東莞二手房交易：特例還是范本？
3月11日上午，東莞市南城區(qū)房管所大廳，正在辦理二手房交易手續(xù)的市民李雪顯然并不焦急，看不出國務(wù)院3月1日出臺的新“國五條”細則帶來的壓力。
根據(jù)新“國五條”細則，“對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。”即“20%個人所得稅（下稱“個稅”）”。
與國內(nèi)多個城市市民漏夜排隊趕著過戶不同，連日來，東莞的二手房交易量較往常并未增加。一些房產(chǎn)中介告訴時代周報記者，細則出臺后，電話咨詢的人增多了，但并未出現(xiàn)購房者搶閘入戶的情況。
事實上，東莞自2007年11月1日就開始執(zhí)行二手房20%個稅政策。5年來，通過“做高房屋合理費用”和簽訂“陰陽合同”來規(guī)避高稅費，市場已經(jīng)消化了政策的調(diào)控影響。
業(yè)內(nèi)認為，國內(nèi)房地產(chǎn)市場情況千差萬別，東莞模式因其自身特殊性，難以推廣。
開征高稅費嚴打炒樓
東莞多位房產(chǎn)中介人士向時代周報記者介紹，2006年7月國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》，當(dāng)年曾引發(fā)東莞樓市強烈反應(yīng)。
東莞的房地產(chǎn)市場發(fā)展時間長，歷史遺留問題較多。
2006—2007年，東莞房地產(chǎn)增速過猛，大量廣深投資客進入當(dāng)?shù)貥鞘?。依?jù)當(dāng)時的市場分析，炒房風(fēng)盛，樓市過熱。
在東莞對二手房開征20%個稅之前，當(dāng)?shù)貥鞘袑嵭袃煞N辦法征稅：核定征稅法—按房屋交易總價的2%征收；差額征稅法—按房屋交易總價減去房產(chǎn)原價以及合理稅費后的差額計征20%。兩者選其一。
由于2000年以后購買的房產(chǎn)尤其是高端住房增值較多，一些二手房賣家往往以“不能提供房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額”為由，采取核定征稅法來逃避應(yīng)繳的高額個稅。這引起東莞市地稅局的警覺。
東莞市地稅局2000年開始使用電腦系統(tǒng)，一些新房及次新房的銷售信息、納稅數(shù)據(jù)等擁有較完整的記錄。于是，市地稅局決定，自2007年11月1日起，對于那些能夠從地稅局電腦系統(tǒng)中查出房產(chǎn)原值的房屋，交易時都將實行差額征稅，核定征稅法停止使用。
以2007年東莞市中心一套面積為155平方米、轉(zhuǎn)讓價為158萬元的二手房為例：如果按照核定征稅法征收個稅，賣家應(yīng)繳納個稅僅為158萬×2%=3.16萬元；倘若從地稅局電腦系統(tǒng)查到該房產(chǎn)的原價為85萬元，再加上賣方不能提供合理應(yīng)扣的稅費單據(jù)，則直接按照差額征稅法征收20%的個稅，那么賣方應(yīng)繳個人所得稅為（158-85）萬×20%=14.6萬元。兩相比較，賣家要多繳納11.44萬元的稅款。
雖然理論上二手房個稅由賣家支付，但在現(xiàn)實中，這塊費用往往被轉(zhuǎn)嫁到買房人身上。
差額征稅法讓二手房的交易成本暴漲，迫使很多業(yè)主和買家停止交易。東莞市民對樓市的態(tài)度轉(zhuǎn)為觀望。該政策實施半年內(nèi)，東莞的二手房交易量大幅滑坡，一手樓市場的行情也很冷淡，樓市遭遇重創(chuàng)。
那段時期，部分實力較弱的中介機構(gòu)不是裁員便是倒閉，市場風(fēng)聲鶴唳。
兩種避稅對策
上有政策，下有對策。東莞20%個稅政策實施半年之后，低迷的樓市開始回暖。這其中，通過做高房屋合理費用和簽訂“陰陽合同”兩種方式來規(guī)避高額稅費不無作用。
根據(jù)當(dāng)?shù)丶{稅規(guī)定，凡納稅人能提供房屋購買合同、發(fā)票、契稅稅票或建造成本、費用支出的有效憑證，或稅務(wù)部門征稅系統(tǒng)中有上次交易價格記錄的，均應(yīng)按照差額征稅法—按房屋交易總價減去房產(chǎn)原價以及合理稅費后的差額征收20%個稅。
房產(chǎn)原價是指購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費（契稅、印花稅等），必須憑發(fā)票、稅票、財政票據(jù)減除；合理費用是指納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費（中介費）、公證費、評估費等費用，必須憑稅務(wù)發(fā)票或財政票據(jù)按規(guī)定扣除。
