當(dāng)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資邏輯的擔(dān)憂進(jìn)入主流，去年以來火爆的房地產(chǎn)基金今年的熱度是否會(huì)戛然而止？昨日首屆中國(guó)房地產(chǎn)基金春季高峰論壇上，與會(huì)房地產(chǎn)基金大佬圍爐熱議房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)高企背景下房地產(chǎn)基金發(fā)展的危與機(jī)，以及房地產(chǎn)基金的未來發(fā)展路徑。
房地產(chǎn)行業(yè)“入秋”
“房地產(chǎn)行業(yè)正在由夏入秋?！眹?guó)泰君安研究所房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師孫建平這一觀點(diǎn)得到與會(huì)人士的一致認(rèn)同。
而市場(chǎng)方面，今年以來，房地產(chǎn)板塊便開始一路下跌，雖然中間稍有波動(dòng)，但真正的上漲還是出現(xiàn)在房地產(chǎn)再融資真正的開閘之后，板塊指數(shù)一路上升到昨日的3391點(diǎn)。
孫建平稱，房地產(chǎn)行業(yè)整體要價(jià)上升空間跟2011年之前相比不可同日而語，然而未來五到十年市場(chǎng)擔(dān)心的行業(yè)崩潰從總量上看還是不成立的，行業(yè)仍有上行空間。增量的主要部分不在首套房，而在于改善需求。按人均建筑面積計(jì)，中國(guó)現(xiàn)在是32平方米，而美國(guó)和日本分別是70平方米和42平方米，中國(guó)上升空間巨大。
前海力匯基金管理有限公司執(zhí)行總裁陳宇認(rèn)為，過去的十年間，中國(guó)由于住宅的剛性需求成為黃金十年，而接下來的十年將進(jìn)入另一個(gè)升級(jí)換代的時(shí)代，也是新的黃金十年。中間即使受貨幣政策影響，資金供應(yīng)出現(xiàn)調(diào)整，也不影響房地產(chǎn)大的發(fā)展趨勢(shì)。
孫建平同時(shí)表示，根據(jù)人口和收入計(jì)算，2017～2018年對(duì)內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)從總量來看是一個(gè)很關(guān)鍵的坎。未來10～15年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)處在轉(zhuǎn)型階段，平均增速大概在6%，加上假設(shè)2%的通脹比例，GDP大概維持8%的增速。從國(guó)外情況來看，美國(guó)和日本房?jī)r(jià)增速和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度幾乎同步，所以3～5年來看，“房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)還是可以玩的”。
但房企的風(fēng)險(xiǎn)也引起了大佬們的注意?！胺康禺a(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的確存在，但是怎樣理解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)還是有分化?！倍辔环康禺a(chǎn)基金大佬坦承。新沃資本控股有限公司投資管理高級(jí)副總裁劉暢稱，風(fēng)險(xiǎn)存在于一些開發(fā)商產(chǎn)品定位出現(xiàn)偏差，其次是杠桿過高。風(fēng)險(xiǎn)釋放的過程就是去杠桿的過程，對(duì)于開發(fā)商來說是優(yōu)勝劣汰的過程。
“房地產(chǎn)企業(yè)從原來單純做開發(fā)的角色，越來越有跟金融密切捆綁／共同發(fā)展的需求，我接觸的很多企業(yè)，跟銀行／基金公司都有深度結(jié)合的需求?！?建銀精瑞資本副總裁劉東表示。
房地產(chǎn)基金 “從野蠻到成熟”
在與會(huì)房地產(chǎn)基金“大佬”看來，一個(gè)行業(yè)在調(diào)整中機(jī)會(huì)更多，房地產(chǎn)基金作為PE基金的一個(gè)分支，可以借著這個(gè)機(jī)會(huì)往真正的股權(quán)基金走。
2012年被稱為我國(guó)房地產(chǎn)基金行業(yè)的元年，2013年更是房地產(chǎn)基金“大爆發(fā)”的一年。在國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)大幅反彈下，國(guó)家對(duì)炒房等投機(jī)性需求的打壓令“有志于”房產(chǎn)的投資者束手無策，于是房地產(chǎn)基金應(yīng)運(yùn)而生。穩(wěn)定的高回報(bào)，以及退出便利帶來的高流動(dòng)性，讓投資者的熱情愈演愈烈。
熱潮下，房地產(chǎn)基金也顯得魚龍混雜。住宅市場(chǎng)成為“熱土”，房地產(chǎn)基金淪為炒房客的投機(jī)工具。投資模式已經(jīng)偏離了股權(quán)投資的本質(zhì)，成為股債結(jié)合的夾層基金。
“任何一個(gè)行業(yè)從野蠻生長(zhǎng)到最后成熟都要經(jīng)歷這個(gè)過程。”劉暢稱，對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)來說，從住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)到現(xiàn)在養(yǎng)老、旅游、文化產(chǎn)業(yè)、科技園地產(chǎn)，業(yè)態(tài)會(huì)越來越多。
“從大的背景來說，中國(guó)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)可能是大的趨勢(shì)?，F(xiàn)在很多地方政府越來越多地做一些招商引資，由此帶來產(chǎn)業(yè)用地的配套，很多大的開發(fā)商也開出中間的機(jī)會(huì)，跟一些國(guó)家級(jí)的行業(yè)協(xié)會(huì)或者國(guó)家級(jí)的科研機(jī)構(gòu)共同做拿地的拓展。”劉東表示。
孫建平則對(duì)房地產(chǎn)基金給出建議，在資金面偏緊的沖擊下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的選擇應(yīng)以現(xiàn)金流和回報(bào)為中心，要從選業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)向選開發(fā)商，注意交易對(duì)手方的風(fēng)險(xiǎn)。
