南京國土資源局出讓公告顯示，近日競(jìng)拍南京近兩年最貴“巨無霸”地塊，市場(chǎng)人士稱，該地塊順利成交標(biāo)志著南京土地市場(chǎng)升溫。

據(jù)記者了解，南京國土資源局27日掛出土地出讓公告，南京下關(guān)區(qū)濱江路以西2號(hào)地塊56.2億元為起拍總價(jià)，而這是南京近兩年出讓的總價(jià)最貴地塊。“如果順利成交，南京這塊地將成為今年內(nèi)出讓的全國新晉總價(jià)地王”，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉向記者表示，“預(yù)計(jì)溢價(jià)率不會(huì)太高，如果順利成交，最終成交總價(jià)有可能達(dá)到60億元”。值得一提的是，有分析人士向記者表示，吞下該“巨無霸”地塊的房企，資金鏈和利潤(rùn)率壓力都將比較大。

記者在南京國土資源局網(wǎng)站查詢到，上述地塊東至城河北路，南至城河路，西至規(guī)劃濱江路，北至方家營(yíng)路；出讓面積達(dá)36.4萬平方米，土地性質(zhì)為商住混合用地，綜合容積率1.99；競(jìng)買保證金為11.3億元，加價(jià)幅度為2000萬元或者整倍數(shù)。

除此之外，按照上述數(shù)據(jù)計(jì)算，這幅地塊未來的建筑體量將達(dá)到72.4萬平方米，其中，商業(yè)辦公建筑面積占地上建筑面積比例不少于45%，住宅用地面積占比不大于54.4%，且住宅容積率需大于1.0。

“從今年目前政府推出的土地來看，上述南京地塊如果能夠順利出讓，該地塊則將晉升為年內(nèi)全國總價(jià)最高地塊”。張大偉向記者表示，目前來看，北京歷史成交總價(jià)最高地塊為59.7億元，而年內(nèi)成交總價(jià)最高的上?？們r(jià)地王出讓價(jià)只有45億元。

值得一提的是，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮向記者表示，該地塊要求配建比例不小的商業(yè)辦公面積，純住宅面積受到限制，因此溢價(jià)率不會(huì)太高，對(duì)周邊區(qū)域帶來影響也將不會(huì)特別明顯。

對(duì)此，張大偉則向記者表示，預(yù)計(jì)上述地塊即使溢價(jià)率不高，最終成交總價(jià)也可能達(dá)到60億元，而且只要該地塊順利出讓，這就意味著南京土地市場(chǎng)升溫。

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面對(duì)大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“逆勢(shì)奪地”的跡象，作為土地市場(chǎng)主管部門的國土資源部已經(jīng)開始部署對(duì)高價(jià)拿地的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)測(cè)和調(diào)查，而這之中亦包括部分中央國資委直屬企業(yè)。

 
國土資源部黨組書記、部長(zhǎng)徐紹史已經(jīng)在相關(guān)會(huì)議上對(duì)這項(xiàng)工作做出部署。國土資源部土地利用司、執(zhí)法監(jiān)察局等司局已經(jīng)開始進(jìn)行有關(guān)監(jiān)控和調(diào)查的落實(shí)工作。徐紹史特別強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控、確保土地市場(chǎng)平穩(wěn)。

國慶長(zhǎng)假過后，全國土地成交市場(chǎng)出現(xiàn)局部波動(dòng)。保利地產(chǎn)一日之內(nèi)連續(xù)拿下長(zhǎng)沙、上海兩幅土地，其中上海濱江地塊成為2012年上?？們r(jià)地王。而同期北京成交住宅地塊達(dá)到了10宗，平均樓面價(jià)8181元每平米，溢價(jià)率也達(dá)到了33%。在“十八大”召開之前，“地價(jià)維穩(wěn)”已成當(dāng)務(wù)之急。

部署監(jiān)控

“徐紹史部長(zhǎng)在會(huì)上專門提到了房地產(chǎn)用地市場(chǎng)的問題，對(duì)于近期以來土地市場(chǎng)出現(xiàn)的高溢價(jià)成交現(xiàn)象，國土資源部已經(jīng)開始密切關(guān)注，徐紹史部長(zhǎng)也專門部署了這項(xiàng)工作。”10月10日晚，國土資源部一位不愿具名的官員向《中國經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者證實(shí)。

10月10日，上海、長(zhǎng)沙兩地土地市場(chǎng)出現(xiàn)高價(jià)成交。國資委直屬企業(yè)保利集團(tuán)所屬上市公司保利地產(chǎn)分別高價(jià)獲取長(zhǎng)沙、上海兩幅土地。其中上海徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊經(jīng)過445輪舉牌競(jìng)價(jià)，以45億元的價(jià)格由保利地產(chǎn)競(jìng)得，成為2012年迄今為止的“總價(jià)地王”；而和萬科聯(lián)合競(jìng)得的長(zhǎng)沙濱江地塊，總價(jià)也高達(dá)32億元人民幣。

前述國土資源部官員不愿對(duì)上述企業(yè)行為進(jìn)行針對(duì)性的評(píng)價(jià)，他只是表示，確保土地市場(chǎng)平穩(wěn)、對(duì)土地市場(chǎng)異常波動(dòng)進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)控并適時(shí)干預(yù)，是國土資源部一貫的態(tài)度和行政原則。

