曾幾何時(shí)，海景房是多少國(guó)人夢(mèng)寐以求的生活居所，而時(shí)至今日，以山東威海文登地區(qū)為典型代表的海景房卻有一種“想說(shuō)愛(ài)你不容易”的傷感情懷。最新調(diào)查顯示，即使有“面朝大海、春暖花開(kāi)、遠(yuǎn)離霧霾、優(yōu)惠到底”猛烈的宣傳攻勢(shì)，也依然換不來(lái)人聲鼎沸的洶涌購(gòu)房人潮。

筆者作為房產(chǎn)投資實(shí)踐者、房產(chǎn)投資財(cái)商教育者，結(jié)合國(guó)內(nèi)國(guó)外對(duì)于海景房的認(rèn)知和判斷的歷史經(jīng)驗(yàn)，與國(guó)內(nèi)的海景房投資愛(ài)好者探討現(xiàn)象、分析原因及對(duì)未來(lái)市場(chǎng)進(jìn)行展望。

供應(yīng)過(guò)剩，套現(xiàn)難

目前國(guó)內(nèi)樓市冰火兩重天，一線城市還在地王頻現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商舉債奪地之時(shí)，三四線城市的房屋數(shù)量供應(yīng)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了地方城市的承接能力，造成空置率高企，價(jià)格攔腰斬，依然滯銷的窘境。特別是威海文登等地區(qū)，很多地區(qū)的入住率不到10%，70%的海景房被外地投資客購(gòu)買，沒(méi)有了真實(shí)的自住需求，也就沒(méi)有了真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格承接能力。

大量海景公寓住宅的空置，造成了人口真空。除此之外，二手房交易市場(chǎng)的缺失，讓眾多國(guó)內(nèi)投資海景房的投資人資本變成了鋼筋水泥堆砌而成的“死“資產(chǎn)：一手樓盤還剩一大堆， 二手房的套現(xiàn)更加遙遙無(wú)期。而這樣的境遇也同樣發(fā)生在國(guó)人投資海外海景房的征途中。

類似案例如西班牙賽賽尼亞小城，美麗風(fēng)景依舊，但在燦爛陽(yáng)光普照的臨海山坡上，很多海外投資者購(gòu)買的大房子里卻空無(wú)一人。由于缺乏維修和管理，墻皮破敗而脫落，甚至成為流浪漢的“庇護(hù)所”。塞塞尼亞小城的12條街上，竟然有2000多套物業(yè)空置。此情此景，貶值的不僅僅是一棟棟房子，而是整個(gè)街區(qū)，甚至是整個(gè)城市。此情此景的映射,難免讓我們對(duì)青島周邊城區(qū)的大量空置海景房捏著一把汗。

最新的國(guó)內(nèi)空置房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前有至少6 0 0 0萬(wàn)套房屋空置，而開(kāi)發(fā)商未來(lái)四年即將竣工的數(shù)量也高達(dá)4000萬(wàn)套。特別是沒(méi)有人口持續(xù)增長(zhǎng)支撐的，產(chǎn)業(yè)沒(méi)有升級(jí)而無(wú)法吸引就業(yè)的小城區(qū)，就更無(wú)法承受市場(chǎng)的殘酷考驗(yàn)和洗禮，不管是海景房，還是豪宅，都拗不過(guò)市場(chǎng)的最終選擇。

旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)“大忽悠”

海景、環(huán)境、位置已經(jīng)成為國(guó)人投資房地產(chǎn)的必備元素。在限購(gòu)、限貸的調(diào)控政策下，旅游地產(chǎn)、海景如畫成為國(guó)內(nèi)諸多開(kāi)發(fā)商銷售房產(chǎn)的 “口號(hào)”，連霧霾天氣都成為促銷成交的手段之一。在海景房宣傳單漫天飛舞、狂轟濫炸的情況下，很多一線城市，特別是北京、上海等地的投資者按耐不住對(duì)“海景—好天氣”的誘惑，出手了。據(jù)統(tǒng)計(jì)，青島周邊地區(qū)海景公寓的30%都銷售給北京的客戶了。

