預售許可審批權下放是不是對房地產調控的變相放松？
專家認為商品房預售制，該取消了
今后，縣一級的房地產管理部門也有權審批商品房預售證了。
10月10日，國務院發(fā)布關于第六批取消和調整行政審批項目的決定，在調整的143項行政審批項目中，商品房預售許可審批位列其中。
按照此次的調整，商品房預售許可的審批權被下放，由原來的“縣級以上地方人民政府房地產管理部門”下放至“設區(qū)的市級、縣級人民政府房地產管理部門”。
盡管該調整并未言及審批標準變換，但已經有一些開發(fā)商暗自高興，認為能夠更方便地取得商品房預售證。
“這個調整基本上是更多賦權地方政府，讓行政效率更高。”中國消費者協(xié)會副會長、人民大學商法研究所所長劉俊海告訴記者，但從消費者的角度來看，還不如直接取消商品房預售制。
權力下放意味著什么
盡管只是143項行政審批項目調整中的一項，但商品房預售審批調整卻引發(fā)了最多的關注。
有網友擔心，這樣的調整“是為開發(fā)商更多圈地、更快圈錢開路”。
還有人疑惑，這樣做是不是對房地產調控的變相放松？
我國的商品房預售制確立于1994年，1995年1月1日起執(zhí)行。這項制度被稱為我國房地產市場制度的基礎。
對很多開發(fā)商來說，原有的審批權限設置讓他們增加了辦證的時間和成本。
如今，執(zhí)行了17年的商品房預售許可審批權限被下放至縣級政府的房地產管理部門，意圖是什么？
在偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉看來，這樣調整的目的是加快商品房預售審批速度，加快商品房供應速度，從而在限貸限購等一系列限制需求的前提下，加大供應力度，平抑房價。
“下放審批權，也會讓審批部門更好地調節(jié)市場，調節(jié)房價和供需關系，避免在整體房價上搞統(tǒng)計數(shù)字游戲，弱化調控效果。”胡景暉說，近一段時間，政府土地出讓環(huán)節(jié)有了變化，要考慮開發(fā)商拿地后的開工和預售周期。結合這些變化來看，政府房地產調控的思路正在從限制需求逐步轉向力促供應。
這就意味著，今后開發(fā)商取得預售許可證可能更容易。
不過，在中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉看來，這樣的影響非常有限。
“權限下放后，開發(fā)商辦理預售證應該會容易一些，但作用非常有限。”張大偉說，現(xiàn)在預售證不好辦的都是一線城市，或者成交火熱的城市。出于調控的目的，政府往往限制了預售證的辦理。一線大城市預售證難辦，但二三線城市并不難辦，甚至有些地方沒有預售證都敢賣房。
在他看來，下放審批權限的最大好處是，地方政府可以更好、更直接、有效地監(jiān)管區(qū)域內樓盤項目的預售狀況，也可以更直觀地監(jiān)控樓市的波動情況。
“客觀地說，縣級城市也有商品房市場，剝奪縣級城市的審批權是不對的。”中國社會科學院經濟所研究員汪利娜認為，上一級政府對下一級的城市的市場狀況可能并不太了解，此次調整是對地方事權的回歸。
但汪利娜也表示，目前中央與地方之間的利益博弈很激烈，很難說這樣的調整會帶來怎樣的結果。
汪利娜告訴記者，近幾年三線城市的房地產投資增長很快，已經出現(xiàn)供大于求的局面。
“地方政府都想靠土地生財，一、二線城市已經靠房地產開發(fā)賺了大錢，這幾年三線城市也想復制這樣的成功，但消費者對房地產的投資卻很少會考慮三線及以下的城市。”汪利娜說，在三線及以下城市，政府推動的投資已經上去了，但消費卻沒有上來，情況很不好。擁有了商品房預售許可審批權限，縣級城市也很難通過這一點來刺激市場。
有專家表示，行政許可權本身就有尋租空間，各級政府、各個部門都想握在手中，商品房預售許可審批權更是如此?？h一級政府獲得這項權力，就意味從此多了一個尋租空間。
商品房預售條件過于寬松