面對(duì)三季度尤其是國慶長(zhǎng)假前后出現(xiàn)的全國土地市場(chǎng)局部性波動(dòng)的局面，國土資源部已經(jīng)開始部署相關(guān)調(diào)查和監(jiān)測(cè)工作。在國土資源部部長(zhǎng)辦公會(huì)上，徐紹史特別強(qiáng)調(diào)，“部分大型房企逆市投資商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等項(xiàng)目的情況，需要密切關(guān)注”。

記者了解到，除國土資源部黨組成員參加本次部長(zhǎng)辦公會(huì)外，相關(guān)分管業(yè)務(wù)司局的主要負(fù)責(zé)人也都參加了此次會(huì)議。根據(jù)徐紹史的上述工作部署，國土資源部土地利用司、執(zhí)法監(jiān)察局等相關(guān)業(yè)務(wù)司局，已經(jīng)開始著手落實(shí)有關(guān)調(diào)查、監(jiān)測(cè)的具體工作。

按照工作慣例，目前，國土資源部已經(jīng)開始調(diào)取相關(guān)土地成交的數(shù)據(jù)和有關(guān)檔案記錄，核查其間是否存在與國土資源部此前出臺(tái)相關(guān)規(guī)定不符的交易行為。在此之前，北京萬柳地塊由于其溢價(jià)預(yù)期較高，國土資源部已要求該地塊在出讓之前，就包含“成交價(jià)格上限”在內(nèi)的有關(guān)信息，事先向國土資源部備案。

局部回暖？

在部長(zhǎng)辦公會(huì)上，對(duì)于當(dāng)期土地市場(chǎng)總體狀況，包括徐紹史在內(nèi)的高級(jí)官員亦進(jìn)行了分析，并取得了“土地市場(chǎng)總體仍然偏冷，房地產(chǎn)用地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度偏弱，總體呈供大于求態(tài)勢(shì)”的共識(shí)。但是，徐紹史也指出，在房地產(chǎn)調(diào)控的敏感期，部分大型房地產(chǎn)企業(yè)逆勢(shì)投資的行為要重點(diǎn)關(guān)注。

中原地產(chǎn)對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)顯示，9月最后一周以來，全國主要城市土地成交明顯創(chuàng)造年內(nèi)最高點(diǎn)，北京成交住宅地塊達(dá)到了10宗，平均樓面價(jià)8181元每平米，溢價(jià)率也達(dá)到了33%，蘇州成交8宗住宅地塊合計(jì)達(dá)60萬平米，合肥成交住宅地塊8宗。

首開股份(9.90,-0.03,-0.30%)、招商地產(chǎn)(微博)(21.82,0.67,3.17%)、金融街(5.97,0.02,0.34%)等龍頭國資房企同時(shí)發(fā)布拿地公告，萬科在節(jié)日后以6.5億元競(jìng)得佛山一商用地塊，佛山南海國土局接下來的5天內(nèi)還將陸續(xù)出讓13宗土地。而在杭州，10月11日至19日9天時(shí)間里，將有18宗地塊密集掛牌出讓，總出讓面積達(dá)58.5萬平方米，可建面積超過130萬平方米。

中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，三季度以來的信貸持續(xù)松動(dòng)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變，在一定程度上造就此輪土地市場(chǎng)回暖中的局部性波動(dòng)。“按照多地塊的樓面價(jià)和目前區(qū)域內(nèi)整體市場(chǎng)的銷售情況，部分開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂觀程度有明顯提高，樓市成交量復(fù)蘇以及整體資金面緩解的情況下，開發(fā)商拿地的積極性也開始上漲。”他說。

地價(jià)維穩(wěn)

記者了解到，國土資源部在國慶長(zhǎng)假之前，已經(jīng)向各地方政府下發(fā)通知，要求地方政府確保“凈地出讓”，以治理開發(fā)企業(yè)拿地之后囤積土地的現(xiàn)象。同時(shí)，在該通知中，國土資源部再次重申，對(duì)于有囤地記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，禁止其進(jìn)入土地市場(chǎng)獲取新的土地。

“除此之外，我們還要求，對(duì)于溢價(jià)率超過50%以上的地塊，一律要上報(bào)國土資源部進(jìn)行單獨(dú)備案、審查，對(duì)于那些預(yù)期會(huì)高價(jià)成交，并能夠影響市場(chǎng)基本預(yù)期的地塊，要事先就競(jìng)買條件、交易框架等上報(bào)國土資源部備案審查，以確保土地市場(chǎng)的平穩(wěn)，避免傳遞錯(cuò)誤的市場(chǎng)預(yù)期。”前述國土資源部官員表示。

張大偉認(rèn)為，從最近全國主要城市供地及成交土地的節(jié)奏看，土地市場(chǎng)回暖的跡象出現(xiàn)，高單價(jià)、高總價(jià)的地塊次第出現(xiàn)，已經(jīng)明顯影響了周圍區(qū)域市場(chǎng)以及整體市場(chǎng)購房者的預(yù)期。“這是國土資源部等中央部委最為擔(dān)心的連帶影響。”他說。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：3季度全國主要的54個(gè)城市新建住宅簽約合計(jì)套數(shù)高達(dá)797445套，環(huán)比2季度的673203套上漲幅度高達(dá)18.5%。雖然8~9月相比7月有所下滑，但整體上7~9月依然創(chuàng)造了2011年以來的調(diào)控后新高。