似乎是7、8月份的大幅回暖透支了人們?cè)?ldquo;金九銀十”的購房欲望，往年這個(gè)樓市的銷售旺季在今年并沒有出現(xiàn)。
根據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月30日，全國主要54城市9月和10月的成交量合計(jì)為484953套，預(yù)計(jì)金九銀十的整體成交量為49.56萬套，環(huán)比7-8月的年內(nèi)高點(diǎn)下調(diào)10.4%。不過較2011年同期，54個(gè)城市今年金九銀十的成交量則上漲了超過51%。
據(jù)了解，截至30日，大部分城市“金九銀十”的成交量相比7-8月均有所下滑，其中北京9月和10月共簽約20284套，環(huán)比下調(diào)了23.4%；上海簽約22368套，微跌3.7%；廣州簽約17862套，上漲5.9%；深圳簽約6119套，下調(diào)14.1%。
二線城市中，天津簽約14998套，下調(diào)9.6%；成都簽約13455套，下調(diào)27.1%；杭州、南京、武漢等城市環(huán)比下調(diào)都超過了10%；重慶則基本持平。
對(duì)此今年“金九銀十”成色不足的原因，中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，首先是沖高回落的影響，7-8月淡季不淡，實(shí)際7-8月的成交量也是最近2年的高點(diǎn)，在淡季消化了過多的需求影響了金九銀十的成交量。同時(shí)，大部分開發(fā)商在上半年的以價(jià)換量后都完成了全年銷售業(yè)績，整體資金情況好轉(zhuǎn)。導(dǎo)致目前紛紛調(diào)高售價(jià)，控制銷售速度。這也是導(dǎo)致金九銀十整體成色不足的原因之一。
他表示，因?yàn)閮纱谓迪⒌日叽碳ぃ?季度樓市成交量全面上漲，4季度依然居于高位，成交價(jià)格也出現(xiàn)了持續(xù)半年的環(huán)比微漲，而價(jià)格的持續(xù)上漲使得購房者出現(xiàn)了觀望。
對(duì)于今年最后2個(gè)月的市場(chǎng)走勢(shì)，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)成交量將維持在目前的水平，同時(shí)受調(diào)控政策持續(xù)的影響，整體市場(chǎng)將以平穩(wěn)為主，成交量再次沖高的可能性不大。而政策將依然以重申為主，不會(huì)有再次加碼的政策出臺(tái)。
此外，張大偉表示，信貸政策將是影響年末市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵政策，而年底的信貸額度則很可能趨緊。價(jià)格方面，他預(yù)計(jì)在土地價(jià)格及溢價(jià)率都明顯上漲的情況下，開發(fā)商的定價(jià)也會(huì)水漲船高，且全年計(jì)劃的提前完成使得開發(fā)商年底促銷的力度將明顯減弱，整體市場(chǎng)價(jià)格將依然維持微漲的趨勢(shì)。
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樓市傳統(tǒng)的旺季“金九銀十”，今年有些成色不足。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月28日，全國主要54個(gè)城市成交量合計(jì)為212713套，比9月同期的22.7萬套下降了6.4%，這一成交量是今年連續(xù)第3個(gè)月下降，也是最近半年來的低點(diǎn)。
中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示，預(yù)計(jì)10月份全國主要城市的簽約量在24萬套左右，比9月份下降5%以上。
“金九銀十”低迷收?qǐng)?/p>
10月份將要結(jié)束，若盤點(diǎn)今年樓市“金九銀十”的表現(xiàn)，低迷是比較恰當(dāng)?shù)脑~匯。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)(微博)表示，今年多數(shù)重點(diǎn)城市的成交規(guī)模沒有達(dá)到“金九銀十”的預(yù)期，部分城市下滑的幅度比較明顯。
