中新網(wǎng)4月28日電 樓市成交量的上漲如同為低迷已久的樓市注入了一針興奮劑。雖然業(yè)內(nèi)對(duì)3月樓市“小陽(yáng)春”的評(píng)斷尚有分歧，但是“回暖”一詞卻早 已徑自在市場(chǎng)上擴(kuò)散開(kāi)來(lái)。與此同時(shí)，樓市狂熱時(shí)難入開(kāi)發(fā)商法眼的“剛需”購(gòu)房客也隨之走熱，不只是因?yàn)橹醒朐缫衙鞔_表態(tài)樓市調(diào)控的同時(shí)還要支持首套購(gòu)房需 求，更在于當(dāng)前樓市成交量的上升得益于剛需的釋放已漸漸成為各方共識(shí)。然而，3月樓市雖然已見(jiàn)一縷春光，但是市場(chǎng)上的重重迷霧并未因此散盡。樓市是否真的 已經(jīng)開(kāi)始“回暖”？開(kāi)發(fā)商“以?xún)r(jià)換量”的策略是否還將延續(xù)？樓市“刺激剛需”還有多少施展空間？房企破產(chǎn)會(huì)否出現(xiàn)蔓延之勢(shì)？....。。種種縈繞在各方心 頭的疑問(wèn)尚待解答，也成了4月樓市中熱議之詞。

　　樓市回暖

　　樓市價(jià)格趨穩(wěn)加之“兩會(huì)”后政策的明朗化，越來(lái)越多的剛需人群不再持幣觀望。三月“小陽(yáng)春”，北京、廣州、杭州、天津等城市住宅成交量一掃前兩月頹勢(shì)出現(xiàn)環(huán)比大幅攀升。一時(shí)間，樓市“回暖”之說(shuō)充斥市場(chǎng)。

　　中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道走訪京城多個(gè)樓盤(pán)后發(fā)現(xiàn)，一些整體質(zhì)量和周邊配套較好、價(jià)格回落也較為明顯的項(xiàng)目當(dāng)前確實(shí)吸引了為數(shù)不少的看房人，成交量也因此逐步回升。

　　不過(guò)亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅指出，當(dāng)前的成交量上漲應(yīng)該解讀為“反彈”或者是“復(fù)蘇”，而非“回暖”。因?yàn)槟壳暗那闆r是開(kāi)發(fā)商“以?xún)r(jià)換量”，價(jià)格下調(diào)后并未出現(xiàn)反彈，但凡價(jià)格上調(diào)的項(xiàng)目其銷(xiāo)售量隨即下降，而“回暖”則是在價(jià)格反彈后成交量依然不減。

　　全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席賈臥龍在 接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道專(zhuān)訪時(shí)分析說(shuō)，此次“樓市回暖”僅是成交量回暖，價(jià)格并沒(méi)有回暖，因?yàn)槌山涣可仙艽蟪潭壬鲜情_(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)換來(lái)的，因此，表現(xiàn)出的是 “量增價(jià)跌”，而非“量增價(jià)增”。與此同時(shí)，此番樓市回暖不僅與開(kāi)發(fā)商大力促銷(xiāo)有關(guān)，還與剛性需求的集中釋放有關(guān)，更與銀行首套房貸利率下調(diào)的優(yōu)惠密不可 分。

　　開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量顯成效 樓市“暖意”尚不足

　　樓盤(pán)降價(jià)引剛需釋放 專(zhuān)家：樓市"微回暖"難持續(xù)

　　以?xún)r(jià)換量

　　2011年，樓市在限購(gòu)背景下表現(xiàn)低迷，成交量驟降所引發(fā)的資金鏈緊張使得許多曾捂盤(pán)待售的項(xiàng)目不得不紛紛開(kāi)盤(pán)面市。供應(yīng)量的不斷增加讓市場(chǎng)當(dāng)中可選擇 性隨之加大，入市項(xiàng)目又只得采取不同程度的優(yōu)惠措施爭(zhēng)奪市場(chǎng)，正因?yàn)榇?，價(jià)格的大面積下滑也直接促進(jìn)了成交量的不斷回升。3月的樓市“小陽(yáng)春”，無(wú)疑成為 了開(kāi)發(fā)商“以?xún)r(jià)換量”所見(jiàn)成效的最好范本。

