[提要]今年兩會(huì)上，政府立場(chǎng)上首次表態(tài)“房?jī)r(jià)必降”，并進(jìn)一步提出保障房與商品房開(kāi)發(fā)并重，與此同時(shí)，人口紅利逐漸喪失，剛需下降。加上央行加息，買(mǎi)房賣房壓力大，購(gòu)房貸款利息的壓力影響購(gòu)房需求。開(kāi)發(fā)商資金緊張，不得不甩賣樓盤(pán)，各地甚至頻現(xiàn)開(kāi)發(fā)商“跑路”。房?jī)r(jià)凸顯五大硬傷，跌勢(shì)難止。
房?jī)r(jià)未來(lái)還會(huì)上漲嗎 “限購(gòu)”“信貸”多變數(shù)卷土重來(lái)未可知
“買(mǎi)，還是不買(mǎi)，這是一個(gè)問(wèn)題。”
2012年3月17日晚上8點(diǎn)半，剛陪老婆看完電影《哈姆雷特》的羅特，在北京市昌平區(qū)陽(yáng)光附近的出租房里一邊自言自語(yǔ)，一邊踱來(lái)踱去。
“好不容易趕上周末看場(chǎng)電影，你就唉聲嘆氣的。”老婆張雨抱怨道。
“咱們結(jié)婚都快兩年了，現(xiàn)在也有購(gòu)房資格和一點(diǎn)積蓄，是不是該準(zhǔn)備貸款買(mǎi)房了？”羅特說(shuō)著，向老婆望去。
張雨搖了搖頭：“房?jī)r(jià)還會(huì)下跌的，現(xiàn)在買(mǎi)不劃算。你看，剛開(kāi)完的兩會(huì)上，溫總理都表示要繼續(xù)調(diào)控……”羅特打斷她的話：“你怎么知道房?jī)r(jià)不會(huì)再上漲了呢？萬(wàn)一在不久的將來(lái)房?jī)r(jià)再上漲，我們更買(mǎi)不起了。而且從2003年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一直沒(méi)停過(guò)，但每次調(diào)控之后，房?jī)r(jià)都報(bào)復(fù)性反彈。”
張雨一臉茫然，因?yàn)樗膊磺宄?。在羅特的建議下，夫妻二人第二天專門(mén)打電話給在《投資與理財(cái)》雜志當(dāng)記者的好友，詳細(xì)咨詢此事。
而該好友剛從3月15日舉行的上海春季房展會(huì)回來(lái)，告訴他們房展會(huì)上人很多，但不少人在接受采訪時(shí)，也表示因擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)上漲，而糾結(jié)現(xiàn)在該不該買(mǎi)房。值得一提的是，現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商“墊首付”和首付一成的宣傳，而近期深圳更有開(kāi)發(fā)商拋出了“墊首付、免月供、送車位”的優(yōu)惠。但也有購(gòu)房者表態(tài)：“信總理不信總經(jīng)理，開(kāi)發(fā)商降價(jià)誠(chéng)意不足，我們就只能繼續(xù)觀望等待。”
“那就趕緊買(mǎi)吧。”張雨在電話的那一頭對(duì)羅特說(shuō)。
羅特吸了一口氣，把他最擔(dān)心的那個(gè)問(wèn)題說(shuō)了出來(lái)：“有房?jī)r(jià)未來(lái)上漲的不確定因素存在嗎？”
好友想了想回答說(shuō)：“有。”
羅特和張雨不約而同的問(wèn)道：“什么因素？”
接著，該好友說(shuō)出一番話來(lái)，直唬得羅特夫妻驚出一身冷汗來(lái)。
房?jī)r(jià)下跌不是空談 五大因素合力房?jī)r(jià)跌勢(shì)難止
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年2月與1月相比，全國(guó)70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)下降的城市有45個(gè)，持平的城市有21個(gè)，上漲的城市有4個(gè)。漲幅均未超過(guò)0.1%。房?jī)r(jià)真的在下跌，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌么？
今年兩會(huì)上，政府立場(chǎng)上首次表態(tài)“房?jī)r(jià)必降”，并進(jìn)一步提出保障房與商品房開(kāi)發(fā)并重，與此同時(shí)，人口紅利逐漸喪失，剛需下降。加上央行加息，買(mǎi)房賣房壓力大，購(gòu)房貸款利息的壓力影響購(gòu)房需求。開(kāi)發(fā)商資金緊張，不得不甩賣樓盤(pán)，各地甚至頻現(xiàn)開(kāi)發(fā)商“跑路”。房?jī)r(jià)凸顯五大硬傷，跌勢(shì)難止。
因素一：政府首次表態(tài)“房?jī)r(jià)必降”
兩會(huì)塵埃落定，讓開(kāi)發(fā)商似乎難逃降價(jià)甩貨的厄運(yùn)，讓剛需族暫不出手，似乎有了支撐。
