商服用地超過一半

3220畝用地中商服用地最多，有29宗1831畝；其次是住宅用地11宗866畝——兩者的面積分別占總面積的56.9%、26.9%

溫州市有關(guān)部門的一份材料顯示，投資率要達(dá)到50%，僅靠政府性投資和市內(nèi)資本，難度越來越大，必須引進(jìn)市外資本，關(guān)鍵是要策劃、儲備一批成熟的大項目、好項目。

一兩個月前，溫州市公共資源交易中心讓各城區(qū)上報可供出讓、招商的凈地，匯總后合計52宗3220畝。市國土資源局土地利用處副處長肖曉鏘告訴早報記者，招商地塊的規(guī)劃已經(jīng)完成，企業(yè)確定投資意愿便可掛牌出讓。

早報記者發(fā)現(xiàn)，3220畝用地中商服用地最多，有29宗1831畝；其次是住宅用地11宗866畝——兩者的面積分別占總面積的56.9%、26.9%；其余為通信設(shè)施用地1宗16畝、加油站用地1宗3畝、醫(yī)療設(shè)施用地1宗32畝。

目前，溫州市區(qū)建成區(qū)面積已擴(kuò)至195平方公里，通過正在建設(shè)的高速公路、市域鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施，城市框架將進(jìn)一步拉開，形成1個中心、6個副中心、50個區(qū)域性中心的格局。“這意味著對城市商業(yè)的需求將進(jìn)一步提升”，天浩置業(yè)董事長王珍楠表示，從業(yè)態(tài)上說，城市商業(yè)最初是沿街店鋪，再發(fā)展到百貨商場，最后是對板塊配套、價值提升作用顯著的城市綜合體。

據(jù)了解，溫州常住人口913萬，是全省人數(shù)最多的市，但城市商業(yè)還多停留在沿街商鋪階段，百貨商場也少，更沒有成功的城市綜合體。兩三年前，溫州鮮有綜合體地塊出讓，普通商服用地供應(yīng)也偏少。近年，已引入萬達(dá)廣場、萬象城，目前在建和即將開業(yè)的綜合體有五六個，在3220畝招商地塊中也有綜合體地塊。

杭州贏商商業(yè)投資管理有限公司總經(jīng)理方芳表示，商業(yè)地產(chǎn)的操作難度超過住宅，尤其是綜合體等大型物業(yè)，浙江很少有擅長的開發(fā)商，所以溫州只能放眼全國。“畢竟，商業(yè)對就業(yè)、稅源等的貢獻(xiàn)巨大，1個4萬-5萬平方米的商業(yè)體，一般能為1500-2000人提供就業(yè)，比同等占地規(guī)模的制造業(yè)多；同時，住宅從稅源角度講是一次性消費，而商業(yè)屬長期經(jīng)營，帶動消費，4萬-5萬平方米的商業(yè)體一年能貢獻(xiàn)五六億元的稅收。”她表示，目前宅地行情不佳，商服用地也相對容易出讓。

現(xiàn)在，工業(yè)在溫州經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中仍是大頭，去年的三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為3.2∶52.2∶44.6，但溫州堅持“三二一”的結(jié)構(gòu)調(diào)整，希望在“十二五”將第三產(chǎn)業(yè)的比重提升到50%以上。事實上，3220畝用地中1831畝的商服用地已超過當(dāng)?shù)啬甓扔媱?mdash;—市政府3月發(fā)布的《2012年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》顯示，商服用地計劃供應(yīng)量為1787畝。

以往，溫州市區(qū)出讓的宅地單宗面積多在二三十畝，40畝便是大體量，而這次推出的宅地宗均面積達(dá)78.7畝。參與招商的天浩置業(yè)市場總監(jiān)向洋表示，溫州房地產(chǎn)市場基本由本地房產(chǎn)商構(gòu)成，實力、操盤經(jīng)驗與國內(nèi)大型房產(chǎn)開發(fā)商有較大差距，而后者偏好大型地塊。

去年，溫州房地產(chǎn)市場遭遇寒流，市區(qū)出讓土地617畝，是2010年的七成，未完成年初1746畝的計劃；今年迄今未有宅地出讓。據(jù)市國土局統(tǒng)計，受樓市低迷影響，目前溫州土地供應(yīng)完成僅為年供應(yīng)計劃的30%左右。據(jù)肖曉鏘介紹，此次供地招商的初衷之一是落實調(diào)控政策，加大土地供應(yīng)，平抑房價，同時完成年度供地計劃。不過，地塊未必都在今年供應(yīng)，會在有企業(yè)確定投資意向后謹(jǐn)慎推出。不然，一旦流拍將影響土地市場。

