從全國來看，盡管各類銷售指標(biāo)數(shù)據(jù)或增速降幅比上半年有所縮小，但是從全國房地產(chǎn)市場銷售狀況來看，同樣，我們也只能說，在樓市調(diào)控政策從嚴(yán)執(zhí)行，堅持去投資化的市場背景下，市場仍處于低迷期的復(fù)蘇階段。一定意義上，當(dāng)前全國市場成交量的回升、各類銷售指標(biāo)數(shù)據(jù)或增速降幅的縮小，我們也更應(yīng)該去理解成為回歸正常市場成交量的過程，而不應(yīng)該把它理解成為市場成交量已經(jīng)進(jìn)入反彈的通道，已經(jīng)回暖了。
觀點一：市場“基本面”出現(xiàn)小幅回升，向“正常水平”回歸，但尚未明顯好轉(zhuǎn)。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，應(yīng)該看一下目前整個市場的幾個基本面的指標(biāo)來分析市場基本面到底處于什么樣的狀態(tài)。
首先是看前三季度全國土地出讓金及面積的基本指標(biāo)，國家統(tǒng)計局10月18日公布數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積26033萬平方米，同比下降16.5%，降幅比1-8月份擴(kuò)大0.3個百分點；土地成交價款5309億元，下降11.0%，降幅擴(kuò)大3.4個百分點。另據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，1-9月，全國300個城市共成交土地20911宗，成交面積82066萬平方米，同比減少22%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）5548宗，成交面積24516萬平方米，同比減少35%。盡管下半年以來各地政府頻繁推地形成“推地潮”，近期部分龍頭房企也加快拿地節(jié)奏，市場顯現(xiàn)出“地王”現(xiàn)象，但仍以高性價市中心優(yōu)質(zhì)地塊為主，實屬市場個案，土地市場交易仍然整體上“外熱內(nèi)冷”，還沒有呈現(xiàn)出全面回升的狀態(tài)。
其次，從上市開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債情況來看，第二季度平均資產(chǎn)負(fù)債率還是比較高的，在73.67%左右。整個1-9月在庫存壓力不斷加大的市場背景下，房企自籌資金增長依舊在增長，融資難度相對較高，整個行業(yè)資金相對比較緊張的局面的基本面還沒有改變。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月末，商品房待售面積32670萬平方米，比8月末增加712萬平方米。其中，住宅待售面積增加467萬平方米，辦公樓增加73萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房增加76萬平方米。
1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金68232億元，同比增長10.1%，其中，國內(nèi)貸款11008億元，增長12.9%；利用外資317億元，下降53.3%；自籌資金28438億元，增長11.4%；其他資金28469億元，增長9.6%。
第三、整個第三季度房地產(chǎn)投資的增速還是下滑的，雖然說還是增長，自2012年8月份房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)了首次回升，但是同比增速是下滑的。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年前三季全國房產(chǎn)開發(fā)投資51046億元，名義增長15.4%，扣除價格因素后實際增長13.8%，比上半年回落1.2個百分點，比上年同期回落16.6個百分點。
如果剔除保障性住房的投資因素，那么商品房的投資增速下滑應(yīng)該是驚人的，從這一方面來看，應(yīng)該說開發(fā)企業(yè)還沒有大規(guī)模擴(kuò)大再生產(chǎn)的動機(jī)和趨勢，市場基本面并沒有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。
第四、我們再看房企業(yè)績情況。截止目前，盡管已經(jīng)有幾家企業(yè)已經(jīng)接近完成年度銷售業(yè)績指標(biāo)，多家企業(yè)目標(biāo)完成率表現(xiàn)也較為搶眼。從成交量逐漸回升的行情來看，的確房企業(yè)績有改善的方面，尤其是以高周轉(zhuǎn)為主的房企，采取以價換量的方式取得了不錯的銷售業(yè)績，跑贏了市場大勢。但是，房企真的銷售業(yè)績那么好嗎？房企的資金面真的不緊張了嗎？未來房企會不會不降價？