　　雖然3月成交量猛漲讓市場(chǎng)給樓市打上了“回暖”的標(biāo)簽，但是業(yè)內(nèi)人士卻指出，春節(jié)后的“小陽(yáng)春”只是假象。一方面因?yàn)槎路輸?shù)據(jù)與去年年底相比仍處于下滑趨勢(shì)，另一方面，市場(chǎng)上賣(mài)得好的只是部分降價(jià)促銷(xiāo)，且因面積較小而總價(jià)較低的樓盤(pán)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的特殊性，使得它不可能像快銷(xiāo)品一樣隨時(shí)停止生產(chǎn)，也不可能無(wú)限期地捂盤(pán)觀望。隨著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的存銷(xiāo)比越來(lái)越大，這種 現(xiàn)狀會(huì)逼得開(kāi)發(fā)商不得不繼續(xù)降價(jià)促銷(xiāo)以求快速出貨。如此看來(lái)，當(dāng)前開(kāi)發(fā)商的“以?xún)r(jià)換量”策略，或許還僅僅只是一個(gè)開(kāi)始。

　　京樓盤(pán)繼續(xù)降價(jià)“自救”

　　首套房貸八五折

　　去年10月開(kāi)始，建行北京地區(qū)率先上浮了首套房個(gè)貸利率后，各大行也悄然跟進(jìn)。今年春節(jié)后，國(guó)務(wù)院明確了今年將加大對(duì)首套房置業(yè)人群的優(yōu)惠支持力度，各家商業(yè)銀行的首套房個(gè)貸利率又逐漸回落至基準(zhǔn)，而近期，各家銀行政策微調(diào)，房貸陸續(xù)出現(xiàn)9折甚至8.5折優(yōu)惠。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然目前房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯回落，但是貸款利率高企在一定程度上會(huì)抵消房?jī)r(jià)下降給購(gòu)房人帶來(lái)的實(shí)惠。在目前房?jī)r(jià)已經(jīng)回落，而且還將進(jìn)一步下探的情況下，如何進(jìn)一步減輕首次購(gòu)房人群的購(gòu)房成本，無(wú)疑是刺激剛需入市的關(guān)鍵。

　　中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道近期在走訪各個(gè)樓盤(pán)時(shí)，諸多樓盤(pán)銷(xiāo)售人員都明確表示只要符合銀行要求，當(dāng)前可以拿到低至8.5折的首套房貸款利率優(yōu)惠。不過(guò)據(jù)中新網(wǎng)房產(chǎn) 頻道了解，要想拿到這么誘人的折扣，不僅要符合銀行“優(yōu)質(zhì)客戶(hù)”的各項(xiàng)要求，在貸款額度上也有不同限制，8.5折聽(tīng)起來(lái)很美，但并非人人可得。

　　刺激剛需

　　剛需，雖然群體數(shù)量大、購(gòu)房欲望強(qiáng)，但是因其購(gòu)買(mǎi)力有限、選擇區(qū)域局限，一直不被市場(chǎng)人士所看好。然而，當(dāng)“樓市銷(xiāo)量上升得益于剛性需求的持續(xù)釋放”逐 漸成為共識(shí)，這也讓許多開(kāi)發(fā)商不得不對(duì)剛需另眼相看，將其視為眾星捧月的“高富帥”。“剛需戶(hù)型”也因此成為了開(kāi)發(fā)商廣告牌上的常見(jiàn)詞。

　　早在去年底，中央有關(guān)部門(mén)曾在不同場(chǎng)合表示，要加大普通商品房供給，支持首套購(gòu)房需求。但是不可否認(rèn)的是，調(diào)控在一定程度上提高了購(gòu)房門(mén)檻，而加大利息等購(gòu)房成本也在打擊投資性購(gòu)房的同時(shí)，抑制了剛性需求和部分改善性需求。

