十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（下稱《決定》）中，涉及到的房產(chǎn)稅的內(nèi)容表述為“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，短短十五個(gè)字，卻迅速改變了此前大家對房地產(chǎn)稅的預(yù)期。

在此之前，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍傳聞屢次傳出，《決定》發(fā)布后，杭州知名地產(chǎn)評論員丁建剛指出，《決定》的提法意味著放棄了在沒有法律依據(jù)的前提下進(jìn)行試點(diǎn)的做法，而改為走合法的立法程序。

換句話說，杭州樓市迎接房地產(chǎn)稅“沖擊”的時(shí)間，將大大晚于預(yù)期。不過，另一方面，這也預(yù)示，房地產(chǎn)稅落地，已是鐵板釘釘，躲不掉的了。

杭州今年多次

傳出房產(chǎn)稅試點(diǎn)傳聞

房產(chǎn)稅是個(gè)“狼來了”的話題，一年內(nèi)被提及多次，尤其是，2月下旬和3月，國五條、國五條細(xì)則、地方細(xì)則陸續(xù)推出后，政策執(zhí)行情況遠(yuǎn)非預(yù)期中那么嚴(yán)厲，部分民眾仍有調(diào)控進(jìn)一步升級的期望。在這一背景下，房產(chǎn)稅似乎成了穩(wěn)住房價(jià)的最后一根“稻草”。

自2011年上海、重慶進(jìn)行對個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)以來，杭州將要征收房產(chǎn)稅的消息就不絕于耳，關(guān)于擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的消息炒了一輪又一輪，可謂甚囂塵上。

今年更是達(dá)到了傳聞的高峰期，一年中關(guān)于房產(chǎn)稅有若干個(gè)版本。

年初，有消息稱杭州在5月1日前全面征收房產(chǎn)稅，傳聞?wù)f，將采用對增量房屋征收房產(chǎn)稅的模式，在此基礎(chǔ)上劃定人均60平方米的免征面積，按照家庭為單位綜合計(jì)征。

5月份，杭州房產(chǎn)稅沒有征收，傳言不攻自破。但是關(guān)于房產(chǎn)稅的傳聞并未停止。8月底，又有消息：從杭州權(quán)威部門領(lǐng)導(dǎo)那里得知，杭州房產(chǎn)稅方案已經(jīng)進(jìn)入會簽程序，即住建部、財(cái)政部和國稅總局已經(jīng)形成共識，未來將作為其他城市的樣板。

另有媒體報(bào)道稱，杭州房產(chǎn)稅將于十八屆三中全會后開始實(shí)施。傳聞援用權(quán)威人士的說法稱，最新版的房產(chǎn)稅將在老版本的基礎(chǔ)上，將稅率由0.4%~0.8%上調(diào)至0.5%~1.0%，但征收范圍仍然不包括存量房屋。消息也表示由于關(guān)系重大，新版房產(chǎn)稅在正式亮相前，仍可能存在變數(shù)。

不管傳聞是哪種模式，業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，杭州出臺房產(chǎn)稅似乎只是時(shí)間問題。今年8月，國家稅務(wù)總局下發(fā)通知明確表示，研究擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，其中杭州、青島、南京等傳聞城市中，杭州的呼聲最大。

今年三季度以來，市場開盤潮迭起，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是加緊出貨的節(jié)奏，與房產(chǎn)稅傳聞不無關(guān)聯(lián)?！叭绻麄餮猿烧?，在房產(chǎn)稅前購買房子，就成了不容錯(cuò)過的機(jī)會?！庇虚_發(fā)商認(rèn)為這將會是契機(jī)，也有二手中介認(rèn)為，房產(chǎn)稅之前或?qū)⒊霈F(xiàn)豪宅拋售潮。但這條“狼”一直沒有來。

目前，杭州短期內(nèi)是否會開征房產(chǎn)稅仍然無定論。不過，業(yè)界普遍認(rèn)為，根據(jù)《決定》透露的信息，首先要完成的是房地產(chǎn)稅立法，而不是試點(diǎn)擴(kuò)圍，在房地產(chǎn)稅的問題上，杭州的步調(diào)或會與全國保持一致。