兩會(huì)期間，溫家寶總理關(guān)于房?jī)r(jià)問(wèn)題的表態(tài)，等于宣告房?jī)r(jià)還將繼續(xù)下跌。講話表明要繼續(xù)維持嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，最終使房?jī)r(jià)回歸到與居民收入相適應(yīng)的合理區(qū)間。這也預(yù)示房地產(chǎn)業(yè)將面臨更為悲觀的前景。這番話造成的最直接后果，就是地產(chǎn)股票暴跌，與之相關(guān)的其它行業(yè)股票亦紛紛跳水，致使股市以大幅暴跌的局面告別“兩會(huì)行情”。
對(duì)于溫家寶總理講話的解讀，住建部部長(zhǎng)姜偉新指出，全國(guó)七八個(gè)大城市的房?jī)r(jià)如果按照現(xiàn)在每年十幾甚至二十幾個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)速度發(fā)展下去，將來(lái)一旦房?jī)r(jià)泡沫破裂，后果不堪設(shè)想。“對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)甚至社會(huì)的影響都是非常大的。”姜偉新說(shuō)，“現(xiàn)在下定決心，至少這七八個(gè)大城市的價(jià)格一定得降下來(lái)。”這是站在政府立場(chǎng)上的首次表態(tài)“房?jī)r(jià)必降”，而溫家寶總理的答記者問(wèn)，無(wú)疑將降價(jià)范圍擴(kuò)展至全國(guó)，并且明確了降價(jià)目標(biāo)，折射出中央對(duì)樓市調(diào)控的決心，等于宣告房?jī)r(jià)下跌已再無(wú)懸念。
因素二：保障房供應(yīng)力度加大
一年前中央提出的建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房的任務(wù)已然收官。今年的計(jì)劃是開(kāi)工700萬(wàn)套，建成500萬(wàn)套。
今年溫家寶總理的政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)有三個(gè)相關(guān)要點(diǎn)：堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，大力推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。報(bào)告提出，抓緊完善保障性住房建設(shè)、分配、管理、退出等制度；采取有效措施，增加普通商品住房供給；加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產(chǎn)稅收制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。這進(jìn)一步表明了保障房與商品住房開(kāi)發(fā)并重的政策。
眾所周知，保障性住房與商品房在整個(gè)住房供應(yīng)體系中的比例，直接影響著房?jī)r(jià)的走勢(shì)。當(dāng)保障性住房供應(yīng)加大時(shí)，對(duì)商品房的需求必然減少，開(kāi)發(fā)商的壟斷定價(jià)權(quán)就被弱化。因此，在我國(guó)加大保障性住房供應(yīng)后，房?jī)r(jià)必然呈現(xiàn)出下跌之勢(shì)。
因素三：人口紅利逐漸下降
2011年，中國(guó)第六次人口普查結(jié)果公布。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)65歲及以上人口占總?cè)?.87%，比2000年第五次人口普查上升1.91%。與老齡人口占比不斷上升相對(duì)應(yīng)的，是人口紅利的不斷下降。
所謂“人口紅利”，是指一個(gè)國(guó)家的勞動(dòng)年齡人口占總?cè)丝诒戎剌^大，撫養(yǎng)率比較低，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了有利的人口條件，整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)成高儲(chǔ)蓄、高投資和高增長(zhǎng)的局面。
該“紅利”之于房地產(chǎn)，我們可以通俗的說(shuō)，人口紅利高時(shí)，需要買(mǎi)房的人口比重較大，而市場(chǎng)的旺盛需求無(wú)疑是促進(jìn)房地產(chǎn)快速發(fā)展的最大動(dòng)力。
