高收益房地產信托不缺少投資者，而如果保障房信托也是高收益，可能更為火爆。記者調查發(fā)現，在房地產信托第一波兌付高峰過去之后，其發(fā)行再次進入了密集期。
同時，保障房信托收益瘋漲，多款產品發(fā)行當天就搶購一空。業(yè)內人士認為，在房地產信托中，保障房信托的風險較低。同等收益下，保障房信托更容易打動投資者。
當然，“保障房”目前并不意味著安全性高。“一般情況下，保障房項目中也會嵌套一些商品房項目。”某業(yè)內人士對《每日經濟新聞》記者表示。
保障房信托熱賣
隨著房地產信托的回暖，第一波兌付高峰的平穩(wěn)度過，高收益保障房信托受到了市場追捧。據《每日經濟新聞》記者了解，中投信托等多家信托公司的多款產品，發(fā)行當天就遭遇了哄搶。
“中投上虞保障房項目早已經售罄了，你想買房地產信托最好是提前與公司預約。”一位中投信托的客戶經理告訴《每日經濟新聞》記者，高收益的信托產品都特別好賣，而保障房信托近期的預期收益率大漲，直追商品房信托收益，市場上的反應也非常不錯。
該客戶經理還告訴記者，從目前房地產信托銷售市場來看，優(yōu)質產品當天就能賣完。“只要是收益高，銷售是不用愁的。”
由于近期房地產信托銷售的回暖，優(yōu)質信托的購買門檻也有抬高趨勢。據記者了解，中航信托剛剛推出的“天啟億利金威集寧保障房建設集合資金信托計劃”尚在預約期，但是已出現不能保證買到的情況。
“現在這款產品是可以預約的，但是我們現在不能保證您能夠買到。”中航信托的客戶經理告訴《每日經濟新聞》記者，該信托計劃是一個較好的項目，公司將投資門檻分為了100萬元和300萬元兩個檔次。
該客戶經理表示，100萬投資資金的席位比較少，資金量小就很可能買不到。
近來房地產信托遭遇哄搶情況比較常見。4月底至今，一直沉寂的房地產信托悄然活躍起來。北京、上海、杭州多地多次出現房地產信托被哄搶的情況，甚至個別產品幾分鐘內就能售罄。
“保障房信托最近收益率詭異地大漲，是熱賣的一個主要原因。”北京一家信托公司人士向記者表示。他還稱，如今保障房項目收益最高能超過13%，這已經達到了一個相當高的水平。
該人士還表示，如果僅從保障房項目看，收益率僅在3%～5%左右，即使是其中收益最高的兩限房，收益率也很難超過8%。所以，在如此低的利潤下，此前保障房信托的收益也被限制了，產品得不到市場的認可。
然而，今年保障房信托的發(fā)展勢頭令人意外。“目前來看，大多保障房信托的收益率已經超過10%，并且發(fā)行頻率越來越快。”
數據顯示，今年第一季度披露的保障住房類集合資金信托產品共21只，發(fā)行總規(guī)模38.56億元，平均發(fā)行規(guī)模1.93億元；而其保障住房類信托產品目前市場平均收益率9.23%，平均期限為22個月。
保障房項目中嵌套商品房
表面上，保障房信托的低利潤并不能支撐較高的信托融資成本。但是，這其中存在一個公開的秘密——保障房項目中嵌套商品房。
“每一個保障房項目中，都會有一些商品房的影子，但在信托簡介資料中不會披露。此外，信托公司其實對資金的監(jiān)控能力有限，很難保證資金能夠專用。”上述北京一家信托公司人士表示。
中航信托剛剛推出了“天啟億利金威集寧保障房建設集合資金信托計劃”，該信托計劃將募資10億元，用于向金威地產增資擴股，增資款專項用于烏蘭察布市集寧區(qū)“百旺家苑“保障房項目（宗地一至宗地八）建設。抵押為金威地產、烏蘭察布市億利金威城市建設投資開發(fā)有限公司持有的1678畝國有土地使用權及在建工程,抵押率50%。
同時《每日經濟新聞》記者發(fā)現，去年10月，華宸信托發(fā)行了一款“華宸·金誠（1105）號—烏蘭察布市保障房特定資產收益權項目集合資金信托計劃”，該信托計劃資金用于購買鄂爾多斯市金威房地產開發(fā)有限責任公司持有的烏蘭察布市棚戶區(qū)改造項目“億利城·百旺家苑小區(qū)”總價值12.76億元的房產特定資產收益權，擬募資7.3億元。該計劃中卻披露了項目中部分商品房的資料。
該信托計劃介紹，“億利城·百旺家苑小區(qū)”是政府補貼的保障性住房項目，2010年至2012年，烏蘭察布市將改造城市棚戶區(qū)總規(guī)模為95800戶、558.39萬平方米。“億利城·百旺家苑小區(qū)”項目總計住宅面積約89.64萬平方米。符合條件的認購人群將享受政府補貼，項目在政府補貼和相關稅費減免前提下，銷售價格初步定于3150元/平米。除此外，“億利城·百旺家苑小區(qū)”還有商業(yè)建筑面積101620平方米，此部分商業(yè)由金威房地產公司自行銷售，初步定價6000元/平方米。
記者采訪中航信托人士時了解到，該信托計劃的確是一個優(yōu)質項目，信托公司也派人專程赴當地進行過考察。對于資金是否能全部投入到保障房項目中去，該公司人士表示“肯定會對資金有監(jiān)控的”。
然而，北京一位分析人士表示，相對于資金用途而言，信托公司更在意抵押品。其實，部分信托公司對資金的監(jiān)控能力很弱，甚至比不上銀行。
“很多保障房信托都是如此，保障房項目背后存在商品房項目的影子。但是，現在監(jiān)管層并不禁止這種做法，而信托公司逐漸將之作為了一種促銷的手段。”上述分析人士表示，這在行業(yè)內已經是很正常的事情了，否則保障房信托的利潤也不可能會那么高。
事實上，房地產信托打著保障房“旗號”促銷僅是其中一種。由于此前對房地產信托的控制，房地產公司還曾以高收益“基礎建設”項目、“裝修資金”項目、“建筑公司股權”等多種形式來融資。
