對于等待已久的改善型購房者來說，最近迎來了非常好的購房窗口期。不少定位高端的項目陸續(xù)以“親民”的價格入市，有些項目甚至還因為拿出了遠遠低于預(yù)期的備案價，而引發(fā)市場的廣泛關(guān)注。

但有一點不得不引起關(guān)注，這些售價低于預(yù)期的改善型產(chǎn)品都有著不算低的拿地成本。在開發(fā)商微利甚至是微虧的現(xiàn)實因素下，購房者如何選房，就需要提前做一些準(zhǔn)備工作。

改善型產(chǎn)品接連入市，選擇機會增加

進入十月，改善型產(chǎn)品終于接連入市。

艮北新城兩兄弟公園1872及天悅江灣，均以40000元/平方米出頭的均價宣布首開售罄。綠城攜手建發(fā)在申花板塊打造的沁園項目，自年中開放售樓處起就在等待開盤時機，如今也以50000元/平方米的備案價格完成了搖號登記。

一直想以60000—70000元/平方米價位入市的金隅中鐵諾德·都會森林，在等待數(shù)月不見政策“松綁”后，終于領(lǐng)出了一張58000元/平方米的預(yù)售許可證，本周開始接受登記。

幾天前，濱江金茂府的疊墅產(chǎn)品領(lǐng)出預(yù)售許可證，推出的102套房源總價全部超過千萬，其中單價最低的一套為57000元/平方米。

除了這些已經(jīng)進入銷售流程的高價項目以外，10月份還有幾個項目計劃開盤，例如金地·玖峰匯、首開杭州金茂府等。

而且，在2018年最后一個季度中，單疊墅這一類產(chǎn)品，就會迎來入市高峰。畢竟2016—2017年杭州高價地層出不窮，為了盡可能增加利潤率，相當(dāng)數(shù)量的項目規(guī)劃了高低配產(chǎn)品。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，杭州市區(qū)（不含臨安、富陽）有超過2000套疊墅房源在等待開盤時機。

以上這些地價不菲、總價不低的產(chǎn)品都在積極“備戰(zhàn)”以待入市。對于等待已久的改善型購房者來說，無疑是一次很好的選擇周期。

“微利”時代，買房需關(guān)注幾要素

沈先生一家，算是很典型的改善型家庭：現(xiàn)一家三口住在城東一套70多平方米的房子里，三房一廳，房齡20年左右。他們想置換一套120平方米左右的大三房，上半年一直在等機會，如今可選擇項目一多，卻選不好了。

他告訴記者，倒不是挑到眼花繚亂，而是如今買房，不能像早幾年那樣安心了?！叭タ催^幾個樓盤，樣板房里到處貼著‘非交付標(biāo)準(zhǔn)’字樣，就連最基本的墻紙、入戶鞋柜、背景墻等等，都是不含在交付標(biāo)準(zhǔn)里的。難道要我花五六百萬去買一套簡裝修房？”

沈先生的疑慮，確實是當(dāng)下的現(xiàn)實狀況。

這些改善盤的拿地價都不算低，但由于開盤指導(dǎo)價的緣故，開發(fā)商想要有巨大的盈利空間則是難上加難。所以不少項目會把精裝修部分拆分為交付標(biāo)準(zhǔn)+選配加裝兩種檔次，如果按照格式合同購買，就沒有加裝包的部分；如果想要讓交付產(chǎn)品和樣板房展示效果一樣，則需要再簽署一份加裝協(xié)議，并支付相應(yīng)費用。

在挑選這類房產(chǎn)品的時候，購房者首先要明確展示樣板房和交付實景之間的差別在哪里，以免因為疏忽而引發(fā)“貨不對板”的誤會。

其次，樓市再不是閉著眼睛就能買的時代。業(yè)主維權(quán)現(xiàn)象層出不窮，也多是來源于實際交付產(chǎn)品與購買時所見產(chǎn)品存在著心理落差。如何盡可能避免產(chǎn)生心理落差，選擇有口碑基礎(chǔ)、有后續(xù)土地儲備、決心在一個城市深耕的開發(fā)企業(yè)，就顯得尤為重要。

但同時也需要做好一定的心理準(zhǔn)備，那些一貫重視品牌美譽度的房企，也未必會在如下市場做出虧本賺吆喝的選擇。

購房者不妨在買房之前學(xué)會算一筆簡單的“成本賬”，當(dāng)?shù)貎r成本+建安成本+裝修成本的總額要高于備案價格，那就要預(yù)估到項目存在微利甚至虧損的可能性，需謹(jǐn)慎購買。