從1.6萬(wàn)元/平米直接降到0.69萬(wàn)元/平米 ，無(wú)錫“金融商務(wù)第一街”的最南端，近日上演著一次令人驚嘆的房?jī)r(jià)跳水。
降價(jià)的樓盤名為嘉業(yè)國(guó)際城，該樓盤開發(fā)商無(wú)錫嘉啟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的母公司嘉凱城，近一年來資金緊張，四處融資。多種跡象表明，該樓盤的跳水大降價(jià)可能是由于母公司資金緊張不得已為之。
在該樓盤被爆出房?jī)r(jià)跳水的同時(shí)，亦傳出因其價(jià)格降幅過大擾亂市場(chǎng)而被政府“停盤”的消息。在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，急需回籠資金的房地產(chǎn)商與依賴土地財(cái)政的地方政府，在房?jī)r(jià)的問題上迎頭相撞。此樓盤接下來銷售的價(jià)格，可能不僅僅是由開發(fā)商做主，或?qū)⑹请p方博弈的結(jié)果。
降價(jià)或因母公司資金緊張
10月19日，無(wú)錫市濱湖區(qū)立信大道附近，一切都是忙碌的景象。無(wú)錫當(dāng)?shù)氐某鲎廛囁緳C(jī)老馬一般不愿拉客人到這里，因?yàn)樘h(yuǎn)而且變化太快。“隔幾天不來，這邊可能就修了一條新路或建起一座新樓，我在這里經(jīng)常迷路。”
這個(gè)被稱為金融商務(wù)第一街(以下簡(jiǎn)稱金融街[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)])的地方，靠近新建的市政府，被定位為無(wú)錫未來著力發(fā)展的太湖新城核心區(qū)的引領(lǐng)性功能項(xiàng)目。金融街是市政府著力打造的區(qū)域性金融 、商業(yè)、購(gòu)物中心，由北向南共分為五期，共14棟建筑，除嘉業(yè)國(guó)際城A棟金寓為商住兩用房，其余的都為商用寫字樓。目前，已有農(nóng)業(yè)銀行、無(wú)錫農(nóng)村商業(yè)銀行、無(wú)錫國(guó)聯(lián)、香港昌興等機(jī)構(gòu)確定入駐，另有一批金融機(jī)構(gòu)與著名企業(yè)預(yù)訂或正在洽談入駐。
但就在不久之前，這個(gè)看起來有著無(wú)限發(fā)展前景的地方，卻上演了一幕令人驚嘆的房?jī)r(jià)大跳水。
從1.6萬(wàn)元/平米直降到0.69萬(wàn)元/平米 ，讓人有點(diǎn)瞠目結(jié)舌的降幅是由金融街南段的嘉業(yè)國(guó)際城A棟金寓創(chuàng)造的。
嘉凱國(guó)際城靠近無(wú)錫市政府，兩條地鐵線在不遠(yuǎn)處交會(huì)，是無(wú)錫房?jī)r(jià)最為看漲的一個(gè)區(qū)域，在這樣的區(qū)域爆出這樣的價(jià)格，不啻于一個(gè)重磅炸彈。
負(fù)責(zé)銷售金寓的置業(yè)顧問董志佳告訴記者，今年7月份第二次推盤的時(shí)候，金寓推出了6900元的低價(jià)走量銷售，“很快就銷售完了，大多都是客戶拉客戶來購(gòu)買，我們基本上沒怎么宣傳。”
在嘉凱國(guó)際城的附近，聚集了大量住宅樓盤，綠城[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]玉蘭花園、萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]信成道、海岸城等，均價(jià)大多在1萬(wàn)元左右。目前，無(wú)錫市的均價(jià)也有七八千元，6900元的報(bào)價(jià)顯得有些突兀。
諸多跡象表明，該樓盤的大降價(jià)可能是因其母公司資金緊張。
就在嘉凱國(guó)際城宣布跳水降價(jià)不久之后，7月27日晚間，其母公司嘉凱城公告了一份慘不忍睹的2012年中期報(bào)告。2012年1月～6月，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入15.19億元，相比去年同期減少45.11% ；歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)-3.28億 ，去年同期為728萬(wàn)，相比去年同期減少4600.96%。在這樣的業(yè)績(jī)情況下，嘉凱城也已戴上“虧損王”的帽子，股價(jià)跌至 3.6元左右。
