在雅居樂(lè)剛剛公布的2011年年報(bào)中看來(lái)，雖清水灣的銷售有所放緩，但其整體的營(yíng)業(yè)額依然保持了上升的態(tài)勢(shì)。據(jù)公告顯示，雅居樂(lè)2011年?duì)I業(yè)額為229.45億元，同比上漲11.8%。
然而，營(yíng)業(yè)額的上漲并不能代表現(xiàn)金狀態(tài)的良好。事實(shí)上，按照雅居樂(lè)去年年報(bào)來(lái)看，其資金鏈條或許已經(jīng)處于近年來(lái)最差的狀況了。
凈負(fù)債率115%
根據(jù)2011年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，去年雅居樂(lè)合約銷售金額約315億元，幾乎與2010年持平，同期，雅居樂(lè)合約銷售建筑面積約為311萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約10%；合約銷售均價(jià)約為10144元/平方米。
根據(jù)去年年初定下的370元的銷售目標(biāo)，雅居樂(lè)實(shí)際完成了85%。
同期，雅居樂(lè)全年凈利潤(rùn)僅為41.05億元，相比2010年的57.96億元，下滑幅度約達(dá)30%。
更值得注意的是，據(jù)年報(bào)公布，雅居樂(lè)截止2011年12月31日總現(xiàn)金及銀行存款約73.28億元，比2010年的106.81億元縮水許多，同時(shí)于業(yè)績(jī)期內(nèi)還有未支取的借貸額度約18.14億元。
換而言之，雅居樂(lè)可支配使用的現(xiàn)金不足百億元。而在同一份報(bào)告中亦清楚表明，僅雅居樂(lè)持有的各種借貸，目前已經(jīng)超過(guò)百億。
公告稱，2011年4月28日，雅居樂(lè)成功發(fā)行2016年到期本金總額5億美元4%可換股債券。而到2011年12月31日，雅居樂(lè)的銀行貸款、優(yōu)先票據(jù)、可換股債券負(fù)債成份及其他借款分別約113.91億元、58.39億元、22.01億元及26億元。
雖然這些借貸當(dāng)中有長(zhǎng)期借貸和短期借貸，但從總體水平來(lái)看，雅居樂(lè)的負(fù)債明顯上升。
知名券商瑞信在雅居樂(lè)發(fā)布年報(bào)后表示，即使大力削減資本開(kāi)支，雅居樂(lè)負(fù)債比率仍然上升。其表示，雅居樂(lè)截至2011年底其凈負(fù)債比率為68%，但加上未付土地款及稅款，經(jīng)調(diào)整凈負(fù)債率高達(dá)115%。
花旗發(fā)布的報(bào)告也指出，雅居樂(lè)去年底現(xiàn)金水平同比大減31%至73億，相信今年要預(yù)留50億作購(gòu)地之用，將進(jìn)一步推高凈負(fù)債比率。
銷售預(yù)期降低
事實(shí)上，雅居樂(lè)今年需要支出的并不僅僅是50億購(gòu)地費(fèi)用。
按照申銀萬(wàn)國(guó)在研報(bào)中為雅居樂(lè)計(jì)算的賬單上清楚寫出了其今年的資本開(kāi)支。
申銀萬(wàn)國(guó)指出，雅居樂(lè)今年固定資本開(kāi)支或逾280億元，包括未付土地款2億、建筑成本160億、稅費(fèi)70億、利息支出20億，以及即將到期的信托貸款26億，且還未計(jì)入短期銀行貸款50億元及計(jì)劃買地資金50億。
據(jù)其測(cè)算，雅居樂(lè)今年若實(shí)現(xiàn)315億元的合約銷售，現(xiàn)金回籠率保持70%水平，現(xiàn)金流也很難支持龐大的資本開(kāi)支，年底現(xiàn)金水平或降至20億元。
更不要提，申銀萬(wàn)國(guó)在報(bào)告中直言不諱地表示雅居樂(lè)今年完成315億元目標(biāo)難度頗大。
這并不難理解，畢竟雅居樂(lè)的銷售瓶頸在2011年已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。如果2012年的環(huán)境無(wú)法得到改善，雅居樂(lè)的銷售狀況短期內(nèi)或許也很難得到調(diào)整。