從目前的調整來看，盡管審批權限下放了，但審批標準卻沒有看到放松的跡象。從這個意義上說，商品房預售許可審批權限的下放會帶來怎樣的直接效應，還很難做出判斷。
但是，這正是部分專家擔心的地方。
中國房地產學會副會長、北京大學房地產研究所所長陳國強告訴記者，審批權限下放會讓辦事效率更高，但怕就怕審批權限下放后審批標準也隨之模糊了。如果審批標準放松了，將會帶來巨大的風險。
從我國行政審批權上收與下放的經驗看，當一項行政審批權限上收的時候往往意味著標準的從嚴，反之則往往意味著標準的放松。
從目前執(zhí)行的商品房預售標準來看，并不復雜。按照《中華人民共和國城市房地產管理法》，取得預售許可證只需要滿足三個條件：交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規(guī)劃許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
這三個條件具備了之后，就可以到縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
不過，即使是這樣并不嚴格的條件，在我國有些地方，執(zhí)行得也并不如意。
這其中，開發(fā)商自有資金比例就是一個彈性極大的條件。
一位房地產業(yè)內部人士告訴記者，盡管《中華人民共和國城市房地產管理法》規(guī)定了25%的自有資金(即通常所說的最低資本金)比例，但不少開發(fā)商在跟政府部門搞好了關系之后，這個底線就能被打破。
幾年前，也曾有學者調查研究稱，我國房地產開發(fā)商的自有資金比例根本就達不到25%的標準。
自有資金比例越低，意味著開發(fā)商就越能用更少的錢撬動更多的房地產開發(fā)貸款，從而建設更多的樓盤。但這樣一來，房地產建設的風險大大增加。在我國房地產市場上，由此造成的項目爛尾、開發(fā)商卷款逃跑的事件屢見不鮮。
在金融危機時，政府部門還主動降低了開發(fā)商的最低資本金比例。
2009年5月，國務院曾將固定資產投資項目資本金比例進行調整，結果，普通商品住房項目投資的最低資本金比例被調低至20%。而在其他行業(yè)，最低資本金的比例均高于20%。比如鋼鐵、電解鋁項目，最低資本金比例為40%；水泥項目，最低資本金比例為35%；煤炭、電石、燒堿、黃磷、玉米深加工、機場等項目，最低資本金比例為30%；鐵路、公路、城市軌道交通、化肥(鉀肥除外)項目，最低資本金比例為25%。
這樣的調整，導致大量從未涉足房地產行業(yè)的企業(yè)進入這個行業(yè)。
有些城市，甚至一度將建設普通住宅項目的開發(fā)商自有資金比例降低到15%。
部分專家認為，現(xiàn)有的商品房預售條件已經很寬松，如果在此次審批權限下放之后，審批標準再被模糊，將會帶來可怕的結果。
中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，此次國務院在下放商品房預售許可審批權的同時，應該也更需要嚴格審批制度的監(jiān)管，因為對預售資格的審核直接關系買房人的切實利益，審批標準非但不能放松，還需要更加嚴格。
現(xiàn)房銷售代表行業(yè)發(fā)展水平
“商品房預售許可審批權下放，在現(xiàn)有房地產市場制度上并沒有什么本質的變化。”陳國強告訴記者，到了現(xiàn)在這個階段，已經可以分步驟、分區(qū)域取消商品房預售制，進行現(xiàn)房銷售了。
在陳國強看來，目前一些城市商品房庫存量明顯偏高，而且后續(xù)供應能力很強，取消預售制不會導致價格上漲。1994年我國確定商品房預售制，目的是為了盡快打開商品房市場，加快商品房供應。由于當時的開發(fā)商資金力量薄弱，所以最初的制度設計向開發(fā)商傾斜。
“商品房預售制是一個過渡性的政策。”陳國強說，經過十幾年的發(fā)展，我國房地產市場已經跨越式地發(fā)展了，開發(fā)商的資金實力今非昔比，現(xiàn)在完全可以取消預售制了。從行業(yè)的發(fā)展來說，能否現(xiàn)房銷售是這個行業(yè)發(fā)展程度的一個重要標志，對整個行業(yè)都有好處。
