調閱當?shù)?a class="akey" target="_blank" >房地產(chǎn)及土地市場數(shù)據(jù)，聽取地方政府匯報，現(xiàn)場走訪保障房和商品房樓盤，召開開發(fā)商和房地產(chǎn)業(yè)內人士座談會，這幾乎是每一個國務院督查組必做的“四部曲”。
7月25日至8月3日，8個國務院督查組就這樣在全國16個省區(qū)市內開展自己的工作。“他們主要問問題，沒做出什么指示和表態(tài)。”在北京，一位參加了座談會的開發(fā)商人士如此表示。
但巨大的壓力已經(jīng)開始籠罩在各地政府之上，督查組所過之處，不僅各地政府紛紛站出來明確表態(tài)要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調控不放松，一些能暫時遏制房價反彈的臨時性措施也開始或明或暗地實施。目的只有一個：控制住房價的反彈，保持此前房地產(chǎn)調控的效果。“如果房價反彈得過快，我認為中央政府會毫不猶豫(地出手)。”資深投資銀行家、地產(chǎn)投資人與融資顧問滕威林這樣認為。
但沒有人對短期市場走勢能有肯定的預期。“今年的市場幾乎一個月一變，我們根本無法把握。”一位開發(fā)商這樣對本報表示，因此他決定采取的策略是，“未來一兩個月，能賣房子的就趕緊賣。誰知道政策又會有什么反彈呢？”
控漲目標被詢問
按照已公布的信息，往16個省區(qū)市派出的國務院房地產(chǎn)市場調控工作督查組共有8個，每組負責兩個省區(qū)市的督查。出發(fā)的時間也基本集中，多在7月25日、26日出發(fā)。而對各組第二個省份的督查也多在7月30日或31日開始。截至本報發(fā)稿時，多數(shù)督查組都已完成對兩個省區(qū)的督查任務。
在北京，由國土資源部副部長胡存智帶隊的督查組于7月30日正式開始對北京進行督查，而此前他們剛剛完成對山東省的督查。
此次，督查的重點包括住房限購措施執(zhí)行情況、差別化住房信貸政策執(zhí)行情況、住房用地供應和管理情況、稅收政策執(zhí)行和征管情況。督查的方式則是深入有關部門和機構核查政策落實情況，實地查看商品住房項目，聽取基層群眾意見和建議。
“之前應該是聽北京市的匯報，走訪了幾個保障房和商品房的樓盤，不過多是由國企開發(fā)的項目。”一位知情人士向記者轉述道。
對于督查的前半程，外界知之甚少，市場傳出來的消息更多來自督查的最后一項內容——房地產(chǎn)業(yè)內人士和開發(fā)商座談會。北京，這場座談會連續(xù)開了兩天，業(yè)內專家、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司及中介機構、開發(fā)商代表陸續(xù)參加了座談。但參加者很難從督查組成員口中了解到他們的態(tài)度，因為他們主要是在提問題。限購令執(zhí)行情況、成交量能否持續(xù)、下半年的市場供應等問題都在被詢問的范圍之中。
直到督查組座談結束之后，參與座談的代表才得到一些具體的指示，不過并非由督查組發(fā)出，而是北京市建委。“督查組的座談結束之后，住建委又召集我們開了個會。”前述開發(fā)商人士稱。在此前的座談上，這些住建委官員一直沒說話。
再次明確房價控制目標需要“穩(wěn)中有降”之后，北京市的官員作了更詳細一些的指示。“住建委已經(jīng)打過招呼，讓我們在申請報批預售許可的時候，注意政策方向。”前述開發(fā)商人士稱，他們重點提及了近期有熱點地塊成交的區(qū)域，。
按照當前規(guī)定，在北京的房地產(chǎn)開發(fā)項目在申請預售許可證時，都必須附帶上報計劃銷售價格。該人士認為，北京住建委的潛臺詞是，預售價不要報得太高，否則建委不會批復預售許可的申請。
價格，成為督查組關注的重點。今年各地均未對外公布年度房價控制目標，但從各地媒體的報道來看，各個督查組似乎都有對房價控制目標的詢問。
不過，各地的調控目標似乎仍有所區(qū)別。全國與北京一樣提出房價“穩(wěn)中有降”要求的，目前只有上海，督查組對上海提出的要求是“確保實現(xiàn)全年新建住房價格穩(wěn)中有降的目標”。而在其他省區(qū)市，更普遍的提法是“鞏固房地產(chǎn)市場調控成果，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。
后備政策的壓力
督查組不斷地問問題，而被督查對象也希望從督查組口中獲取一些信息。在開發(fā)商那邊，最為關切的信息就是——會不會有新的調控措施出臺。
不過在參見座談的半天中，他們卻沒能獲得任何答案。“從督查組的語氣里看，如果市場控制不住，新的政策很可能出臺。”前述開發(fā)商稱。
不過，在何田看來，7月份以來，中央政府各部門有關房地產(chǎn)調控的表態(tài)喊話幾乎每天都有，級別也在提高，而督查組的巡查，本身也是一個信號。短期之內政府會觀察效果，嚴厲政策出臺的可能性不大。
但市場在繼續(xù)向上。何田透露，2012年7月份的成交量已經(jīng)達到了2010年以來的高點，很多城市已經(jīng)接近2009年子熱銷。”另一位開發(fā)商則在近期的一場媒體見面會上向記者們請求。“悄悄賣房、迅速出貨、莫過聲張”成為很多開發(fā)商當下共同的心聲。他們甚至開始埋怨起同行，“心態(tài)太不端正了”。因為有一家開發(fā)商正大張旗鼓地散發(fā)廣告，號稱房價要反彈，試圖以此帶火市場。
“2005年幾家大開發(fā)商的土地儲備一般夠5年的開發(fā)量。但現(xiàn)在，多數(shù)一線房企的土地儲備規(guī)模都足夠未來10年開發(fā)。”這位開發(fā)商分析稱。更為嚴重的是，與早年開發(fā)商土地儲備多為廉價用地不同，現(xiàn)在天量的土地儲備，很大一部分是在2007至2009年間高價獲得的。
“現(xiàn)在這個市場，這些地的處理就只有兩個辦法。要么，犧牲利潤，迅速出手換得現(xiàn)金，再去尋覓當前還算便宜的土地；而另一條出路，則是坐地漲價。”上述開發(fā)商稱，在“限購”、“限貸”不放松的前提下，第一條道路顯然是千軍萬馬擠獨木橋，“恐怕很多拿了地的國企，還是第二條思路”。
如果這一幕發(fā)生，屆時政府又將如何處理？擴大房地產(chǎn)稅試點，對商品房預售制度進行技術性的微調成為一些業(yè)內人士認為最可能的措施。“取消預售顯然是不現(xiàn)實的，但通過對預售各個環(huán)節(jié)的調控來調節(jié)市場預期卻是可行的辦法。”業(yè)內人士表示。
