2013年3月3日，樓市新政下，廣州番禺一主推小戶型的樓盤開(kāi)盤才兩日就幾乎售罄。
新“國(guó)五條”細(xì)則問(wèn)世首個(gè)周末 記者探訪發(fā)現(xiàn)
新“國(guó)五條”細(xì)則問(wèn)世后的首個(gè)周末，盡管廣州細(xì)則未出，但市場(chǎng)已呈現(xiàn)驚人的反應(yīng)：二手“拋盤潮”已經(jīng)到來(lái)，一手市場(chǎng)上改善型盤源已經(jīng)初現(xiàn)觀望態(tài)勢(shì)，未受調(diào)控的商業(yè)物業(yè)又一次成為投資“洼地”，售賣持續(xù)火爆。
本報(bào)記者深度探訪一手、二手樓市及信貸、資本市場(chǎng)，各方人士都給出了自己的解讀：對(duì)樓市未來(lái)，業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，未來(lái)短期內(nèi)或?qū)⒊霈F(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”的現(xiàn)象，買家或?qū)?ldquo;回流”一手房市場(chǎng)；對(duì)銀行而言，更高收益的企業(yè)貸款吸引力顯然更大，銀行界人士預(yù)計(jì)，未來(lái)繼續(xù)上浮房貸利率或成主流；而從資本市場(chǎng)上看，分析人士指出，新政出臺(tái)后，周一可能會(huì)引起銀行股和地產(chǎn)股的動(dòng)蕩，但后市依然看好。
上周末是新“國(guó)五條”細(xì)則問(wèn)世后的第一個(gè)周末，“驚雷”之后，市場(chǎng)會(huì)如何反應(yīng)？本報(bào)記者深度探訪一手、二手樓市及信貸、資本市場(chǎng)，給大家呈現(xiàn)一個(gè)全面的“樓市眾生相”。
一手樓市場(chǎng)：
改善型盤源觀望氣氛濃厚
昨日，記者走訪多個(gè)在售一手盤，發(fā)現(xiàn)改善型住宅盤源的觀望氣氛濃厚，商務(wù)公寓搶購(gòu)氛圍更濃。
下午4時(shí)許，記者來(lái)到海珠區(qū)一個(gè)以大戶型為主的樓盤，發(fā)現(xiàn)當(dāng)日簽到看房的客人寥寥無(wú)幾。銷售人員表示，該盤本身是定位于改善型自住，投資客不多，應(yīng)該不受新“國(guó)五條”太大影響。
而位于番禺區(qū)的南浦島的另一豪宅單位，記者到達(dá)時(shí)發(fā)現(xiàn)銷售大廳里空空蕩蕩。一位中年看樓客告訴記者，自己是為了改善自住環(huán)境才來(lái)看樓，“現(xiàn)在投資房地產(chǎn)實(shí)在有點(diǎn)不靠譜。”
相比改善型住宅，商務(wù)公寓的售賣現(xiàn)場(chǎng)堪稱火爆。番禺某商住兩用Loft公寓在上周六開(kāi)盤，記者上周日午間到達(dá)時(shí)，發(fā)現(xiàn)銷控表上八成以上單位已經(jīng)售出。銷售人員表示，此次調(diào)控不涉及商用物業(yè)，投資潛力凸顯，銷售火爆實(shí)屬正常。
二手房市場(chǎng)：
放盤激增放盤價(jià)大幅上漲
與節(jié)前的火熱成交相比，春節(jié)過(guò)后，二手房放盤的情況有所放緩，而坐地起價(jià)的現(xiàn)象卻時(shí)有出現(xiàn)。然而，上周五新“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，昨日，有中介公司人士對(duì)記者表示，上周末來(lái)詢問(wèn)放盤的賣家比平日明顯增多，而由于擔(dān)心交易稅的增加，業(yè)主提出的放盤價(jià)更是大幅上漲，“比如原本15000元/平方米的房子，現(xiàn)在業(yè)主要17000元放出。至于交易稅，也有的業(yè)主表示，可以跟買家各付各的。”總的來(lái)說(shuō)，新 國(guó)五條 細(xì)則即使還沒(méi)有實(shí)施，在二手市場(chǎng)上對(duì)買賣雙方的心理預(yù)期都帶來(lái)很大影響，一定程度上提高了二手房的價(jià)格。
利率新政：
首套房貸優(yōu)惠已減少
廣州市內(nèi)的大部分按揭公司人士均表示，其合作銀行在房貸政策上，目前都沒(méi)有明顯變化。
匯瀚按揭銀聯(lián)部主管熊敏潔對(duì)記者指出，廣州市場(chǎng)上并未見(jiàn)銀行停止發(fā)放二套房貸的，“節(jié)后各大銀行的利率基本沒(méi)變化。”
不過(guò)，有銀行業(yè)內(nèi)人士指出，新“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，首套房貸利率已出現(xiàn)優(yōu)惠幅度減少的可能性，建議購(gòu)房者在條件允許的情況下盡快辦理按揭。
誠(chéng)賽按揭總經(jīng)理盧志光指出，上周末接到中介的詢問(wèn)電話不停，很多購(gòu)房者和業(yè)主都對(duì)已經(jīng)成交的房子是否需要執(zhí)行新政存疑。而資深中介人士鄭大源猜測(cè)，若廣州要按照新政執(zhí)行的話，有可能以網(wǎng)簽為準(zhǔn)，“已經(jīng)網(wǎng)簽的執(zhí)行舊政策。未網(wǎng)簽的區(qū)域以遞件為準(zhǔn)。具體以國(guó)家政策為準(zhǔn)。”鄭大源希望，政府若要實(shí)施新政，能給已經(jīng)簽約的客戶一個(gè)合理的緩沖時(shí)間。