最為明顯的問(wèn)題是，雅居樂(lè)的項(xiàng)目布局過(guò)于集中在廣東省內(nèi)和清水灣兩大主要區(qū)域，分散抗風(fēng)險(xiǎn)效果不明顯。
從雅居樂(lè)公布的2011年全國(guó)各區(qū)域的銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，其主要的業(yè)績(jī)支持依然是來(lái)自廣東省內(nèi)，而省外項(xiàng)目除了海南清水灣之外，能提供大量現(xiàn)金回報(bào)的并不明顯。
而廣州市的銷售占比，從此前的12.5%提升到了25%，達(dá)80億元，中山亦銷售滿75億元。僅這兩個(gè)城市的業(yè)績(jī)，已經(jīng)占去年銷售一半左右。
顯然，作為必需執(zhí)行限購(gòu)令及限價(jià)令的廣州和中山，未來(lái)的銷售空間能有多少誰(shuí)都不能預(yù)料，但至少可以肯定的是，在政策的主導(dǎo)之下，銷售環(huán)境隨時(shí)會(huì)發(fā)生變化。
雅居樂(lè)省外項(xiàng)目的貢獻(xiàn)能力偏弱，已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)可的事實(shí)，此前標(biāo)普地產(chǎn)分析師陸楓曾對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，雅居樂(lè)的布局集中度高，風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)會(huì)比較大，這是其弱勢(shì)。
旅游地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)
在銷售無(wú)法進(jìn)一步改善的時(shí)候，雅居樂(lè)事實(shí)上在尋找各種途徑減少開(kāi)支。比如此前已經(jīng)言明將放緩開(kāi)工，以及在業(yè)績(jī)會(huì)上雅居樂(lè)副總裁劉華錫又再次表示，部分項(xiàng)目將從精裝到毛胚。
不過(guò)，頗為奇特的是，在雅居樂(lè)想盡辦法節(jié)約開(kāi)支的時(shí)候，其在購(gòu)地支出上并沒(méi)有縮減，反而準(zhǔn)備買地的資金比2011年準(zhǔn)備的更多了。
按照年報(bào)顯示，2011年雅居樂(lè)主要購(gòu)買了四塊地，分別位于佛山三水、西安長(zhǎng)安、海南定安及海南陵水清水灣地塊。
里昂證券在研報(bào)中表示，雅居樂(lè)今年年購(gòu)地預(yù)算達(dá)50億，遠(yuǎn)高于去年。
事實(shí)上，以雅居樂(lè)高層在業(yè)績(jī)會(huì)上所透露的信息，這50億元可能將主要用于旅游地產(chǎn)土地的獲取，而這些項(xiàng)目，極有可能是去年已經(jīng)被外界知道的幾個(gè)大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
據(jù)雅居樂(lè)主席陳卓林在業(yè)績(jī)會(huì)上透露：“在海南有2-3塊地在談，估計(jì)很快就會(huì)公布，都是類似于清水灣，項(xiàng)目也不太大；云南的3個(gè)項(xiàng)目：騰沖、西雙版納和瑞麗也是這樣。”
可以想想，即使樓面地價(jià)并不會(huì)太高，但因體量龐大，這些項(xiàng)目最后的總成交價(jià)也不會(huì)太低。
因此，雅居樂(lè)備巨資以應(yīng)對(duì)，似乎并不難理解。
其實(shí)，真正讓業(yè)內(nèi)不少人覺(jué)得難以理解的是，即使清水灣項(xiàng)目目前看起來(lái)頗為成功，回報(bào)也的確豐厚，但以此為基礎(chǔ)呈倍數(shù)擴(kuò)張旅游地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)及資金投資在短時(shí)間之內(nèi)會(huì)急劇上升。
標(biāo)普分析師陸楓就曾表示，發(fā)展旅游地產(chǎn)最大的風(fēng)險(xiǎn)在于，這種模式的房地產(chǎn)項(xiàng)目受經(jīng)濟(jì)影響大，不是剛需產(chǎn)品，銷售對(duì)象并不穩(wěn)定。
