隨著調(diào)控的步步深入，房企的日子也越漸難熬。資金緊缺，庫(kù)存攀升，雖對(duì)剛需偶有優(yōu)惠政策，但市場(chǎng)前景依舊不容樂(lè)觀。樓市調(diào)控政策預(yù)期不改，住宅市場(chǎng)繼續(xù)受到抑制。為回籠資金，降低庫(kù)存，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始以?xún)r(jià)換量，促銷(xiāo)打折不斷。“種種跡象表明，樓市降價(jià)通道已經(jīng)開(kāi)啟，而此時(shí)購(gòu)房更需謹(jǐn)慎。”業(yè)內(nèi)專(zhuān)家提醒，降價(jià)一定會(huì)牽動(dòng)剛需購(gòu)房者的神經(jīng)，聰明的購(gòu)房者要懂得多看少動(dòng)，謹(jǐn)防促銷(xiāo)降價(jià)下的陷阱。

　　中小房企面臨破產(chǎn)威脅

　　據(jù)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至4月20日，已有39家上市房企發(fā)布了一季度營(yíng)業(yè)報(bào)告，除保利地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]外均為排名100以外的中小房企。其中18家發(fā)布了一季度財(cái)報(bào)，利潤(rùn)合計(jì)僅4.49億元，同比下降41%。另外未發(fā)布財(cái)報(bào)的21家房企業(yè)績(jī)預(yù)告也不容樂(lè)觀，其中15家房企出現(xiàn)虧損和利潤(rùn)同比下滑。

　　地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪認(rèn)為，房企利潤(rùn)大幅下滑表明2010年以來(lái)兩次調(diào)控對(duì)房企盈利能力影響開(kāi)始深化，對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)尤為明顯。中小房企持有項(xiàng)目數(shù) 量少，在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化時(shí)，推盤(pán)節(jié)奏和促銷(xiāo)策略的選擇都極為有限。再加上財(cái)務(wù)成本升高，利潤(rùn)下降在所難免。日前，建行就通知各分支機(jī)構(gòu)不再對(duì)小企業(yè)放開(kāi)發(fā) 貸，預(yù)計(jì)下半年，中小房企融資環(huán)境將更加惡化，資金壓力會(huì)更大，如不加速降價(jià)回籠資金，破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)陡增。

　　渣打銀行最新調(diào)研報(bào)告顯示，房企破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)還在繼續(xù)增加。渣打銀行發(fā)現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)正處于“弱平衡”狀態(tài)，短期內(nèi)建設(shè)前景穩(wěn)定，但3個(gè)月之后有可能更趨疲軟。綠城[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]中國(guó)再次轉(zhuǎn)讓旗下置業(yè)公司股權(quán)回籠資金也折射出房企資金鏈隱憂(yōu)。

　　對(duì)于房企破產(chǎn)的可能性，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為：“中國(guó)中小房企破產(chǎn)危機(jī)的確存在。首先是貨幣政策和信貸政策未全面放松。其次是限購(gòu)和限貸政策的存在，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力難釋放。再次是中小房企的融資成本高和信貸困難，銷(xiāo)售回款緩慢，導(dǎo)致資金越來(lái)越緊張。最后是大房企的價(jià)格促銷(xiāo)力度越來(lái)越大，中小房企的大幅度下降影響到利潤(rùn)預(yù)期。”

　　北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析：開(kāi)發(fā)商庫(kù)存依然偏大，未來(lái)潛在供應(yīng)依然處于較高水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍將呈現(xiàn)供大于求的局面。在需求受限的情況下，未來(lái)房?jī)r(jià)仍有下行空間，成交量短期內(nèi)難有明顯放大。

　　地產(chǎn)私募多為高利貸

　　房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈持續(xù)惡化，IPO、發(fā)債、外資等融資通道對(duì)房企繼續(xù)關(guān)閉，于是地產(chǎn)私募成為房企籌集資金的唯一通道。住建部政策研究中心研究報(bào)告顯 示，人民幣房地產(chǎn)私募基金總規(guī)模已達(dá)千億元，較2010年增長(zhǎng)了1倍。而最大的危機(jī)在于，這些以債權(quán)形式投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的地產(chǎn)私募，實(shí)際上成了變相高利 貸，對(duì)大多數(shù)投資人來(lái)說(shuō)，其風(fēng)險(xiǎn)處于不可控狀態(tài)。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席朱大鳴認(rèn) 為，地產(chǎn)私募基金正像毒藥一樣在吞噬大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)。私募基金的平均回報(bào)成本要求25%，甚至高達(dá)30%。所以房地產(chǎn)私募基金已經(jīng)演變成另一種高利 貸，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展構(gòu)成了危險(xiǎn)，也是推高中國(guó)房?jī)r(jià)的新禍?zhǔn)?。私募基金只能加快房企的破產(chǎn)，或房企把成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，一旦市場(chǎng)變暖，抬高房?jī)r(jià)，最后受損的還是購(gòu)房者。