從去年年初開始，嘉凱城資金緊張就已為業(yè)界公認(rèn)。根據(jù)今年的中期報(bào)告，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-1.76億元。貨幣資金為17.9億元，但短期借款有35.72億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為32.20億元，去年同期該指標(biāo)只有5.3億元。
降幅太大，政府不高興？
10月21日，與嘉凱國(guó)際城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]只有一路之隔的“海岸城”開盤。據(jù)其銷售人員介紹，這幾天，在嘉凱國(guó)際城房?jī)r(jià)跳水的消息傳開之后，來海岸城看房的人增多了不少。
無(wú)錫人老王特意從市區(qū)趕過來，在他的眼里，這里距離市區(qū)十幾公里，已經(jīng)是不折不扣的郊區(qū)。老王本來沒有買房的打算，他在無(wú)錫市中心有一套三室兩廳的房子，但聽說嘉業(yè)國(guó)際城降價(jià)的消息，忍不住到這里觀察這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)是否松動(dòng)。“6900元元/平米平米在這個(gè)區(qū)域有點(diǎn)像白菜價(jià)，很適合入手。”
但現(xiàn)實(shí)讓他有點(diǎn)失望，海岸城的均價(jià)在九千元左右，“這是這個(gè)區(qū)域正常的價(jià)格，等等再看吧。”老王覺得既然嘉凱國(guó)際城已經(jīng)撐不住了，說明房地產(chǎn)商的日子不好過，如果等些時(shí)間，應(yīng)該還會(huì)有房地產(chǎn)商的資金鏈緊張，到時(shí)有可能還會(huì)出現(xiàn)此類降幅較大的樓盤。
老王很后悔當(dāng)初嘉凱國(guó)際城降價(jià)的時(shí)候，他沒接到消息，否則他一定會(huì)買一套進(jìn)行投資。
嘉凱國(guó)際城在降價(jià)時(shí)的確刻意保持低調(diào)，原因很簡(jiǎn)單：“為了照顧無(wú)錫市政府的感受。”一位知情人士說道，“嘉凱國(guó)際城推出6900元元/平米平米的價(jià)格讓無(wú)錫市政府很惱火，在不久后就被政府封盤了。”
的確，在距離項(xiàng)目工地13公里外的無(wú)錫市保利[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]廣場(chǎng)，嘉業(yè)國(guó)際城·金寓的銷售中心正在經(jīng)歷著罕見的冷清。
10月19日下午，當(dāng)記者走進(jìn)銷售中心時(shí)，置業(yè)顧問董志佳迎了上來。記者環(huán)顧四周，偌大的銷售中心，只有記者一個(gè)顧客，另外幾個(gè)置業(yè)顧問正坐在椅子上無(wú)所事事。
“A棟公寓6900元的特價(jià)已經(jīng)結(jié)束，只剩20層以上的，現(xiàn)在還沒有開始推。B、C、D三棟寫字樓還沒有銷售方案。”記者一提起價(jià)格，董志佳就如是說。
“這兩天有很多外地人來問，但對(duì)于之后的價(jià)格，我們也不知道。具體什么時(shí)間推出，我們也不確定。”董志佳說。
“為了發(fā)展這個(gè)地方，無(wú)錫市政府都遷了過來，而且給了很多的優(yōu)惠條件。嘉業(yè)國(guó)際城開出這么低的價(jià)格，讓無(wú)錫市政府的地不好賣高價(jià)了。”該知情人士透露。
而現(xiàn)在，嘉凱國(guó)際城也很難辦。“之后的價(jià)格定低了不行，定高了也不合適。”這位知情人士表示，嘉凱國(guó)際城肯定是想把價(jià)格定低一些，好盡快回籠資金。但政府又不希望價(jià)格太低，所以嘉凱國(guó)際城的價(jià)格就僵在這里了。
而該樓盤之后的銷售價(jià)格，目前還頗為神秘。在政府介入之后，價(jià)格已經(jīng)不僅僅是開發(fā)商說了算了，最有可能是開發(fā)商和政府博弈后的結(jié)果。一位銷售人員偷偷地對(duì)記者表示，年前應(yīng)該會(huì)再推出一批。“但應(yīng)該不會(huì)是6900元了，只會(huì)漲，現(xiàn)在的問題就是漲多少政府滿意。”
“而不是簡(jiǎn)單的行政性干涉”
人們最關(guān)心的是，如此大幅度的降價(jià)，嘉凱國(guó)際城是忍痛割肉還是仍有盈利？對(duì)此，記者進(jìn)行了調(diào)查。
據(jù)公開資料顯示，開發(fā)商無(wú)錫嘉啟為嘉凱城控股子公司：蘇州嘉業(yè)(嘉凱城全資子公司嘉業(yè)有限公司持有其94%的股份)持有其62%的股份，深圳啟恒投資有限公司持有其33%的股份，無(wú)錫市太湖新城建設(shè)投資管理有限公司持有其5%的股份。