顯然，從今年的情況來(lái)看，凡是以開(kāi)發(fā)剛需為主的企業(yè)銷售都取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，而那些做所謂高端，剛需消費(fèi)并不明顯的產(chǎn)品的企業(yè)的確業(yè)績(jī)略顯疲軟。
瑞信則在最新的報(bào)告中指出，雅居樂(lè)計(jì)劃投資的云南大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目將面對(duì)執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)?；ㄆ趧t預(yù)計(jì)雅居樂(lè)未來(lái)2-3年盈利表現(xiàn)持平或較低，尤其海南項(xiàng)目今年的收益貢獻(xiàn)及毛利率將見(jiàn)減少。
融資需求急增
如此看來(lái)，在短時(shí)間之內(nèi)，雅居樂(lè)的資金狀況或?qū)?huì)達(dá)到近年來(lái)最緊繃的狀況。
這樣的情況雅居樂(lè)方面雖不愿言明，但從其去年頻頻融資的各種舉措來(lái)看，雅居樂(lè)方面也在為公司尋找各種自己渠道。
2011年，雅居樂(lè)采取的融資方式包括發(fā)債、銀貸等各種方式。
去年的首次融資于1月17日，雅居樂(lè)宣布公司與渣打銀行(香港)有限公司訂立信貸協(xié)議，獲得金額為15.5億港元的定期信貸。
這次15.5億港元的信貸正式拉開(kāi)了去年雅居樂(lè)頻密融資的序幕。
4月7日，雅居樂(lè)宣布已就建議發(fā)行2016年到期5億美元4%可換股債券，與經(jīng)辦人渣打銀行、摩根士丹利、匯豐、巴克萊銀行及蘇格蘭皇家銀行香港分行訂立認(rèn)購(gòu)協(xié)議。
5月19日，雅居樂(lè)首席財(cái)務(wù)官崔永年在股東會(huì)后透露，目前，雅居樂(lè)正籌集3億美元的銀行貸款，預(yù)計(jì)在6、7月份可完成。
6月16日晚間，雅居樂(lè)發(fā)布公告稱，公司及附屬公司作為借款方與香港上海匯豐銀行有限公司訂立信貸協(xié)議。據(jù)悉，雅居樂(lè)獲授予金額為1億美元的定期貸款，期限為3年。
7月14日，雅居樂(lè)公布與渣打銀行(香港)、巴克萊銀行、蘇格蘭皇家銀行香港分行、東亞銀行、恒生銀行、工銀亞洲及永隆銀行訂立信貸協(xié)議，獲授予金額為23.5億港元的定期貸款信貸，自信貸協(xié)議訂立日期后起計(jì)為期36個(gè)月。
直到近日，雅居樂(lè)依然保持了融資的頻度，2012年3月6日晚，雅居樂(lè)發(fā)布公告稱與渣打銀行(香港)有限公司訂立為期18個(gè)月的3.85億港元定期貸款信貸協(xié)議。
事實(shí)上，在2011年雅居樂(lè)也開(kāi)始更多的融資方式，據(jù)年報(bào)公布，雅居樂(lè)有一筆26億元的信托融資，而該筆融資之前并未引起太多關(guān)注。
據(jù)雅居樂(lè)財(cái)務(wù)總監(jiān)雷偉彬在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，這筆26億元的信托貸款主要投向了兩個(gè)項(xiàng)目，天津津南項(xiàng)目和廣州科學(xué)城。
回顧雅居樂(lè)以往融資歷程可以發(fā)現(xiàn)，信托融資并不是其一貫使用的融資方式，對(duì)此，陳卓林也坦言，“因?yàn)樾磐械睦⒈容^高，我們也不是很想做”。
陳卓林直言，信托時(shí)間很緊，之后不希望做太多。
顯然，若非融資需求已經(jīng)十分緊迫，雅居樂(lè)或許并不愿意選擇利息高、時(shí)間緊的信托融資。
不過(guò)，即便如此，雅居樂(lè)目前依然有大量的融資需求，申銀萬(wàn)國(guó)就此預(yù)測(cè)，雅居樂(lè)可能如去年般發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券，但亦不排除股權(quán)融資。因公司已就數(shù)幅土地討論很久，購(gòu)買意愿看似急迫，且凈負(fù)債率已較高。