　　據(jù)了解，目前大概只有5%的房地產(chǎn)私募是規(guī)范的，其他都是“高利貸”，一位地產(chǎn)私募資深人士透露，在“地產(chǎn)創(chuàng)新融資”外衣下，在高達(dá)25%的預(yù)期收益率承諾背后，是正在燃燒的危機(jī)導(dǎo)火索。

　　房地產(chǎn)私募基金的蓬勃發(fā)展雖正當(dāng)時(shí)，但是該類(lèi)基金在我國(guó)仍屬新生事物，發(fā)展歷史短暫，整體規(guī)模較小，目前還沒(méi)有針對(duì)性的管理辦法。國(guó)外房地產(chǎn)私募基 金一般由行業(yè)協(xié)會(huì)制定相關(guān)政策，指導(dǎo)和規(guī)范基金運(yùn)作。我國(guó)去年8月成立了房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟，并聯(lián)合發(fā)起自律宣言，但是進(jìn)一步政策規(guī)范仍需加強(qiáng)，只有不斷 提高行業(yè)自律和規(guī)范水平，才能有效防范信息披露、融資退出等風(fēng)險(xiǎn)，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)私募基金向“正規(guī)軍”發(fā)展。

　　降價(jià)成趨勢(shì)陷阱要小心

　　“以?xún)r(jià)換量”爭(zhēng)取有限客戶(hù)源，成為眼下很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的首要任務(wù)。樓市高歌猛進(jìn)的過(guò)往不僅會(huì)令部分開(kāi)發(fā)商仍不愿對(duì)調(diào)控完全妥協(xié)，更會(huì)令購(gòu)房者心 有余悸匆忙出手，而嚴(yán)酷的市場(chǎng)行情，則會(huì)令開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步作出實(shí)質(zhì)性讓步。有專(zhuān)家表示，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商已認(rèn)可降價(jià)是必然趨勢(shì)，眼下的謹(jǐn)慎，則是為了更好地把 握適當(dāng)?shù)慕祪r(jià)幅度和抓緊最佳的時(shí)機(jī)。

　　特價(jià)房源、全款購(gòu)房打折、送入戶(hù)雙花園露臺(tái)、精裝修標(biāo)準(zhǔn)提高，五花八門(mén)的促銷(xiāo)噱頭令人眼花繚亂。在售樓員口若懸河的介紹中，購(gòu)房者也必須保持清醒， 如果稍有怠慢，能不能撿到便宜還真得另說(shuō)。據(jù)知情業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)階段買(mǎi)房人心態(tài)微妙，一旦價(jià)格停漲或降價(jià)反而會(huì)加重觀望，因此，小幅度上調(diào)價(jià)格，再通過(guò) 打折、贈(zèng)禮等優(yōu)惠方式把實(shí)際的成交價(jià)格降下來(lái)，既滿(mǎn)足了購(gòu)房人資產(chǎn)價(jià)值持續(xù)上漲的期望，又降低了實(shí)際支付的總購(gòu)房款，是相當(dāng)普遍的營(yíng)銷(xiāo)方式。

　　消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，也應(yīng)警惕三大陷阱：一是交了定金不一定能買(mǎi)到房。定金只能證明消費(fèi)者有權(quán)買(mǎi)房，如果沒(méi)有書(shū)面合同確定房?jī)r(jià)，遇到開(kāi)發(fā)商“耍賴(lài)”，很 難通過(guò)定金收據(jù)維護(hù)自己的權(quán)益。因此，購(gòu)房者一定要在交定金時(shí)，與開(kāi)發(fā)商簽訂其他更加明確的書(shū)面協(xié)議，以約定雙方的違約責(zé)任。二是警惕“被查封、被抵押” 房產(chǎn)。已被有關(guān)部門(mén)查封、被開(kāi)發(fā)商抵押的房屋不能辦理房產(chǎn)證，消費(fèi)者如果買(mǎi)到這類(lèi)房產(chǎn)，雖然打官司可以討回購(gòu)房款，但獲得的賠款十分有限。因此，算上購(gòu)房 過(guò)程中花費(fèi)的時(shí)間和精力，自然是得不償失。因而，消費(fèi)者在購(gòu)房之前一定要到房管部門(mén)查詢(xún)房屋的真實(shí)情況，對(duì)房屋準(zhǔn)售的面積、樓層等基本情況要搞清楚，以避 免不必要的法律糾紛。三是警惕購(gòu)房合同中的“文字游戲”。對(duì)于購(gòu)房合同，消費(fèi)者一定要看仔細(xì)，如“交房付款”，到底是先交房還是先付款，就有不同理解，在 法庭上，消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商都可能輸官司。因此，消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商在簽購(gòu)房合同時(shí)，要特別注意付款、交房、違約條款以及雙方在辦理房產(chǎn)證中的責(zé)任劃分、辦證期 限，同時(shí)，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)保留開(kāi)發(fā)商不能按期辦理房產(chǎn)證時(shí)退房的權(quán)利。