而如果通過做高裝修費、中介費、銀行利息等合理費用，降低二手房的買賣差價，再計征20%個稅，稅費就相當(dāng)少了。
東莞中介人士張曉明給時代周報記者舉了個例子：“如果一套二手房買入150萬（元）,賣出200萬（元），按20%個稅征收，則產(chǎn)生的50萬（元）盈利要交10萬（元）稅。這時（便）會（通過）將裝修發(fā)票等抵扣的額度上調(diào)等特殊手法降低差價，減少征稅。”
中介人士丁海濤則透露，二手房交易還可通過簽訂“陰陽合同”來調(diào)整成交價，降低征稅。
“陰陽合同”是房產(chǎn)市場上為逃避稅費常用的一種操作方法—二手房交易雙方往往簽訂兩份合同，一份按照真正的成交價簽訂，另一份則以遠低于市場價的金額簽訂，后者在交易時便能少繳一些房產(chǎn)交易稅。
中原地產(chǎn)東莞策略研究中心總監(jiān)車德銳說：“‘陰陽合同’并不是東莞樓市發(fā)明的，而是2006—2007年炒房高潮時由深圳投資客帶來的，如今國內(nèi)二手樓市交易中多有這種現(xiàn)象。”
為了杜絕“陰陽合同”，東莞市地稅局于2012年3月31日上線了二手房評估系統(tǒng)。該系統(tǒng)采集了全市33個鎮(zhèn)街、園區(qū)的90多萬套房產(chǎn)信息，超過55萬條數(shù)據(jù)，通過房屋區(qū)域、年份建筑造價、樓層朝向、結(jié)構(gòu)、帶不帶電梯等因素，再參照系統(tǒng)設(shè)置的基準系數(shù)，對全市的二手房進行價格評估。
當(dāng)買賣雙方進行二手房交易時，如果交易價格低于二手房評估系統(tǒng)的評估價格，將按照評估價格進行納稅。
樓市交易量重新走高后，房價相對平穩(wěn)；較之周邊城市，漲幅亦較低。
孤本“東莞模式”
目前，二手房20%個稅政策的影響甚微。
合富輝煌東莞市場研究部副總監(jiān)李興旺、啟富置業(yè)總經(jīng)理助理林晶等業(yè)內(nèi)人士向時代周報記者分析，自2008年遭遇金融危機沖擊后，東莞經(jīng)濟有所蕭條，傳導(dǎo)至樓市，一手房價格幾年來一直沒有高增長；二手房市場漲幅更不明顯，交易不溫不火。
金地地產(chǎn)副總經(jīng)理陳君斌、東莞萬科商用管理中心總經(jīng)理高駿等地產(chǎn)商描述東莞樓市的主要特征：炒家極少只占（總投資者）10%，二手房交易不溫不火。
中原地產(chǎn)東莞策略研究中心總監(jiān)車德銳表示，東莞二手房交易不活躍的情況一直延續(xù)至今，與廣深等炒家活躍的城市相比，東莞的二手房成交量并不高，轉(zhuǎn)手率較低；二手房價位偏低，普遍價格在20萬—30萬元；樓齡老，增值空間較小。東莞的炒房客較少，業(yè)主往往以長線持有為主，以出租等方式投資的較多。”
此外，東莞樓市還存在一定的去庫存壓力。
上述東莞二手樓市的特征，導(dǎo)致二手房交易難以出現(xiàn)較大差價，廣深兩地投資客從2009年開始陸續(xù)撤離東莞樓市。
水岸麗城常務(wù)副總經(jīng)理陳程豪描述東莞2012年全年樓市的特點：房價基本平穩(wěn)，房企定價、定位較理性，剛需者能買到適合自己的房子。
東莞有傳媒機構(gòu)日前就新“國五條”對當(dāng)?shù)叵M者的購房意向做的調(diào)查顯示：在地方細則未落定之前，剛需者大多加快其購房計劃，25%的人表示會購買一手房，45%的人將購買二手房，持觀望態(tài)度的人占30%。二手房出售者則持觀望態(tài)度，靜待政策變化。
由于國內(nèi)各地房地產(chǎn)市場情況千差萬別，業(yè)內(nèi)認為，東莞模式因自身的特殊性沒有向全國推廣的可能性。
）向時代周報記者分析，東莞樓市這幾年漲幅平穩(wěn)，二手房成交價與原價之價差并不離譜，買賣雙方都能承受征收20%的個稅。但是，全國房地產(chǎn)市場差異很大，不同區(qū)域樓市發(fā)展狀況亦不同，東莞模式不宜向全國推廣。
北京麥田房產(chǎn)市場分析師張葉松也表示，相比東莞，北京、上海等一線城市的二手房交易價差很大，若按20%的個稅執(zhí)行，一套房甚至要交數(shù)十萬元個稅，如此大的數(shù)目很難被轉(zhuǎn)嫁給購房者，東莞模式的執(zhí)行經(jīng)驗不能向全國推導(dǎo)出“個稅政策效果不大”的結(jié)論。