對(duì)于今后的銀行信貸政策，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭稱，“不排除今后信貸政策將繼續(xù) 差別化 ，支持剛性需求和改善性需求，并收緊二套房貸。”
由于今年年初的新增信貸總量大幅放水，各家銀行在小微企業(yè)貸款方面的增速也比去年有所增加。
“但是房貸政策是國(guó)家給予國(guó)民的一項(xiàng) 福利 ，銀行也不可能不做，只要是符合條件的，銀行還是會(huì)積極給予貸款支持的。”黃先生表示，“如果符合申請(qǐng)條件的人較多，供不應(yīng)求，不排除利率還會(huì)有一定的上浮。”
各方影響：
1樓市：一二手價(jià)格或現(xiàn)“倒掛”
盧志光指出，“目前還不知道廣州是否被納入嚴(yán)格執(zhí)行該政策的城市中。但若真的執(zhí)行，二手樓的價(jià)格會(huì)有較大幅度的提高。”他表示，新政實(shí)施或會(huì)導(dǎo)致同一區(qū)域內(nèi)一手和二手樓價(jià)格出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。
由此，有業(yè)內(nèi)人士表示，二手房將“冰封”，而買家將“回流”一手房市場(chǎng)。
在一手樓盤銷售處，銷售人員也坦言：“我們認(rèn)為后市還可能會(huì)漲，因?yàn)槎直P的交易成本上升，一手盤的需求量肯定比較大。”
不過(guò)，易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭不同意上述觀點(diǎn)，“市場(chǎng)整體性降溫之后，一手房也將受挫，開(kāi)發(fā)商們不要盲目樂(lè)觀。”
2
中介：中小按揭中介或遭遇寒冬
對(duì)于按揭和中介公司來(lái)說(shuō)，新“國(guó)五條”細(xì)則的出臺(tái)無(wú)疑是一個(gè)可怕的利空消息。“二手市場(chǎng)萎縮已成必然，我們只能靠多做一些一二手聯(lián)動(dòng)和商業(yè)物業(yè)來(lái)度日了。”一位大型中介行區(qū)域負(fù)責(zé)人向記者表示。
中小型中介日子更加艱難。鄭大源感嘆，“政策肯定會(huì)導(dǎo)致中介和按揭公司的業(yè)務(wù)量大幅萎縮，很多人都會(huì)失業(yè)。”
不過(guò)，一些較大型的按揭公司對(duì)新政實(shí)施并沒(méi)有那么悲觀。盧志光指出，“二手按揭只是我們公司業(yè)務(wù)的一部分，我們從去年已經(jīng)開(kāi)發(fā)新的業(yè)務(wù)品種，比如說(shuō)個(gè)人消費(fèi)貸款和中小企業(yè)貸款等等。這部分業(yè)務(wù)去年增加了50%，目前占我們公司業(yè)務(wù)總量的30%~40%。”
3
銀行：小微貸款擠壓二套房貸額度
目前多家銀行都相對(duì)地將貸款向中小微企業(yè)傾斜，“由于小微企業(yè)貸款的利率遠(yuǎn)比個(gè)人房貸的收益要可觀，因此在銀行的貸款額度趨緊的情況下，都在向這些方向有所傾斜。”廣州某股份制銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人黃先生表示。“如果僅從盈利的需求，銀行肯定更愿意放這些經(jīng)營(yíng)性貸款，盡管房貸屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更低”。該業(yè)內(nèi)人士稱，二套房貸盡管在此前已經(jīng)上浮10%的利率，但對(duì)銀行都沒(méi)有十分大的吸引力。今后，二套房貸甚至是首套房貸，都已不是各家銀行的重點(diǎn)方向。
銀行地產(chǎn)股
長(zhǎng)期仍看好
一位不愿透露姓名的銀行業(yè)證券分析師認(rèn)為，新政出臺(tái)后，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)會(huì)有調(diào)整，周一可能會(huì)引起銀行股和地產(chǎn)股的調(diào)整。其中，由于貸款比例下降、利率提高，銀行的業(yè)務(wù)會(huì)受到影響，銀行股可能會(huì)跌，但幅度不會(huì)太大，因?yàn)槎址康慕灰紫陆档耐瑫r(shí)，一手房的上升其實(shí)是有利于開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)成交，“對(duì)開(kāi)發(fā)商有利，對(duì)銀行也有利好。”
另一位本地券商房地產(chǎn)行業(yè)分析師也直言，新“國(guó)五條”對(duì)地產(chǎn)股長(zhǎng)期并不是壞事，“現(xiàn)在市場(chǎng)冷熱不均，即使調(diào)控細(xì)則出臺(tái)，也只能覆蓋部分上漲過(guò)快城市，并不會(huì)是全國(guó)鋪開(kāi)的政策。”