從2012年139家上市房企公布的半年報來看，同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，銷售凈利率正增長的僅為54家，85家出現(xiàn)負(fù)增長，房企整體盈利能力不容樂觀。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，盡管多家企業(yè)目標(biāo)完成率表現(xiàn)也較為搶眼。但是，從房企年度銷售指標(biāo)的制定與去年同期銷售金額對比來看，基本上就可以發(fā)現(xiàn)大多數(shù)房企降低了年度的銷售業(yè)績指標(biāo)，今年房企業(yè)績公布因此有粉飾的成分。并且，由于開發(fā)企業(yè)“以價換量”的市場行為，開發(fā)企業(yè)的利潤率明顯會走低，開發(fā)企業(yè)表面上的業(yè)績增長并不代表利潤率的增長，這應(yīng)該也反映出市場基本面并沒有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。
第五、全國商品房銷售狀況向“正常水平”回歸，并沒有出現(xiàn)大幅反彈，市場成交量的回暖的可持續(xù)性對于基本面的影響仍然值得繼續(xù)觀察。
雖然說今年3月份以來的市場成交量在全國都出現(xiàn)一定程度的回升，直至2012年8月起全國商品房的銷售量增速降幅才開始收窄，但是，并沒有出現(xiàn)大幅反彈。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度，全國商品房銷售面積68441萬平方米，同比下降4.0%，降幅比上半年縮小6.0個百分點，上年同期為增長12.9%；其中住宅銷售面積下降4.3%，降幅比上半年縮小6.9個百分點；全國商品房銷售額40354億元，增長2.7%，上半年為下降5.2%，增速比上年同期回落20.5個百分點；其中住宅銷售額增長3.3%，上半年為下降6.5%。
從全國來看，盡管各類銷售指標(biāo)數(shù)據(jù)或增速降幅比上半年有所縮小，但是從全國房地產(chǎn)市場銷售狀況來看，同樣，我們也只能說，在樓市調(diào)控政策從嚴(yán)執(zhí)行，堅持去投資化的市場背景下，市場仍處于低迷期的復(fù)蘇階段。一定意義上，當(dāng)前全國市場成交量的回升、各類銷售指標(biāo)數(shù)據(jù)或增速降幅的縮小，我們也更應(yīng)該去理解成為回歸正常市場成交量的過程，而不應(yīng)該把它理解成為市場成交量已經(jīng)進(jìn)入反彈的通道，已經(jīng)回暖了。
觀點二：第四季度仍為剛需成交放量時間“窗口期”，炒作“買漲不買跌”不可取
國際統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值353480億元，按可比價格計算，同比增長7.7%。其中，一季度增長8.1%，二季度增長7.6%，三季度增長7.4%。今年1-9月國家相關(guān)部門實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加大政策預(yù)調(diào)微調(diào)力度，國民經(jīng)濟(jì)運行總體平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展“穩(wěn)中有進(jìn)”。但是，第三季度經(jīng)濟(jì)觸底與未來“穩(wěn)增長”仍然面臨國內(nèi)外比較復(fù)雜的市場環(huán)境，整體宏觀經(jīng)濟(jì)仍然需要拉動經(jīng)濟(jì)增長的“引擎”。
同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，過去20年間，中國GDP總量增長了17.51倍，年復(fù)合增長率15%；新房年交易金額增長了138.58倍，年復(fù)合增長率28%，新房年成交面積增長了25.64倍，年復(fù)合增長率18%。有意思的是，GDP和新房年交易金額與新房交易面積的統(tǒng)計相關(guān)性（R2）也分別高達(dá)98.14%和97.91%，實在是“唇齒相依”。
因此，近期各類的“微調(diào)”從客觀上來講，也是為了促使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，而非導(dǎo)致樓市出現(xiàn)大起大落的行情。從這個意義角度而言，以“去投資化”為主的樓市限購限貸政策還會在年內(nèi)相對嚴(yán)厲執(zhí)行。
那么，在當(dāng)前的市場背景下，第四季度及2013年房地產(chǎn)市場趨勢走勢如何？