就在此次商品房預售許可審批權限下調之后，SOHO中國董事長潘石屹在微博上表示：哪個國家還有這么奇怪的商品房預售許可？應該取消。按照《房屋買賣合同》去辦，出現(xiàn)糾紛找法院?，F(xiàn)在政府要審批，出現(xiàn)問題，自然要找政府，政府要承擔責任。政府有能力承擔這么大的市場責任嗎？
多年來，有關商品房預售制是否該存在的爭論一直沒有停止過。
2005年，人民銀行發(fā)布《2004中國房地產金融報告》，就曾公開建議“取消現(xiàn)行房屋預售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售”，理由是“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度”。
2006年3月，33位全國人大代表提交議案建議取消商品房預售制度。
2007年，國土資源部土地利用管理司司長曾在一個座談會上表示，現(xiàn)在的房地產市場上出現(xiàn)的種種問題，特別是亂炒房地產，都跟預售有關，應該完全取消商品房預售。
但是，多年來，這項被稱為我國房地產市場制度的基石一直巋然不動。
“如果現(xiàn)階段一下子取消商品房預售制度，政府擔心會導致房價上漲，這也正是多年來政府不敢取消這項制度的重要原因。”汪利娜說。
中國消費者協(xié)會副會長、中國人民大學商法研究所所長劉俊海多年來一直呼吁廢止商品房預售制。他告訴中國青年報記者，如果現(xiàn)階段政府還不能下定決心廢止這項制度，那就需要在制度設計上進行有利于保護消費者的改進。
“相對于審批權限下放，我更期待預售資金監(jiān)管的進一步嚴格。”劉俊海說，如果能對商品房預售資金加強監(jiān)管，讓預售資金在第三方監(jiān)管賬戶上，不會被開發(fā)商隨意動用，就能讓消費者踏實很多。讓消費者與開發(fā)商利益共享是行政許可的底線。
按照我國現(xiàn)有法律，房地產開發(fā)企業(yè)的注冊資本最低為1000萬元人民幣。劉俊海了解了大量案件后發(fā)現(xiàn)，基本上房地產開發(fā)企業(yè)的注冊資本就是法律規(guī)定的下限，只有1000萬元。
“現(xiàn)在項目開發(fā)都是幾個億甚至十幾個億，這點注冊資本怎么能保證安全？”劉俊海說，現(xiàn)在正是調控與反調控的膠著期，開發(fā)商要是卷款跑了，消費者找誰去？
在劉俊海看來，目前房地產市場道德失信的狀況很嚴重，需要通過制度設計進行防范。
“可以在發(fā)放預售許可證前，向開發(fā)商索要擔保函，并要求開發(fā)商上交保證金，交房必須與承諾的一致，如果不一致，必須接受懲罰。”劉俊海說，同時應該讓房地產開發(fā)企業(yè)的控股方承擔連帶責任。
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來源：新華網
進入第3季度以來，樓市全面升溫的勢頭呈現(xiàn)：地方政府開始密集推地，甚至在不碰“紅線”的前提下想方設法給房地產“松綁”；開發(fā)商們摩拳擦掌，躍躍欲試，融資拿地兩不誤。與此同時，7、8月份70大中城市價格有所上漲，重點城市價格有反彈苗頭。
就在市場預期開始看漲之時，監(jiān)管各方接連發(fā)力，釋放“維穩(wěn)市場預期”的信號。
北京叫停10宗土地出讓
9月21日，北京國土局緊急叫停了10宗土地的招拍掛活動。被停止出讓的地塊為大興區(qū)4宗，豐臺區(qū)2宗，懷柔區(qū)1宗，通州區(qū)2宗，北京經濟技術開發(fā)區(qū)河西區(qū)1宗，地塊用途包括商業(yè)金融用地、商住用地及多功能項目用地。根據(jù)預估，這10宗地塊入市價格可能超過百億。