該市發(fā)改委黨委委員張?zhí)扉L表示，今年經(jīng)濟(jì)增長乏力，除了歐債危機(jī)導(dǎo)致出口受阻、民間金融風(fēng)波，主要在于房地產(chǎn)市場未恢復(fù)，而溫州民資多陷其中，無力回哺溫州。

“供地不足”曾掣肘發(fā)展

因拆遷、征地等未處理到位等導(dǎo)致未供應(yīng)的土地累計近10萬畝，相當(dāng)于近兩個開發(fā)區(qū)的面積，意味著每年有200多億元“爛在地里”

去年，溫州實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3351億元，增幅達(dá)9.5%，超過全省水平。市發(fā)改委投資處處長李岳海告訴早報記者，溫州去年的全社會固定資產(chǎn)投資增長89.2%，“現(xiàn)在消費不振、出口也不景氣，只剩下投資拉動。”他還表示，溫州去年的投資舉動引起了浙江省的重視。

8月下旬，浙江召開擴(kuò)大有效投資推進(jìn)大會，面向民間資本招商推介441個重大建設(shè)項目，總投資額11830億元，涉及交通設(shè)施、能源建設(shè)、城市建設(shè)、金融服務(wù)業(yè)及商貿(mào)綜合體、社會事業(yè)、旅游及文化創(chuàng)意、產(chǎn)業(yè)平臺、農(nóng)水工程等8個領(lǐng)域。該省發(fā)改委副巡視員謝曉波8月末表示，“如果沒有有效投資的支撐，今年實現(xiàn)全省經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)會十分困難。”

《2012年溫州市政府工作報告》顯示，今年該市的投資重點是城市基礎(chǔ)建設(shè)，包括高速公路建設(shè)、金（華）溫（州）鐵路擴(kuò)能、市域軌道建設(shè)，機(jī)場擴(kuò)建、港口提升，以及電廠、天然氣輸配工程等。同時，也包括腦力和健康投資，如創(chuàng)建等級幼兒園100所、省級義務(wù)教育標(biāo)準(zhǔn)化學(xué)校100所；開工建設(shè)溫州肯恩大學(xué)，支持溫州醫(yī)學(xué)院、溫州大學(xué)等高校提升辦學(xué)水平；開工建設(shè)溫醫(yī)附二醫(yī)瑤溪分院、市三醫(yī)婁橋新院和市六醫(yī)等項目等。

張?zhí)扉L表示，溫州現(xiàn)在的做法是以政府投資基礎(chǔ)建設(shè)等改善市域環(huán)境，吸引民間投資各類產(chǎn)業(yè)。據(jù)市招商局統(tǒng)計，上半年全市省外回歸引進(jìn)并投入生產(chǎn)經(jīng)營的到位內(nèi)資68.85億元，完成浙江省制定的全年目標(biāo)任務(wù)的60%、溫州市制定目標(biāo)的43%。

然而，“供地不足”曾一直是溫州發(fā)展的掣肘，原因之一是“轉(zhuǎn)而未供”。1999-2009年，該類已完成“農(nóng)轉(zhuǎn)用”（農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地），但因拆遷、征地等尚未處理到位等導(dǎo)致未供應(yīng)的土地累計近10萬畝，相當(dāng)于近兩個溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的面積——若以開發(fā)區(qū)2010年115億元生產(chǎn)總值計，意味著每年有200多億元“爛在地里”。基于此，市、縣近期成立土地開發(fā)提速專項行動領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，清理該類土地，至8月已減少到6萬多畝。同時進(jìn)行大范圍圍墾，中國最大的圍墾項目“甌飛工程”已獲國家審批，即將展開建設(shè)，一期可獲地13.3萬畝。

“這次3220畝的供地招商，還有一個目的就是解決信息不對稱，告訴全社會：有土地、可以滿足企業(yè)的投資需求。”肖曉鏘稱。

今年，一些地方陸續(xù)出臺以投資為主的經(jīng)濟(jì)刺激計劃，有學(xué)者擔(dān)心數(shù)年前“4萬億刺激計劃”中的一些弊端重演。對溫州來說，那一輪巨量投資的惡果之一便是去年下半年的“老板跑路潮”——他們在泛濫的流動性引誘下，對形勢估計過于樂觀，盲目擴(kuò)張生產(chǎn)或跨領(lǐng)域進(jìn)入陌生行業(yè)，最后投資失敗、資金鏈斷裂。對此，溫州大學(xué)商學(xué)院常務(wù)副院長張一力認(rèn)為，投資的短期效應(yīng)毋庸置疑，但長遠(yuǎn)看，還是要改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)型升級，進(jìn)行金融改革，鼓勵創(chuàng)新，“不過，現(xiàn)在政府投資也側(cè)重高校、研究機(jī)構(gòu)等腦力領(lǐng)域，這些將在今后逐漸釋放效益。”