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，就全國而言，政策面“降息”、“降準(zhǔn)”與樓市“微調(diào)”形成市場疊加效應(yīng)，這個疊加效應(yīng)對于房地產(chǎn)市場繼續(xù)“放量”起到刺激作用，預(yù)計整個下半年樓市成交量將好于上半年，成交方面剛需應(yīng)該在第四季度的這個時間窗繼續(xù)保持“放量”。
在價格方面，由于“去投資化”的限購限貸政策尚未明顯松動，因此，房價年內(nèi)出現(xiàn)大幅反彈的可能性幾乎沒有，但是房價下跌的動力會逐步消失，未來房價有可能表現(xiàn)為降幅收窄，或微幅漲價。
如果當(dāng)前市場走勢由于過去3-6個月的“量增”到當(dāng)前的“量價齊升”，由于成交量的增加出現(xiàn)“買漲不買跌”的市場氛圍，那么整個“微調(diào)”放松的政策基調(diào)有可能在十八大召開前夕或政府換屆的這個階段出現(xiàn)微幅有針對性的收緊。因此，從這個意義上來講，當(dāng)前開發(fā)企業(yè)炒作“買漲不買跌”的市場氛圍不可取。
就具體需求而言，無論是一線城市，還是二三線城市，對于首套房置業(yè)者來講，由于“微調(diào)”政策的繼續(xù)，那么也就明確地為首套房自住需求進(jìn)一步放量入市提供了市場機(jī)會，應(yīng)該來說，現(xiàn)階段仍然是自住需求最佳的購房時間窗口，在這個階段，在降息、降準(zhǔn)及各種微調(diào)等多種因素綜合作用下，以首套房置業(yè)為主的需求將會繼續(xù)積極入市，繼續(xù)放量，延續(xù)之前成交量回升的局面。
對于改善型需求以及部分投資型需求來講，今年4-7月份整個市場放量較為明顯，中高端成交放量一定程度上推升了整個市場的成交均價，因此在下半年尤其是8月份之后各地樓市調(diào)控政策出現(xiàn)了不同程度的在執(zhí)行層面的收緊，盡管沒有新的調(diào)控政策出臺，但是政策從嚴(yán)的執(zhí)行影響了中高端樓市的繼續(xù)放量。在第四季度，由于“去投資化”的限購限貸政策尚未明顯松動，因此，外來的投資投機(jī)性需求不會大規(guī)模入市，這些需求也難以對于房價產(chǎn)生太大的影響，整個市場房價出現(xiàn)年內(nèi)大幅反彈的可能性幾乎沒有。
觀點三：防止房價報復(fù)性反彈將成為樓市調(diào)控重點
10月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2012年9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，其中新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況如下：
（一）與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有24個，持平的城市有15個，上漲的城市有31個。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.4%。
（二）與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有55個，持平的城市有3個，上漲的城市有12個。9月份，同比價格上漲的城市中，漲幅均未超過1.2%，漲幅比8月份回落的城市有5個。
與此同時，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2012年9月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為8753元/平方米，環(huán)比8月上漲0.17%，自2012年6月止跌后連續(xù)第4個月環(huán)比上漲，但漲幅繼續(xù)收窄。
另外，中國人民銀行13日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，廣義貨幣（M2）增長14.8％，狹義貨幣（M1）增長7.3％。M2今年以來首次突破14%表明，流動性進(jìn)一步寬松，有望成為經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的動力。
今年以來，總體來看，CPI增速放緩并且呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，通貨膨脹將得到進(jìn)一步緩解，在此基礎(chǔ)上，樓市政策“微調(diào)”，差別化的樓市調(diào)控政策導(dǎo)致市場成交量逐步回暖。與此同時，在降準(zhǔn)與降息之下，市場流動性進(jìn)一步寬松，總體上也推動房地產(chǎn)市場逐步向回暖靠近。