過(guò)去10年，中國(guó)房?jī)r(jià)在巨大的需求刺激之下，上漲了近10倍。多年來(lái)，學(xué)術(shù)界的一些探討認(rèn)為，在中國(guó)人口老齡化加重后，隨著祖輩和父輩的去世，第三代繼承和擁有的房產(chǎn)將達(dá)到8套，這使得市場(chǎng)上的住房供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，最終導(dǎo)致價(jià)格猛跌。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，老齡化加快+出生率降低=房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力下降。
事實(shí)上，我國(guó)房屋空置率真相在最近兩年已經(jīng)不斷的暴露出來(lái)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局去年對(duì)北京、上海、杭州、天津等5個(gè)城市的住房空置率進(jìn)行過(guò)調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，越是遠(yuǎn)郊地區(qū)，住房空置率越高?？罩梅砍蔀楦叻?jī)r(jià)的一顆毒瘤，但伴隨著人口紅利的下降，可購(gòu)房人群基數(shù)的減少，家庭房屋持有數(shù)增高，若干年后，房子或許會(huì)成為一個(gè)“燙手山芋”，人們避而遠(yuǎn)之。
因素四：房?jī)r(jià)成本降低
與面粉貴，面包就一定貴一樣，房?jī)r(jià)貴與土地貴關(guān)系密切。全國(guó)政協(xié)委員、香港沿海物業(yè)集團(tuán)有限公司董事局主席曾文仲表示，地價(jià)高是造成房?jī)r(jià)高的最主要原因。地價(jià)不降，打壓開(kāi)發(fā)商只能對(duì)降房?jī)r(jià)起到一定作用。
針對(duì)土地資源緊張、地價(jià)偏高等現(xiàn)象，國(guó)土資源部曾作過(guò)系統(tǒng)調(diào)查，結(jié)論是目前國(guó)內(nèi)地價(jià)占房?jī)r(jià)的15%～30%。去年，調(diào)控壓頂之下的樓市寒冬傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，流拍、底價(jià)成交成為不少城市土地市場(chǎng)的常態(tài)。
近日，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，今年前兩月，13個(gè)主要城市土地出讓金總額同比下滑47.5%。如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)調(diào)控，開(kāi)始逐漸回歸理性。不少專家指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利時(shí)代即將終結(jié)，合理利潤(rùn)時(shí)代即將到來(lái)。而隨之而來(lái)的，就是房?jī)r(jià)的成本降低，房?jī)r(jià)下跌。
因素五：樓市資金兩頭緊張
自2011年7月7日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，貸款利率也隨之調(diào)高，這使得開(kāi)發(fā)商的資金鏈更加緊張。于是我們見(jiàn)到不斷地有地產(chǎn)商“跑路”，房?jī)r(jià)由此進(jìn)入了更快的下行通道。
另外，隨著房地產(chǎn)企業(yè)貸款難度的不斷加大，通過(guò)資本市場(chǎng)和信托渠道融資也被嚴(yán)格管控，使得開(kāi)發(fā)商資金鏈更加緊張，迫于回款的壓力，開(kāi)發(fā)商不得不降價(jià)促銷。
對(duì)于購(gòu)房者而言，提高貸款利率后，還貸壓力也隨之變大，這將對(duì)購(gòu)房人的資金實(shí)力，特別是首付提出了更高的要求，會(huì)直接影響購(gòu)房需求。以投資投機(jī)為目的的購(gòu)房者，面對(duì)不放松的調(diào)控，當(dāng)然不敢“亂動(dòng)”，這也有利于房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下降。
買(mǎi)房悠著點(diǎn)
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)字顯示，2月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格只有4個(gè)城市環(huán)比上升，而且漲幅都不超過(guò)0.1%，27個(gè)城市房?jī)r(jià)同比下降。跌跌不休的房?jī)r(jià)似乎讓購(gòu)房者看到了時(shí)機(jī)，但綜合各方因素來(lái)看，各位最好還是悠著點(diǎn)兒，或許我們碰到了無(wú)底洞也說(shuō)不定。買(mǎi)房送車、買(mǎi)房送物業(yè)、打折促銷……其實(shí)，合理的房?jī)r(jià)才是購(gòu)房者真正需要的。