根據(jù)嘉凱國(guó)際城的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該樓盤所處的位置是編號(hào)為XDG-2007-37的地塊。根據(jù)無(wú)錫市國(guó)土資源局網(wǎng)站上的公開信息，該地塊總面積為562289.5平方米，于2007年掛牌。無(wú)錫市太湖新城建設(shè)投資管理有限公司以五億四千多萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)得此地塊，樓板價(jià)是382元元/平米 。樓板價(jià)，就是單位面積房?jī)r(jià)內(nèi)所含的土地成本。
據(jù)一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，從樓板價(jià)來看，該樓盤即使賣到6900元元/平米 ，也不會(huì)虧損。而且，還能小賺一筆。“它拿地的時(shí)候價(jià)格很低，所以有降價(jià)的空間。”
他還告訴記者，以382元元/平米的樓板價(jià)計(jì)算，該樓盤的成本價(jià)大約在5000～5500元元/平米 。因?yàn)樵摰貕K并非是無(wú)錫嘉啟直接購(gòu)得，而是由其小股東無(wú)錫市太湖新城建設(shè)投資管理有限公司購(gòu)得。嘉啟從其手中購(gòu)地時(shí)價(jià)格應(yīng)該會(huì)翻番，但樓盤的成本價(jià)還是能控制在6000元/平米以內(nèi)。
“也就是說，這個(gè)樓盤只要不低于6000元元/平米 ，應(yīng)該就不會(huì)虧損。”該業(yè)內(nèi)人士告訴記者，現(xiàn)在樓盤所標(biāo)出的價(jià)格大多是根據(jù)其未來發(fā)展而預(yù)期的價(jià)格，而不是根據(jù)其成本所定的價(jià)格。“尤其是像太湖新城這樣的新區(qū)，因?yàn)槭钦苿?dòng)發(fā)展的地域，未來發(fā)展前景很好。但拍地時(shí)這里還是一片農(nóng)田，價(jià)格一般會(huì)很低。成本價(jià)和售價(jià)差距會(huì)很大，所以開發(fā)商才敢如此大幅度降價(jià)。換做其他地方，這么大幅度早就虧損了。”
全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)陳寶存告訴記者，受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不景氣以及限購(gòu)的影響，很多房地產(chǎn)商資金鏈都有些緊張，江浙地區(qū)尤其突出。“開發(fā)商要回籠資金，擺在他們前面的只有兩條路：一是將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓或者與人合作 ，二是降價(jià)銷售。”
嘉凱國(guó)際城選擇了第二條道路，但這種方式很容易引起當(dāng)?shù)卣母缮妗ｊ悓毚姹硎?，降價(jià)幅度過大會(huì)擾亂當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)，為政府今后的賣地制造困難。“所以一般業(yè)內(nèi)降價(jià)都會(huì)冠以團(tuán)購(gòu)之類的名義，人為設(shè)定一些條件，保證降價(jià)在小范圍進(jìn)行，避免引起政府的干涉和老業(yè)主的不滿。”
“各地政府都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)很敏感，各地政府都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行著或明或暗的干預(yù)。”陳寶存告訴記者，現(xiàn)在政府的干預(yù)還處在一種“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的初級(jí)階段。“地方政府希望房?jī)r(jià)高企，如果出現(xiàn)降價(jià)會(huì)馬上干預(yù)。”陳寶存表示，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，他并不認(rèn)同政府的這種干涉。他建議，政府應(yīng)該多通過制度和經(jīng)濟(jì)手段對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，而不是簡(jiǎn)單的行政性干涉。