在這樣的市場背景下， 2012年9月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為8753元/平方米，環(huán)比8月上漲0.17%，自2012年6月止跌后連續(xù)第4個月環(huán)比上漲。
在CPI企穩(wěn)的市場背景下，全國百城房價仍然出現(xiàn)連續(xù)4個月上漲的現(xiàn)象，這一定程度上說明，在未來貨幣政策走向定向或定量寬松之時，市場面臨的通脹預(yù)期壓力正在上升，無論是出于自住購房目的，還是投資購房目的，防止口袋中貨幣進(jìn)一步貶值購買力降低成為當(dāng)務(wù)之急。因此，在股市大盤走低、通脹預(yù)期、人民幣升值壓力，資金缺乏投資渠道的市場之下，勢必會導(dǎo)致房產(chǎn)成為資產(chǎn)保值升值的首選投資項之一，市場流動性的定向定量寬松一定程度上也會助推房地產(chǎn)市場成交量的持續(xù)回升，從而最終傳導(dǎo)到價格的上漲與反彈。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從價格未來趨勢角度來看，盡管當(dāng)前由于樓市政策“微調(diào)”，成交量逐步回暖，房價降幅正在收窄，能夠帶來市場趨勢性下跌的市場基礎(chǔ)環(huán)境并不存在，房價持續(xù)下跌的動力正在逐步消失。從當(dāng)前來看，全國百城房價連續(xù)4月上漲現(xiàn)象已經(jīng)表明當(dāng)前價格已經(jīng)接近“市場底”，在政策“微調(diào)”定向定量寬松及成交量持續(xù)回升的市場背景下，房價不可能重回大幅降價的市場環(huán)境。
一定意義上來講，本輪調(diào)控以來，購房者已經(jīng)錯過了2011年10月底至2012年上半年之間的大幅降價的最佳購房“時間窗”。盡管在去投資化的調(diào)控政策的影響下，全國房價開始有小幅回升的趨勢，今年有可能一直處于這個階段性的“市場底”，但是，購房者已經(jīng)很難在短期內(nèi)找到之前大幅降價的購房時間窗口。在第四季度甚至更長時間段內(nèi)，小幅優(yōu)惠或微幅降價將成為房地產(chǎn)市場的主流和趨勢。在市場基本面趨好的背景下，購房者應(yīng)該抓緊房企由于企業(yè)年度銷售業(yè)績指標(biāo)、短期拿地資金需求、回籠資金采購原材料及資金面短期內(nèi)確實較為緊張等策略性的降價時機(jī)進(jìn)行購房，而不是持續(xù)觀望，等待市場基本面趨好、房企資金面不緊張、樓盤開始漲價時再買漲不買跌。
從整個市場“基本面”來看， 2012年整個1-8月，盡管全國的房地產(chǎn)投資同比去年同期出現(xiàn)首次回升的跡象，前三季度開發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模（土地市場交易）、也包括整個商品住宅市場的銷售面積和金額增速下滑幅度縮小。市場“基本面”是開始小幅好轉(zhuǎn)。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，市場“基本面”開始好轉(zhuǎn)，開發(fā)企業(yè)資金面不太緊張，防止房價報復(fù)性反彈成為明年樓市甚至更長時間段內(nèi)調(diào)控的重要課題，調(diào)控政策仍需常態(tài)化執(zhí)行，限購政策明年或?qū)⒗^續(xù)執(zhí)行。
從當(dāng)前來看，全國百城房價連續(xù)4月上漲，市場已經(jīng)出現(xiàn)房價降幅收窄甚至個別項目小幅漲價的現(xiàn)象。因此，當(dāng)前調(diào)控的壓力仍然存在，“去投資化”的限購限貸政策尚短期內(nèi)不可能出現(xiàn)明顯松動，外來的投資投機(jī)性需求不會大規(guī)模入市，限購政策有可能明年會繼續(xù)執(zhí)行。
此外，政策層面仍然需要從嚴(yán)執(zhí)行，繼續(xù)執(zhí)行差別化的稅收政策保護(hù)首套房“自住需求”，為剛需一族爭取更多的購房時間。從政策面的走勢可以看出，由于“微調(diào)”政策仍然繼續(xù)針對首套房自住需求進(jìn)行，那么也就明確地為首套房“自住需求”進(jìn)一步放量入市提供了市場機(jī)會，盡管房企房價降幅收窄甚至只有小幅的房價促銷優(yōu)惠，但是，整個市場基本面尚未明顯有好轉(zhuǎn)的跡象，應(yīng)該來說，在市場尚處于恢復(fù)的階段過程中，在限購限貸政策的之下房價不會出快速上漲的趨勢，在房價相對平穩(wěn)的階段，仍然是自住需求、剛需一族相對合理的購房時間“窗口”，在這個階段，首套房“自住需求”將繼續(xù)支撐整個房地產(chǎn)市場成交量回暖。