“不買(mǎi)房鬧心，買(mǎi)房也鬧心。”去年，來(lái)京工作6個(gè)年頭的張先生終于痛下決心，花190多萬(wàn)元（合2.1萬(wàn)元/平方米）在管莊遠(yuǎn)洋一方[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]買(mǎi)了一套房。“其實(shí)我很早就開(kāi)始看房了，一路看，房?jī)r(jià)一路漲。一開(kāi)始是質(zhì)疑自己為什么這么窮，后來(lái)就質(zhì)疑房?jī)r(jià)為什么還不跌。”張先生說(shuō)，“等真買(mǎi)房了，房?jī)r(jià)真的開(kāi)始跌了，標(biāo)價(jià)變成1.9萬(wàn)元/平方米、1.8萬(wàn)元/平方米……自己心里又不平衡了。”
盼跌又怕跌，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)難以把握，對(duì)房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)承受心理也沒(méi)有那么堅(jiān)強(qiáng)。因此，像張先生這樣因房?jī)r(jià)而心理失衡的人不在少數(shù)。在2011年這一年里，遠(yuǎn)洋[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]一方已多次遭遇業(yè)主非暴力圍堵。
去年底，在遠(yuǎn)洋一方北潤(rùn)園的交房日，百余名業(yè)主稱“保溫材料不合格”而拒絕收房。“核心問(wèn)題還是房?jī)r(jià)，因?yàn)榻祪r(jià)，心理不平衡，所以才會(huì)找出房屋質(zhì)量或者其他問(wèn)題來(lái)討個(gè)說(shuō)法。”有業(yè)主這樣說(shuō)。
而類似的維權(quán)行動(dòng)，在京城其他樓盤(pán)也先后出現(xiàn)過(guò)。如本刊之前報(bào)道過(guò)的位于通州區(qū)的京貿(mào)國(guó)際城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]，去年因大幅降價(jià)，招致數(shù)百購(gòu)房人要求退房或補(bǔ)差價(jià)。再如位于大興區(qū)黃村的順馳領(lǐng)海項(xiàng)目，去年11月遭遇前期業(yè)主抗議，售樓處大廳中的沙盤(pán)也被憤怒的業(yè)主砸壞。
鬧劇一幕幕上演，其背后的總導(dǎo)演——“房?jī)r(jià)”也過(guò)得并不舒坦。除了每天被無(wú)數(shù)人說(shuō)三道四，還要被更多人指桑罵槐，自身還要面臨未來(lái)走向的難題。
我們暫且不管房?jī)r(jià)的“左右為難”，因?yàn)楸确績(jī)r(jià)更糾結(jié)的，是購(gòu)房者的內(nèi)心。房?jī)r(jià)還會(huì)再降嗎？房?jī)r(jià)底部何時(shí)出現(xiàn)？是否已經(jīng)到了買(mǎi)房的最佳時(shí)機(jī)？
房子越來(lái)越便宜
春節(jié)過(guò)后，全國(guó)樓市進(jìn)入新一輪推盤(pán)和促銷，以“招保萬(wàn)金”為首的大型知名房企降價(jià)幅度明顯，重點(diǎn)城市降價(jià)項(xiàng)目繼續(xù)增加。
中國(guó)指數(shù)研究院3月初發(fā)布的百城住宅價(jià)格指數(shù)顯示，2月份，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8767元/平方米，環(huán)比1月下跌0.3%，其中27個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，72個(gè)城市環(huán)比下跌，房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加了12個(gè)。從價(jià)格跌幅看，與1月相比，2月份全國(guó)百城房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅擴(kuò)大0.12個(gè)百分點(diǎn)，這也是100個(gè)城市的住宅平均價(jià)格連續(xù)第6個(gè)月環(huán)比下跌，創(chuàng)下自2011年9月開(kāi)始下跌以來(lái)的最高水平，且價(jià)格下跌范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。
根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，自北京限購(gòu)政策實(shí)施之日起至今年2月16日，新建商品住房交易均價(jià)約為17015元/平方米，相比上年同期18256元/平方米下跌了6.8%。