從海外房地產(chǎn)的投資經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)早就已經(jīng)是“歷史垃圾堆”的銷售名詞，聽(tīng)到這樣鏗鏘有力的“旅游地產(chǎn)”、“養(yǎng)老地產(chǎn)”的投資說(shuō)辭時(shí)，職業(yè)和成功的地產(chǎn)投資者僅僅是一笑了之，不會(huì)為開(kāi)發(fā)商這種“請(qǐng)君入甕”的銷售說(shuō)辭所迷惑。因?yàn)樗麄兦宄刂溃谫Y本博弈的房產(chǎn)投資市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)商是處于消費(fèi)者和投資者的對(duì)立面上的。

所以，在房產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)不明朗、房?jī)r(jià)調(diào)整和下跌周期中，即使是大家公認(rèn)的海景房也不會(huì)幸免。如果趨勢(shì)不在，再好位置的海景物業(yè)在錯(cuò)誤的時(shí)間買入，此時(shí)任何誘人的宣傳口號(hào)和優(yōu)惠，就是開(kāi)發(fā)商把風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁給投資者的時(shí)刻。結(jié)果是開(kāi)發(fā)商的資金回籠了，投資者的危機(jī)卻降臨了—文登、乳山等地區(qū)的開(kāi)發(fā)商扎堆“跑路”、破產(chǎn)，爛尾和空置房連成片，就是真實(shí)寫照。

沒(méi)有租金收入的，不屬于投資范疇

生活在海景房的憧憬是美好的，但沒(méi)有經(jīng)過(guò)深思熟慮的盲目投資注定失敗，這個(gè)現(xiàn)實(shí)又是非常殘酷的。每個(gè)海景房產(chǎn)擁有者還沉浸在房產(chǎn)財(cái)富快速積累的“蜜月”情懷中，但全球性房地產(chǎn)盛宴終結(jié)的事實(shí)證明，房產(chǎn)市場(chǎng)自然運(yùn)行和調(diào)節(jié)的法則不會(huì)因?yàn)樵谥袊?guó)而改變。

當(dāng)潮水終將退去時(shí)，沒(méi)有購(gòu)買力支撐的、房?jī)r(jià)過(guò)高的、超過(guò)中產(chǎn)階層負(fù)擔(dān)能力的地區(qū)房?jī)r(jià)依然無(wú)法長(zhǎng)久維系，不管是海景房，還是水景房，都難逃價(jià)格下跌的厄運(yùn)。像威海的文登海景地產(chǎn)基本沒(méi)有二手房交易市場(chǎng)環(huán)境，也就無(wú)法形成資產(chǎn)套現(xiàn)的融資平臺(tái)，自然沒(méi)有了房產(chǎn)投資的退出機(jī)制。

一般來(lái)講，沒(méi)有成型的房產(chǎn)租賃市場(chǎng)，很難有完善的物業(yè)托管服務(wù)，這將導(dǎo)致無(wú)法形成持續(xù)的租金收益。所以，從現(xiàn)金流角度分析，投資海景房基本不屬于房產(chǎn)投資范疇，而屬于奢侈品投資或者收藏品投資類別。租金回報(bào)率和資產(chǎn)增值是構(gòu)成房產(chǎn)投資的兩個(gè)要素，缺一不可。因?yàn)閱适Я俗饨鹗找婕胺慨a(chǎn)的融資、抵押和套現(xiàn)功能，海景房必然成為僅是賬面財(cái)富的死資產(chǎn)。

戶型雞肋，配套滯后，剛需漸行漸遠(yuǎn)

為了讓投資客看到讓人“怦然心動(dòng)”的海景房的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商就只能在面積上做文章了。海景公寓小則30平米，大不過(guò)55平米，美名其曰好出租。而事實(shí)上，在就業(yè)機(jī)會(huì)和商業(yè)環(huán)境沒(méi)有提升之前，稀缺的不是海景，而是常駐人口，特別是真正剛性需求的人口——那些真正打算為了改善生活環(huán)境，來(lái)海濱之地居住生活的家庭。