思考四: 大型房企四季度仍然要堅持“跑得快”
在市場基本面開始小幅好轉(zhuǎn)，房價出現(xiàn)連續(xù)4個月微漲的市場背景下，對于前三季度已經(jīng)在量上取得不錯銷售業(yè)績的房企尤其是上市房企來講，在2012年第四季度如何應(yīng)對房地產(chǎn)市場漲價與調(diào)控繼續(xù)的市場博弈現(xiàn)狀，是漲價還是繼續(xù)以價換量？
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，本輪樓市調(diào)控以來樓市進(jìn)入下半場，2012年經(jīng)濟(jì)探底與轉(zhuǎn)型的一年將是房企之間決定勝負(fù)的關(guān)鍵一年。在未來房企尤其是大型房企必須在規(guī)模與利潤率兩方面同時占據(jù)優(yōu)勢方可在未來有自己的立足之地，否則，難免會遭遇被市場邊緣化，或者被逃離房地產(chǎn)行業(yè)。
在規(guī)模與利潤率兩方面，規(guī)模的重要性在當(dāng)前是最重要的，規(guī)模的意義在于一個房企的市場占有率以及影響力，在當(dāng)前，當(dāng)市場基本面尚未完全回暖的市場背景下，房企還應(yīng)該未雨綢繆，繼續(xù)采取“跑得快”的高周轉(zhuǎn)市場策略，以現(xiàn)金為王，以把握市場主動權(quán)，主導(dǎo)未來市場格局。盡管全國百城房價連續(xù)4個月上漲，但是也難掩繼續(xù)“跑量”現(xiàn)實。原因如下：
第一、你不跑其他人在跑，“跑得慢”就要落后。從高周轉(zhuǎn)類型企業(yè)來看，這些企業(yè)并沒有因為上半年完成銷售業(yè)績指標(biāo)而止步，而是繼續(xù)以價換量，采取跑得快的市場策略，其中，除了行業(yè)龍頭萬科，中海地產(chǎn)和保利地產(chǎn)正在全力沖擊中國房地產(chǎn)行業(yè)的“千億俱樂部”。
第二、把握好現(xiàn)在，沒有來得及跑的企業(yè)，在2012年剩余的4個月里還有機(jī)會進(jìn)行“復(fù)活”。在這個時間段內(nèi)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該抓緊時間跑量回籠資金，否則跑得慢了也就可能陷入市場僵局，樓市沒有加時賽，在未來市場不會給任何一個企業(yè)一個理由讓其可以重來一次。
第三、大型開發(fā)企業(yè)率先“跑得快”，打破原來市場相對沉寂的博弈周期，讓不同開發(fā)企業(yè)對未來的市場預(yù)期產(chǎn)生分歧，有可能市場或房企之間會逐漸分化。
從戰(zhàn)略角度考慮，大型房企在資源及資金、開發(fā)能力等方面由于中小型房企，大型房企率先跑得快的高周轉(zhuǎn)策略其實是將當(dāng)前市場沉寂的狀況湯混，中小房企不一定看得清楚或把握的住當(dāng)前市場的局面。因此，中小房企如果跟風(fēng)跑量，那么在未來市場角逐中肯定博弈不過大型龍頭房企，如果中小房企不跑量，那么，他們有可能還面臨著市場份額丟失及資金面的問題。因此，從這個角度而言，大型房企主導(dǎo)未來市場發(fā)展格局。
筆者認(rèn)為，樓市沒有加時賽，2012“跑得快”不會錯，“跑得快”企業(yè)贏未來。當(dāng)前市場當(dāng)中降價幅度收窄甚至個別項目的漲價行為，勢必會影響這些項目的去化速度，從這個角度來講，降價幅度收窄、漲價行為不一定會利于這些企業(yè)在當(dāng)前相對膠著的市場背景跑贏市場。降價幅度收窄、漲價行為這種博弈的市場的做法或許會獲得短期內(nèi)的利益收益，但是，在“買漲不買跌”難以形成的市場背景下，相對于“以價換量”以時間換取發(fā)展空間的做法，降價幅度收窄甚至個別項目的漲價行為只能讓現(xiàn)有項目停滯不前，降低項目及企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率，由此有可能會喪失更多的發(fā)展機(jī)會。
不過，在企業(yè)“跑得快”的同時，我們也不應(yīng)該忽視企業(yè)利潤率這個比較關(guān)鍵的因素。
房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入下半場，在未來，企業(yè)利潤率已經(jīng)無法像之前那么高，通過多元化手段降低成本提升利潤率已經(jīng)顯得非常關(guān)鍵，在未來，房企不僅僅要關(guān)注規(guī)模上的制勝，還更應(yīng)該注重利潤率盈利能力的提升。開發(fā)企業(yè)應(yīng)注重修煉內(nèi)功，包括通過管理、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)系列化、成本控制、融資成本等多方面，注重利潤率盈利能力的提升。
