過了武進大橋，就是常州有名的武宜路，整條路似乎只有兩個主題：拆和建。
這條南北走向的大道從舊城中心一直延至新城區(qū)。一個個體量動輒上百萬平方米的樓盤和一片片還在拆遷當(dāng)中的廢墟相間分布，路兩邊是一幅幅大紅大紫的樓盤廣告。
有媒體近日報道稱，繼鄂爾多斯被曝“鬼城”后，因新建住宅空置率高，大量商品房（資料、團購、論壇）積壓，常州被稱為又一“鬼城”。對此，常州市房管局相關(guān)人士向媒體表示，常州與鄂爾多斯沒有太大的可比性。
《第一財經(jīng)日報》記者在常州走訪多日后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)厝似毡檎J(rèn)為“鬼城”之說言過其實，近年來常州樓市銷售情況還不錯。接受記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士表示，由于供應(yīng)量較大，整體去庫存的周期較長，常州市商業(yè)地產(chǎn)面臨的壓力比住宅更大。
亮燈率為何兩三成
“武進區(qū)的一些樓盤夜晚亮燈率確實不太高，但造成這一現(xiàn)象的原因有很多，”在常州當(dāng)?shù)赜?0多年地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的劉云飛(化名)告訴本報記者，“買了房準(zhǔn)備‘低吸高拋’的炒房客肯定有一些，但不是主流，這幾年在常州炒房的人已經(jīng)很少了，大部分買房的都是剛需。”
記者近日實地走訪常州市武進區(qū)的多個新盤后發(fā)現(xiàn)，確有不少小區(qū)存在夜晚亮燈率只有兩三成的情況。
“一些剛交付的樓盤，入住率肯定不會太高，也有些人買了房但一時沒錢裝修也會延緩入住時間，”劉云飛告訴記者，“武進工業(yè)發(fā)達(dá)，小老板很多，大多會先給子女買上幾套房先放著。此外，拆遷戶手里普遍都握有好幾套房，再加上炒房的和沒賣出去的，種種原因造成了當(dāng)下的狀況。”
武進于1995年撤縣建市，2002年撤市設(shè)區(qū)，是常州市近年來重點打造的“南部新城”。貫穿南北的武宜路就位于武進區(qū)，目前，武宜路板塊已盤踞著綠城[簡介最新動態(tài)]、綠地、星河地產(chǎn)、新城等眾多品牌開發(fā)商，拿地時間多集中在2009~2010年。
常州市國土局網(wǎng)站發(fā)布的2009年武進城區(qū)經(jīng)營性土地交易情況一覽表顯示，當(dāng)年武進區(qū)共出讓經(jīng)營性用地31塊，其中不乏大開發(fā)商的身影。僅星河地產(chǎn)一家就在武宜路拍下近千畝土地，綠地集團[簡介 最新動態(tài)]聯(lián)合上海云峰集團、江蘇恒元地產(chǎn)在武進共拿下五幅土地，出讓面積約25萬平方米。
根據(jù)約兩年的開發(fā)建設(shè)周期，這些體量巨大的住宅項目現(xiàn)今都已陸續(xù)入市，集中供應(yīng)帶來的高庫存，讓開發(fā)商面臨不小的壓力。與此同時，過去幾年間，招商、金地、恒大、龍湖、世茂、綠城等國內(nèi)一線開發(fā)商也已集體涌入常州。
據(jù)常州市房地產(chǎn)信息中心統(tǒng)計，截至2012年底，常州市商品房的存量約為1360萬平方米，去化周期約20個月。同策咨詢提供的數(shù)據(jù)則顯示，同期常州商品住宅的存量約為679萬平方米，去化周期約14個月，整體去化壓力較高。
“庫存偏高不是2012年的問題，這幾年全國樓市庫存都挺高，其中還包括一些無效供給，我們認(rèn)為常州住宅的銷售還是不錯的。”常州一位開發(fā)商對記者稱。
常州市官方發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年常州樓市全年賣出75771套房，銷售面積達(dá)795.75萬平方米，同比上升25.52%，銷量位于江蘇省第三，僅次于南京、蘇州；全市商品房成交均價為6969元/平方米，同比下降7.3%。
城市綜合體泛濫
“如果真要說危機，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的泡沫才是常州樓市真正面臨的問題。”一位常州本地開發(fā)商代表告訴記者，住宅銷售的壓力其實不算太大，但商業(yè)物業(yè)已明顯供過于求，現(xiàn)在大商場普遍生意不好，在建的城市綜合體還有十幾個。“死掉一片是肯定的，只是時間問題而已。”
作為常州當(dāng)?shù)貎蓚€大型商業(yè)項目的操盤手，劉云飛也向記者介紹，“我們?nèi)ツ曜龅靡埠芤话悖粤瞬簧倏囝^，但我們公司的現(xiàn)金流還不錯，項目區(qū)位也好，長遠(yuǎn)來說，我們對自己還是有信心的。”
據(jù)當(dāng)?shù)刂薪闄C構(gòu)統(tǒng)計，目前常州已經(jīng)投入使用或者在建的城市綜合體項目約有30個，并且體量動輒幾十萬乃至上百萬平方米。
2012年下半年，萬達(dá)、招商、雨潤先后在常州拿下多幅大體量的商業(yè)用地，這讓不少在當(dāng)?shù)亟?jīng)營商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商倍感壓力。
2012年9月，萬達(dá)以6.94億元競得武進區(qū)出讓面積高達(dá)11.5萬平方米的商住地塊，這是繼常州新北萬達(dá)之后萬達(dá)在常州開發(fā)的第二個超大型城市綜合體，規(guī)劃建筑面積達(dá)60萬平方米。2012年10月，雨潤集團旗下房企以3.7億元拿下常州一地塊，出讓面積達(dá)17萬平方米。據(jù)悉，雨潤預(yù)計將投資55億元，打造一個建筑面積達(dá)110萬平方米的城市綜合體。
“現(xiàn)在常州的大商場生意都挺一般的，如果是散售的就更不用說了，基本上是一塌糊涂，”劉云飛略帶激動地對記者說，“僅武進商圈現(xiàn)在就有吾悅廣場、又一城、茂業(yè)、新天地、新城上街、樂購等等，將來萬達(dá)還要進來，你說恐怖不恐怖？”
記者實地走訪了武進區(qū)的多個城市綜合體項目后也發(fā)現(xiàn)，不少商場的打折幅度已經(jīng)低至3~4折，即使在周末，人流量還是不多。
一位當(dāng)?shù)氐某鲎廛囁緳C對記者說，現(xiàn)在城市越擴越大，但人口總量就這么多，說‘空城’也不是沒有一點道理。“以前在這些大型購物中心門口根本不用等，下了客馬上有人上來，現(xiàn)在常常兜半天也沒人。”
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“被城鎮(zhèn)化”與“空城”導(dǎo)致三四線城市面臨比較大的市場風(fēng)險，缺乏產(chǎn)業(yè)與配套的“被城鎮(zhèn)化”，勢必也會助推這些城市面臨崩盤的風(fēng)險。
