擊波？郁亮提出了四大措施：戰(zhàn)略檢討、業(yè)務梳理、組織重建、事人匹配。在開發(fā)業(yè)務上，要重點關注，新業(yè)務發(fā)展、現金流、實現股東回報的有序增長；非開發(fā)業(yè)務上，投入和產出的匹配問題，嚴重不匹配的項目必須要調整；風險和收益嚴重不匹配的業(yè)務必須要調整；做了三年還未做成的業(yè)務不要再做；做了三年仍然靠萬科內部資源內生增長的業(yè)務，也不要做。

在內部管理上，萬科總部新的架構中取消原有的部門設置，成立三大中心，取消部門分管領導和部門經理，除集團合伙人外三大中心由26個中心合伙人進行管理。

業(yè)內猜測，為應對6300億回款目標，萬科或將采取全國性大幅降價措施，地產行業(yè)價格戰(zhàn)即將打響。事實上，目前大房企的價格調整策略已經開始，據媒體報道稱，恒大推出國內全部樓盤8.9折，如果全部優(yōu)惠進行疊加，最低可至7.4折。此外，碧桂園個別項目出現8折優(yōu)惠。

當然，如果把“收斂”和“聚焦”落實到萬科行為中，很明顯的兩條路徑是：拿地放緩與擴大多元化。

8月份，萬科新增項目20個，權益建面261.2萬平方米，同比下降33.1%，環(huán)比下降40%，支付權益價款164.4億元，同比下降45.4%，環(huán)比下降35.4%。

而在多元化方面，自今年萬科宣布要轉型城鄉(xiāng)建設與生活服務商后，其在長租公寓、物流地產、商業(yè)地產等方面的布局不斷加大。

但多元化轉型往往說易行難，并非一朝一夕就能實現，這對當下轉型中的房企而言，都是極大考驗。聯昌國際證券香港及大陸地產研究主管鄭懷武此前曾對《投資者報》記者說：轉型需要時間的，就算萬科也好，利潤的貢獻從住宅地產以外未來兩到三年看不到可以超過10%。

“房地產板塊貢獻目前占開發(fā)商95%，其他板塊貢獻，未來五到十年可能會達到20%~30%占比，而短期兩三年是無法達到的?！编崙盐湔f。