30～55平米的小戶型基本不能滿足一個(gè)3口之家滿意的居家生活；在沒(méi)有充足地下、地上停車位的海濱物業(yè)小區(qū)，很難滿足當(dāng)下以車代步的生活時(shí)代腳步；而生活設(shè)施配套缺失、中小學(xué)教育資源匱乏、交通設(shè)施與美妙海景不匹配的房子，更不可能讓一個(gè)家庭流連忘返。因此，海景固然會(huì)讓人心動(dòng)，價(jià)格低廉也可以讓人慷慨解囊，但實(shí)實(shí)在在的購(gòu)物便利、交通出行通暢、孩子教育無(wú)憂、就業(yè)和收入有保障，才是最被居住者看中的。海景雖美，但還不夠完美。

如何認(rèn)定海景房的投資價(jià)值

以成熟的海外房地產(chǎn)投資海景房的經(jīng)驗(yàn)作為參考，選擇投資介入時(shí)機(jī)和趨勢(shì)最為重要，而非類似海景的景觀房產(chǎn)。投資者們通常通過(guò)資本增值元素分析投資法，按照其對(duì)房產(chǎn)增值影響強(qiáng)弱關(guān)系，來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)判和項(xiàng)目篩選。具體分析要素如：市政規(guī)劃、就業(yè)機(jī)會(huì)、房屋供給、人口因素、交通設(shè)施、公共設(shè)施、名校名企、人文景觀。

在這八大影響房?jī)r(jià)的要素中，市政規(guī)劃、就業(yè)機(jī)會(huì)、人口增長(zhǎng)與物業(yè)供給和需求關(guān)系是排在最前面，是最重要的考慮和權(quán)衡要素。因?yàn)槿魏我粋€(gè)區(qū)域有了市政這一強(qiáng)大后盾與支持，將會(huì)給這個(gè)區(qū)域注入新鮮的資本血液，增加經(jīng)濟(jì)能量，帶來(lái)更多就業(yè)，帶來(lái)人口的持續(xù)增長(zhǎng)，最終引發(fā)對(duì)住宅的自住及租賃的需求，帶來(lái)地產(chǎn)價(jià)格的攀升和租金的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

人文景觀固然是增值和加分因素，如山、水、湖、島、公園、風(fēng)景名勝等 ，但進(jìn)行項(xiàng)目篩選時(shí)，千萬(wàn)不要本末倒置，丟西瓜撿芝麻：水景和海景固然珍貴和稀缺，但不是主導(dǎo)房?jī)r(jià)上升的重要方面。

很多國(guó)內(nèi)投資者投資澳洲的黃金海岸公寓，就是因?yàn)楹＞昂退埃S金海岸有62公里的海岸線，恰恰不缺的就是海景，因此水景不值錢。而這個(gè)城市最缺的是常住人口和就業(yè)機(jī)會(huì)，因?yàn)槿绷巳?，所有的美景都是殘缺的。?guó)內(nèi)諸多三四線城市的海景公寓價(jià)格暴漲暴跌，空置率奇高，人口真空，就業(yè)空白，這些情境恰恰就是國(guó)內(nèi)驗(yàn)證的現(xiàn)實(shí)版。

對(duì)鐘情于投資海景房的投資者們的忠告

開(kāi)發(fā)商與投資者在市場(chǎng)中是利益的博弈者，由于國(guó)人的慣性思維和傳統(tǒng)認(rèn)知的桎梏及開(kāi)發(fā)商財(cái)大氣粗、鋪天蓋地做廣告和宣傳，普通投資者被這些表面營(yíng)銷手段長(zhǎng)期蒙蔽，只要是開(kāi)發(fā)商宣傳力度大的，銷售人員說(shuō)好的項(xiàng)目，就會(huì)深信不疑。從海外成熟的房產(chǎn)市場(chǎng)視角來(lái)看，開(kāi)發(fā)商和投資者的利益僅在房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)中是一致的：房產(chǎn)市場(chǎng)的上漲周期中，開(kāi)發(fā)商“吃大肉”，投資者們跟著“喝點(diǎn)兒湯”而已； 而一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)向， 由于信息的不對(duì)稱，房產(chǎn)商可能把痛苦和懊惱都拋給了普通投資者。投資者需要謹(jǐn)記的不是房產(chǎn)投資的回報(bào)率，而是審時(shí)度勢(shì)，考慮如何規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。唯有把控制風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)化作血液，投資者的投資心智才能真正走向成熟。