調(diào)查顯示，2月份，北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為15516元/平方米，環(huán)比1月下跌0.31%，跌幅較1月擴(kuò)大0.17個(gè)百分點(diǎn)，其中北京新房均價(jià)為22670元/平方米，較1月微跌0.61%，較去年同期下跌0.43%。
北京2月新房?jī)r(jià)格環(huán)比、同比雙降，與低價(jià)項(xiàng)目近期占樓市成交主流有關(guān)。來(lái)自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，2月份北京簽約比較多的項(xiàng)目依然是低價(jià)盤(pán)，其中絕大部分是2萬(wàn)元/平方米以下項(xiàng)目。以簽約量最多的大興龍湖時(shí)代天街項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目2月共簽約115套，均價(jià)僅為11653元/平方米。
開(kāi)發(fā)商受累情緒低落
一方面是房?jī)r(jià)不得不降，一方面是購(gòu)房者持續(xù)觀望，種種因素導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商也失去了奮斗的熱情。來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，北京地區(qū)銷售十強(qiáng)房企的銷售總額，從2010年的993.03億元，下降到2011年的952.35億元，同比減少40.68億元，降幅4.1%。
隨著新建住房銷售的冷清，商品房庫(kù)存一路高企。以北京為例，截至2012年2月初，北京市新建商品住宅待售量高達(dá)11.96萬(wàn)套，比去年同一時(shí)間節(jié)點(diǎn)增加將近2.4萬(wàn)套，一年內(nèi)增幅達(dá)到25%。這些庫(kù)存也給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了不小的壓力。
萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]董事會(huì)秘書(shū)譚華杰近期表示，過(guò)去一年中，市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生巨大變化。9-12月北京、上海、廣州等14個(gè)城市成交面積同比下滑幅度約45%，成交金額同比下滑約48%。但銷售放緩的同時(shí)，2010年新開(kāi)工的大量項(xiàng)目也逐步形成供應(yīng)，市場(chǎng)存貨壓力進(jìn)一步加大。萬(wàn)科今年在北京的重點(diǎn)銷售項(xiàng)目是中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]和住總?cè)f科金域華府[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)][最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]。目前，長(zhǎng)陽(yáng)半島還剩房源3000套左右，而金域華府的存量約200多套。
存量太多，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的熱情也不高。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至目前，一季度新建期房市場(chǎng)僅有5個(gè)項(xiàng)目入市，合計(jì)供應(yīng)量為746套，比去年同期減少33.5%。2月僅有北京淺山香逸花園一個(gè)項(xiàng)目入市，定價(jià)與前期相比，落到萬(wàn)元以下。
“ 跳樓大甩賣” 已觸及很多開(kāi)發(fā)商的底線，因而在長(zhǎng)沙、合肥、濟(jì)南等地先后出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商“跑路”的丑聞。全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書(shū)長(zhǎng)、地產(chǎn)研究員金承龍指出，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商“跑路”，昭示著中小開(kāi)發(fā)商已經(jīng)遭遇資金斷鏈的困局，在樓市調(diào)控和信貸收緊的雙重壓力之下，今年有更多中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈迎來(lái)大考。也正是因?yàn)檫@樣，或許新一輪“大甩賣”即將開(kāi)始。