可以佐證的是，鏈家地產(chǎn)(微博)報(bào)告顯示，10月第四周，北京、上海、廣州、深圳、南京等10個(gè)城市新房總成交量為6.4萬套，環(huán)比9月第四周下降了17.7%。10個(gè)城市中，除了廣州和深圳成交量上漲外，其余8個(gè)城市均為環(huán)比下滑。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部張絮告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，9月和10月份10個(gè)城市新房住宅成交量達(dá)到14.2萬套，與7月、8月相比，明顯回落。
在重點(diǎn)城市成交量的數(shù)據(jù)中，下降最明顯的是蘇州、杭州、青島等二線城市。張絮解釋說，二線城市屬于弱限購城市，成交量縮水幅度不高，購買需求一直在緩慢釋放，加上今年整個(gè)市場(chǎng)明顯回暖，能夠支撐成交量的剛需和部分改善需求已經(jīng)消耗得比較明顯。
樓市成交整體回暖
盡管今年7~8月份已經(jīng)基本確定為今年的成交高峰，但從同比來看，樓市成交整體回暖格局已經(jīng)基本確立。
昨日(10月29日)，中國指數(shù)研究院(微博)最新發(fā)布的報(bào)告顯示，上周監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中，28個(gè)城市周均成交同比增長，福州、長沙、南昌和溫州、包頭增幅超過100%，其中長沙增幅最大，達(dá)到283.46%。重點(diǎn)城市中，天津、成都周均成交同比小幅下跌，其余城市皆上漲，其中南京漲幅最大，達(dá)到66.02%。
張大偉告訴記者，在住宅市場(chǎng)成交回升的影響下，部分房企如中海、保利及招商等已完成年度銷售計(jì)劃，而其他年度銷售計(jì)劃完成不太理想的房企或?qū)⒄归_年底的沖刺，如萬科在昆明針對(duì)四大項(xiàng)目已啟動(dòng)了為期3個(gè)月的促銷活動(dòng)。
在他看來，最近主要城市市場(chǎng)供應(yīng)量的短缺已經(jīng)逐漸影響市場(chǎng)，土地價(jià)格居高不下，使得“金九銀十”開發(fā)商以價(jià)換量的積極性不高，三、四季度的降息或降準(zhǔn)的信貸政策，將明顯影響購房者的積極性。“限購等政策依然約束市場(chǎng)過量放大，但是基本可以判斷，全國主要市場(chǎng)在下半年的總成交量將肯定超過上半年。”
10月土地市場(chǎng)火熱
樓市企穩(wěn)的另一個(gè)表現(xiàn)是土地市場(chǎng)，三季度以來，房企拿地和地方政府推地的熱情都不斷高漲。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至10月29日，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈陽、武漢的全國10個(gè)主要城市土地市場(chǎng)成交規(guī)劃建筑面積為1510萬平米，總土地出讓金達(dá)到406億元。其中住宅用地土地出讓金高達(dá)326億元，基本與9月持平。
10月27日，南京市國土局掛牌2宗土地，總用地面積約為66萬平方米，出讓面積共41.44萬平方米，總起拍價(jià)達(dá)56.88億元，其中一地塊如果成交，很可能將成為今年土地市場(chǎng)的總價(jià)地王。
張絮分析說，年底地方政府推地積極性明顯增加，住宅土地也成為了主要供應(yīng)對(duì)象。同時(shí)隨著銷售狀況的好轉(zhuǎn)，企業(yè)去庫存也接近尾聲；開發(fā)商對(duì)土地的需求有所上升，部分開發(fā)商年底拿地也開始進(jìn)入了沖刺階段，這在一定程度上促進(jìn)了近期土地的成交。
但陳國強(qiáng)認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體都還比較平穩(wěn)。“土地市場(chǎng)明顯一改上半年的態(tài)勢(shì)，不少熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了單價(jià)、總價(jià)的地王項(xiàng)目。但前三季度全國住宅用地的出讓和全年出讓的計(jì)劃，以及各地所確定的年度土地出讓計(jì)劃，還沒達(dá)到預(yù)期。”