按上海重慶模式征收房產(chǎn)稅效果有限

無論是否加入到第二批試點(diǎn)，但房地產(chǎn)稅出臺，已是大勢所趨，只是時(shí)間上難以估量。

此前，已經(jīng)開征房產(chǎn)稅的包括有上海和重慶。這兩種模式之爭也是第二批試點(diǎn)重中之重。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅?；居谕粫r(shí)間開始的重慶與上海兩個(gè)試點(diǎn)，所征稅的細(xì)則也有不同。

在征稅對象上，重慶房產(chǎn)稅面對的是重慶市城九區(qū)的所有獨(dú)棟別墅，新購的高檔住房以及新購的無戶籍、無工作、無企業(yè)人員新購的第二套及以上的普通住房。而在上海，房產(chǎn)稅的征收范圍是全上海市，對象是本市家庭新購的第二套及以上住房，以及非本市居民新購的住房。也就是說，在物業(yè)類型上，上海面向所有的住房，以是否新購和是否擁有本地戶口為界。此外，還有稅率的區(qū)別。

相同點(diǎn)是，上海、重慶試點(diǎn)方案中回避了居民存量住宅數(shù)量龐大、房產(chǎn)取得渠道與性質(zhì)多樣等困難，同時(shí)普遍規(guī)定免征面積。正因如此，這兩座城市納入試點(diǎn)方案的應(yīng)稅房產(chǎn)數(shù)量較少，稅收收入規(guī)模非常有限。

值得一提的是，因?yàn)樯虾?、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅的背景是，房價(jià)居高不下，彼時(shí)的調(diào)控政策加碼呼聲很高，公眾期待通過征收房產(chǎn)稅調(diào)控房價(jià)。但從試點(diǎn)以來兩座城市的房價(jià)走勢來看，顯然并未滿足公眾期待。

可以說，無論是從財(cái)政收入的角度，還是抑制房價(jià)的角度，房產(chǎn)稅試點(diǎn)效果都并不明顯。

另根據(jù)按照早前的傳聞，杭州市政府上報(bào)，并經(jīng)住建部、財(cái)政部、國稅總局審定會簽的房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收實(shí)施方案，將會采用對增量房屋征收房產(chǎn)稅的模式，在此基礎(chǔ)上劃定人均60平方米的免征面積，按照家庭為單位綜合計(jì)征。

稅率方面，分為兩檔，對普通住宅，以交易價(jià)格的4％。的稅率征收；對于非普通住宅，以交易價(jià)格的8％。的稅率征收。在業(yè)內(nèi)人士看來，這一方案的實(shí)際作用也非常有限。

《決定》改變業(yè)內(nèi)人士對房產(chǎn)稅預(yù)期

而根據(jù)《決定》，“房產(chǎn)稅”變成了“房地產(chǎn)稅”，且“升級”到了立法層面，這一訊號，不僅改變了公眾對這一稅種的落地時(shí)間的判斷，同時(shí)也引發(fā)了對征收力度、覆蓋范圍的看法。

原中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮近日接受媒體采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)稅完全不同于原先的房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅的實(shí)質(zhì)，是對不動(dòng)產(chǎn)征稅，它是一種資產(chǎn)稅，是化解土地財(cái)政的一個(gè)方式。

另有專家表示，首先，要回答房地產(chǎn)稅的目的是什么，希望通過稅收調(diào)節(jié)來降房價(jià)，不靠譜；調(diào)節(jié)收入分配，這個(gè)目的也說不清。目前很多人認(rèn)為房地產(chǎn)稅未來將成為地方主體稅種，用以彌補(bǔ)營改增后營業(yè)稅逐步退出的缺口，這個(gè)目的也不可行。

如果要成為地方主體稅種，并以此為目標(biāo)籌集房地產(chǎn)稅，其稅率不會低。

另有觀點(diǎn)稱，房地產(chǎn)稅有可能一改上海、重慶只對新成交房屋征稅的模式，而向存量房滲透，地產(chǎn)界大佬級人物潘石屹更表示，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和房產(chǎn)稅，則可能在短期內(nèi)得到突破?！拔业念A(yù)測是，房產(chǎn)稅立法草案將在一年之內(nèi)出臺，且存量房與新房同時(shí)開征。”

潘石屹認(rèn)為，只要按照人均面積或家庭套數(shù)，把免征底線設(shè)計(jì)合理，存量房源開征房產(chǎn)稅，是對市場公平原則的體現(xiàn)。