　　近來(lái)，銀行首套房貸款利率悄然回歸基準(zhǔn)繼而再現(xiàn)八五折優(yōu)惠，不僅如此，武漢、南昌、鄭州等二三線城市又紛紛上調(diào)住房公積金貸款額度……，種種跡象顯示，樓市“刺激剛需”入市的政策正在全國(guó)范圍內(nèi)蔓延。

　　日前，又有媒體在報(bào)道中稱(chēng)，住建部正 在考慮協(xié)調(diào)、配合相關(guān)部門(mén)，將針對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)首套住房的優(yōu)惠政策常態(tài)化、制度化，并以此為契機(jī)，研究建立一套保證合理、非投機(jī)投資住房消費(fèi)的長(zhǎng)效政策機(jī)制。 雖然住建部相關(guān)人士否認(rèn)了將有新舉措出臺(tái)的傳聞，但不斷放寬的金融貨幣政策和各地不斷出新的刺激舉措似乎已經(jīng)給出了一個(gè)信號(hào)：政策支持首套購(gòu)房需求的力度 正在逐漸加大。

　　樓市"刺激剛需"政策全國(guó)蔓延

　　房企爭(zhēng)奪剛需趨于白熱化 “紅五月”再現(xiàn)有點(diǎn)難

　　房企破產(chǎn)

　　4月，媒體接二連三曝出房企破產(chǎn)的消息。從杭州金星，到順德廣德業(yè)，再到杭州錦繡天地……，隨著調(diào)控效應(yīng)的不斷顯現(xiàn)，破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)不斷浮出水面。就目前來(lái)看，破產(chǎn)的幾乎都是小房企和項(xiàng)目公司。

　　浙江是本輪調(diào)控的重災(zāi)區(qū)，從個(gè)案來(lái)分析，這些房企破產(chǎn)和調(diào)控似乎沒(méi)有直接相關(guān)性。但在調(diào)控環(huán)境下，即便如綠城中國(guó)，都曾岌岌可危，需要變賣(mài)項(xiàng)目求得生存，而一無(wú)經(jīng)驗(yàn)、二無(wú)實(shí)力、三無(wú)政策扶持的項(xiàng)目公司，一個(gè)項(xiàng)目失敗就意味著公司破產(chǎn)，隨時(shí)都可能踩上地雷。

　　上千家房企已消失 潘石屹二度救綠城

　　房企融資貸款受阻 二季度末或迎新一輪降價(jià)

　　土地市場(chǎng)“零溢價(jià)”成交

　　與開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)刺激樓市銷(xiāo)量有所回暖相比，一季度的土地市場(chǎng)依然難言復(fù)蘇。無(wú)論是地方政府的推地意愿，還是開(kāi)發(fā)商的拿地意愿，均處于歷史低位。

　　一季度，全國(guó)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯供應(yīng)放緩趨勢(shì)，全國(guó)300個(gè)城市的土地供應(yīng)環(huán)比、同比均有下跌。土地成交方面，無(wú)論是價(jià)格還是數(shù)量同比均有所下降。土地市場(chǎng)依然持續(xù)呈現(xiàn)疲態(tài)，一二線主要城市土地市場(chǎng)依然處于“零溢價(jià)”時(shí)代，溢價(jià)率維持在近年最低水平。

　　“零溢價(jià)”成交在一二線主要城市多次出現(xiàn)。今年一季度，北京出讓的45宗土地全部零溢價(jià)率成交，為7年來(lái)首次。3月有住宅用地成交的城市中成都、武漢平 均溢價(jià)率分別為7%和4%，其他城市溢價(jià)率均接近零。一路走低的溢價(jià)率，體現(xiàn)出土地市場(chǎng)的冷清現(xiàn)狀，供應(yīng)乏力、成交低迷，在樓市迎來(lái)“小陽(yáng)春”的同時(shí)，一 季度重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)整體迎來(lái)“倒春寒”。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短暫的成交回暖并不能在根本上解決開(kāi)發(fā)商資金緊張的問(wèn)題，如果持續(xù)一段時(shí)間的成交回暖，開(kāi)發(fā)商或回歸土地市場(chǎng)積極拿地。另外，對(duì)后市所面臨的不確定性也是開(kāi)發(fā)商拿地謹(jǐn)慎的原因之一。