而此前的9月18日、19日，北京市國土局已經暫停了朝陽區(qū)來廣營一宗住宅用地和石景山區(qū)蘋果園[最新消息價格 戶型 點評]一宗商業(yè)金融用地的掛牌交易活動。在上海，原本定于21日拍賣的黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊也在17日被中止出讓。
北京土地儲備中心表示，叫停10宗土地出讓主要是為了“對規(guī)劃內容和出讓規(guī)則進行修改”，修改后這些地塊將重新入市交易。中原地產研究機構總監(jiān)張大偉分析認為，暫停出讓的10地塊均處于較受關注區(qū)域。如果不調整方案，可能會造成“地王”頻出的現(xiàn)象，從而影響購房者對市場的判斷，波及調控效果。
多位業(yè)內人士亦向新華網記者表示，叫停是為了給“復蘇”的土地市場降溫，以維穩(wěn)市場預期。8月以來，多個地方政府密集推地，龍頭房企頻頻拿地，土地溢價率也一路走高。其中9月20日，北京出讓了通州和亦莊四宗地塊，合計土地出讓金達38.43億元，通州一塊多功能用地溢價率超過120%，亦莊兩塊宅地也均達到合理土地價格上限，溢價率接近40%。
多地預售證審批從嚴
與叫停土地拍賣相對應，近來各地住建委從嚴批審預售證，對新入市項目的數(shù)量、定價等均有所控制。9月24日，廣州市國土房管部門通過官方微博披露其高價房“限售”政策，其中包括從預售角度對部分高價樓盤限制預售。
北京雖未對出臺“限售”政策，北京房地產業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳志亦表示，北京房價總體平穩(wěn)，應不會出新政策。但近日新華網記者在走訪樓盤時發(fā)現(xiàn)，北京多個項目均因預售證問題而不得不延遲開盤，其中包括金融街[簡介 最新動態(tài)]·融匯、K2·清水灣、凱德錦繡[最新消息 價格 戶型 點評]、路勁·世界城等。
“項目早已達到預售要求，但現(xiàn)在預售證控制得很嚴，原本計劃8月開盤，估計要延遲到10月底了。”金融街·融匯的一位銷售人員告訴記者，“我們已經儲蓄了充足的客源，拿不到預售證公司上上下下都很著急。”
有業(yè)內人士分析稱，這是政府期翼通過調節(jié)預售證發(fā)放時間來穩(wěn)定房價。尤其北京新盤近兩個月入市項目較多，如果同時發(fā)放預售證，在市場上漲預期強烈的情況下，很可能突然促成量價齊升的成交高峰現(xiàn)象，進而炒高房價。
另外，青島、南京等地也傳出預售審批從嚴的情況。據(jù)媒體報道，部分城市住建委在批預售證時，設置了幾道紅線：一是新開盤和區(qū)域內在售樓盤均價對比；二是老項目后期的預售價格和上一期的銷售價格對比。整體來看，要求房價漲幅不超過10%。
抑制房價反彈壓力猶存
與此同時，住建部負責人還公開表示：將適時對執(zhí)行調控政策不力、放松調控政策，造成房價過快上漲的地區(qū)實行問責。由此可見，政府維穩(wěn)市場預期，抑制房價反彈的決心十分堅定。
而一位不愿意透露姓名的分析人士向新華網記者表示，抑制房價反彈確實重在穩(wěn)定預期。但土地和樓盤的“限售”，都只是暫時性地抑制了需求，倘若這些需求一并迸發(fā)，而后續(xù)供應量又跟不上，待售房面積不足的問題將會逐步凸顯，北京等部分房價明顯偏高的城市房價反彈的風險不容忽視。
鏈家地產市場部常清亦向新華網記者表示，利用行政手段進行調控，自然會對維穩(wěn)預期起到一定作用，但也會影響到市場供應，不能作為長期的調控手段。但若房價持續(xù)出現(xiàn)上漲苗頭，政府需要采用其他手段來抑制價格反彈。
事實也表明，抑制房價反彈的壓力猶存。就在北京停止出讓土地后的第3天，北京市西城區(qū)月壇南街地塊三商業(yè)金融用地和體育用地項目成交，金融街控股以34.2477億元競得，平均樓面價30428.9元/平方米，刷新今年商業(yè)地塊的總價與單價紀錄。
